地王?地王!

土地?zé)岫扰噬?/p>

在消化了政策調(diào)控的不利因素后，開發(fā)商明顯緩過勁來，在土地市場上以更進(jìn)取的態(tài)度拿取土地，這和2012年冷冷清清的土地市場形成了極其鮮明的對比。

在市場機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，2013年1～6月，全國主要城市的土地出讓金高達(dá)1.13萬億元，與去年同期相比增長60％。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金達(dá)到1739億元，接近2012年全年的1935億元。

在全國10個典型城市的抽樣調(diào)查中，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌等地的市場表現(xiàn)相當(dāng)一致，均出現(xiàn)了連續(xù)9個月同比增長。

在上海，土地市場表現(xiàn)用“好，好，好”來概括。根據(jù)上海規(guī)土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年全市經(jīng)營性用地出讓117幅用地，同比增加64幅，土地出讓金額達(dá)到了703.78億元，同比增幅為373％。

在土地出讓金中，上海浦東新區(qū)土地市場貢獻(xiàn)了258億元，占據(jù)了上海上半年土地出讓金的37％。主要原因是，世博板塊與黃浦江沿岸的土地成交集中爆發(fā)，吸引了大量資金入場。

7月3日，國務(wù)院常務(wù)會議原則通過《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，將上海外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山港保稅區(qū)以及空港綜合保稅區(qū)4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)，建設(shè)中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)，4個合計28平方公里的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)建立自由貿(mào)易試驗區(qū)。

在產(chǎn)業(yè)用地，商業(yè)用地都將受到該利好政策的沖擊。雖然具體的細(xì)化政策沒有出臺，但是預(yù)期將在金融、貿(mào)易、航運等五大領(lǐng)域進(jìn)一步推動開放，從管理、稅收、法規(guī)等五個方面實現(xiàn)創(chuàng)新。

在國泰君安地產(chǎn)分析師孫建平看來，土地市場的火熱源于節(jié)奏的變化。由于2012年第四季度政府推地力度加大，今年第二季度土地供應(yīng)開始放緩，加上房企上半年銷售去化理想急需補倉，直接造成了“地王頻出”的局面。

在整體環(huán)境穩(wěn)定的前提下，一線城市受到更多程度的關(guān)注。比如說，上半年的地王項目產(chǎn)生多在北京、上海等一線城市，在二三線城市相對平和一些。

值得一提的是，土地市場的火爆是在政府相對控制推地節(jié)奏的情況下出現(xiàn)，說明市場最火爆的時刻還沒有來臨。市場人士認(rèn)為，上半年政府推出的多是商業(yè)用地，好的住宅用地較少，如果一線城市出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅地塊，大型房企一定會堅決拿下'自然價格也會水漲船高。

地王涌現(xiàn)

土地成交的迅猛上漲，必然伴隨著地王的誕生。

4月10日，經(jīng)過三百多輪激烈競價上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司以37.75億元成交價競得浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊，折合樓板價18199元，溢價率65％，成為2013年上海唐鎮(zhèn)板塊單價、總價雙料地王。

從2008年至2013年，唐鎮(zhèn)出讓了7幅宅地，出讓金總額86.98億元。2009年，仁恒以28.975億元競得唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-14地塊成為唐鎮(zhèn)總價地王，同年由綠城拿到的唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊則以19040元／平方米的樓板價成為唐鎮(zhèn)單價地王。此次浦發(fā)37.75億元的成交價刷新了唐鎮(zhèn)板塊多年來的單總價地王記錄。

不到2個月的時間，來自北京的福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司花了10分鐘，刷新了2013年上海總價地王紀(jì)錄。公司以46億元強勢奪得長寧區(qū)新華路街道71街坊1／2丘J1A-04、16／2丘J1B-01地塊，溢價率56.96％，成交樓板價約為29229元／平方米。

土地市場信息顯示，領(lǐng)取申請書的房企數(shù)量達(dá)到63家，其中，綠地集團(tuán)、古北集團(tuán)、新長寧集團(tuán)等5家企業(yè)申請競買。福潤公司僅舉了8次號牌，就成功擊退綠地集團(tuán)等強勁對手，拿下新華路街道71街坊地塊。值得一提，整個成交過程不超過十分鐘。

7月3日，上海2013年的總價地王記錄被萬科打破。公司以48.7億元競得上海市浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊，成為目前年內(nèi)總價地王。該地塊出讓面積7.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積22.74萬平方米，起始價25.82億元，成交樓面價2.14萬元／平方米，溢價率88.6％。自6月27號至7月8號，萬科十幾天時間里在重慶、上海、廣州連拿3塊地王，引得外界側(cè)目，任志強忍不住在微博上酸酸的說“誰說萬科不地王?”

勇敢者的游戲

有的市場人士不認(rèn)同土地市場漸趨瘋狂的觀點，理由是近期冠以地王名號的土地成交并沒有超過歷史最高價。比如“瘋狂拿地”的佳兆業(yè)公司，近期所拿六幅土地中有被稱為廣州年內(nèi)“總價地王”和白云區(qū)住宅“地王”；萬科公司被稱為“地王”的三塊土地，分別位于重慶和上海和廣州荔灣區(qū)商業(yè)地段。這些土地，樓面地價無一為所在城市歷史最高。

從嚴(yán)格意義講，確實市場上冠以地王名稱的很多土地并不符合實情，但是從一個側(cè)面來看，即使最謹(jǐn)慎的開發(fā)商在拿地態(tài)度上也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，甚至出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，這才是一個危險的信號。

從2008年開始，萬科公司就說過，“不拿地王”是公司的經(jīng)營理念作為口頭禪，但是近期連續(xù)斬獲高價土地，引發(fā)一片議論。萬科總裁郁亮澄清說，萬科所指地王并非指單價或總價最高，而是指面粉貴過面包。按照這樣的說法，萬科聯(lián)手張江拿下的張江高科技園區(qū)宅地樓板價沒有超過周邊社區(qū)3.2萬／平方米的成交價格，因此不是萬科標(biāo)準(zhǔn)下的地王。

不過地塊樓面價與在售物業(yè)均價相差僅1萬元，去掉建安成本，未來要出售一個什么樣的價格才能獲取合理的盈利空間呢?根據(jù)萬科公司的回復(fù)，張江高科園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20萬，是中國最大的科技園區(qū)之一，園區(qū)月收入約為上海人均水平的2.5倍。言下之意，項目的利潤空間將會得到保障。

福建本土房企泰禾集團(tuán)近期表現(xiàn)也極為搶眼，連任志強也說，“黃總有點瘋。黃總，指的是泰禾集團(tuán)董事長黃其森。2013年1月24日，泰禾集團(tuán)用18.5億元摘得北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊，溢價率49.79％；4月11日，泰禾集團(tuán)以19.3億元，溢價率112％，獲得北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)用地；5月20日，泰禾集團(tuán)以11.25億元競得另一幅臺湖鎮(zhèn)地塊，樓面價達(dá)1.9萬元／平方米，成為北京通州新地王。6月5日，泰禾集團(tuán)以6.48億元拿下上海閘北區(qū)商辦地塊，溢價率達(dá)106.49％。至此，泰禾集團(tuán)在北京、上海斥資近70億摘得五幅住宅及商業(yè)用地。

編輯提醒／TIPS

近期土地市場成交情況：

·23.09億 廣州白云配件廠地塊6月18日直逼該區(qū)今年總價“地王”

·47.21億 上海徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊6月27日創(chuàng)上海總價“地王”

·53.72億 重慶溉瀾溪地塊6月27日創(chuàng)重慶今年總價“地王”

·48.70億 上海張江高科技園地塊7月3日再次刷新上海總價記錄

·17.70億 北京夏家胡同地塊7月3日成住宅單價“地王”

·6.03億 廣州荔灣區(qū)－商業(yè)金融地塊7月8日成該區(qū)商業(yè)單價“地王”

·37億 上海梅隴新中心－商住地塊7月11日成交，溢價率達(dá)115％

董事長黃其森說，“我看北京哪一個區(qū)域都可以拿地，北京什么項目都可以做。”這是他對于一線城市的判斷。黃其森的決心來自城鎮(zhèn)化：“這是一個歷史機遇，所以泰禾要抓住機遇，快速擴張。”

普通人不知道的是，學(xué)習(xí)建筑出身的黃其森畢業(yè)后進(jìn)入銀行工作，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此泰禾集團(tuán)一直在財務(wù)上非常穩(wěn)健，這和他的經(jīng)歷不無關(guān)系。

黃其森一直認(rèn)為自己對風(fēng)險的管控能力很強。“泰禾比任何人都更關(guān)注風(fēng)險。可是到了2013年，泰禾集團(tuán)卻躍出福建，在一線城市大舉拿地，操作手法從穩(wěn)健變?yōu)榉e極進(jìn)取，重復(fù)著順馳、綠城集團(tuán)相似的歷史軌跡。

為什么素以穩(wěn)健著稱的房地產(chǎn)公司，如萬科、泰禾紛紛轉(zhuǎn)變思路，開始在土地市場上大肆出擊，難道如今的房地產(chǎn)開發(fā)，更看重一個公司的勇氣和決心么?

手中有錢 心里不慌

近期流行一個字眼叫“錢荒”，但是開發(fā)商一點都不慌，因為手上有錢。“6·20”曾令銀行股和地產(chǎn)股大跌，但是現(xiàn)實中房企的荷包處在近幾年的最佳狀態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)排名前十的房企今年上半年銷售額最低的是283億元，遠(yuǎn)超去年174億元。萬科上半年銷售金額830億元，同比增長25％，綠地635億元，同比增長45％。截至2013年6月，萬科等23家發(fā)布月度成交信息的房企的銷售業(yè)績合計958.3億元，環(huán)比增長5.8％。25家主流房企上半年銷售額合計5338.7億元，同比增長45.9％。

在市場數(shù)據(jù)分析中，全國15家一線房企截至2013年一季度土地消化周期降至83個月，較去年底的93個月繼續(xù)回落，與2011年高點相比下降幅度達(dá)到34％。企業(yè)的銷售業(yè)績同比大幅上漲，房企去化能力增強，這個時候土地儲備速度就顯得有些緩慢了。

和前兩年相比，房企的資金充裕程度大大改善。全國前15家房企截至2012年底賬面貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41％，較本輪調(diào)控未全面升級的2010年底時也增長36％。

另外，萬科、龍湖、金地、佳兆業(yè)等眾多企業(yè)在上半年完成了海外發(fā)債，境外上市平臺的不斷增加也為房企未來的融資蓄足后勁。海外融資也在一定程度上緩解了企業(yè)的資金壓力。

市場人士認(rèn)為，目前市場上的流動性資金很充裕，比如說上半年的貨幣投放已經(jīng)遠(yuǎn)超去年全年的投放，市場熱錢相當(dāng)多，在一線城市的集中程度更高。在資本充足的情況下，房企在土地市場的出手沒有受到什么影響。

當(dāng)企業(yè)一方面“缺地”另外一方面又“有錢”，土地市場的火爆就顯得順理成章。

貴與不貴僅是地王的表象

采訪

金地集團(tuán)自在城項目負(fù)責(zé)人

租售情報：上海近期的土地出讓都是高價成交，出讓土地數(shù)量的稀缺與開發(fā)商寬裕的資金儲備形成了一定的矛盾，這是否是高價成交的誘因之一呢?

許經(jīng)理：開發(fā)商資金的寬裕是一方面原因，但更為主要的誘因是整個上海住宅市場呈現(xiàn)明顯的去庫存化。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的測算，上海公寓住宅的存量不足700萬平方米，存銷比接近9：1。許多開發(fā)商在完成這輪銷售后，會發(fā)現(xiàn)后續(xù)無房可賣的情況，因此會加大土地儲備力度。這也造成近期土地市場高價成交。還有的原因就是在于7月拍賣的地塊，都是近些年少見的優(yōu)質(zhì)地塊。以保利在泗涇拍得的那塊商住用地分析，毗鄰9號線泗涇站，身旁就是運營成熟的三湘商業(yè)廣場，大賣場、銀行、醫(yī)院都在其1公里范圍內(nèi)。

而且，作為泗涇板塊的超級大盤，我們金地自在城也正不斷加碼在生活配套方面的投資建設(shè)力度，目前正在進(jìn)行中的包括有知名學(xué)校和幼兒園的引進(jìn)，商業(yè)街的規(guī)劃等，相信到時，泗涇未來將非常有機會能比肩同在9號線的旁的閔行七寶板塊。

我相信，保利也是看準(zhǔn)這幾點，才會溢價132％，用23億元拿下泗涇這塊商住用地的。

租售情報：對于未來上海的地價走勢，您認(rèn)為將是怎樣的發(fā)展?

許經(jīng)理：金地公司未來還是整體看好上海住宅市場的發(fā)展，特別是在首置首改產(chǎn)品方面，我們認(rèn)為上海未來仍會維持旺盛的需求量，特別是大虹橋開發(fā)和上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，將會為上海每年引進(jìn)大量人才，這些將促進(jìn)上海住宅需求量，特別一些熱點區(qū)域周邊的地價將持續(xù)走高，例如虹橋樞紐、外高橋、金橋等地。

租售情報：近期泗鳳路一號A地塊最終溢價131.89％，以23.56億的價格出讓，樓板價達(dá)到12567元／平方米，您認(rèn)為這樣的價格是否合理?

許經(jīng)理：合理。前幾年泗涇樓市顯得非常低調(diào)，與九亭相比，之前缺少像奧園、貝尚灣這樣的超級大盤集中推售帶動的板塊效應(yīng)，也恰恰因為這點，泗涇還是不折不扣的“樓市洼地”。從軌交站點9站可達(dá)徐家匯，購房群體可輻射到長寧、浦東、閔行，尤其是漕河涇開發(fā)區(qū)大量的置業(yè)群體，而目前同類型物業(yè)與九亭尚有約5000元的價差。板塊內(nèi)水系密布，進(jìn)可觸摸繁華，退可享受佘山、趙巷的高端配套，區(qū)域樓市具備充分的升值潛力。相信到時，泗涇未來將非常有機會能比肩同在9號線旁的閔行七寶板塊。

租售情報：大虹橋板塊的輻射對于項目發(fā)展有著直接影響，2014年底開通的嘉閔高架將直接相連虹橋樞紐，對于未來的泗涇板塊發(fā)展，金地集團(tuán)是如何看待的?

許經(jīng)理：我認(rèn)為根據(jù)泗涇目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，是很有能力超越九亭的，為什么這么說呢?因為九亭的發(fā)展是無序的，并沒有品牌開發(fā)商與超級大盤的介入，小開發(fā)商之間的無秩序競爭，導(dǎo)致九亭發(fā)展緩慢。而泗涇現(xiàn)在不同，隨著金地集團(tuán)與金地自在城大盤的進(jìn)駐，將影響到泗涇整體板塊的發(fā)展，大大的提升了區(qū)域的發(fā)展，例如金地格林世界的介入，導(dǎo)致嘉定南翔現(xiàn)在騰飛與有序的發(fā)展。

交通方面的利好：隨著嘉閔高架直接連接虹橋樞紐與嘉松中路的拓寬，將大大的促進(jìn)項目自駕改善型客戶的導(dǎo)入，而隨著大虹橋區(qū)域的發(fā)展，將吸引很多的高端人才的導(dǎo)入，促進(jìn)項目客戶的導(dǎo)入，更加的吸引項目潛在客戶。