底特律，餡餅還是陷阱？

稼辛 于莉

底特律的名字最近被反復重提，是因為房子。

據說，在2008年，底特律的房屋均價還在10萬美元的高位徘徊，現在已經跌到了1.15萬美元。在各種傳言里，一座民宅的掛牌價僅為10美元；而3月15日，投機商人茉莉？麥克莫瑞斯對央視說，她最近花了2300美元在底特律購買了一套200多平米的房子，而5年前這套房子的市場價是45萬美元。

面對鏡頭，茉莉說：“有人愿意花1100美元買雙鞋子，我為什么不用這個錢買兩套房子，口袋里還能剩10美元。”

這里是底特律

2012年，底特律因為諸多負面因素，被《福布斯》評為“美國最悲慘城市”。

這里曾誕生過世界上第一輛屬于普通百姓的汽車——福特T型車，它標志著世界汽車工業革命的開始。歷史上赫赫有名的汽車之城，現在成為了炒房團的首選目標——盡管很多人并不知道，現在在美國人的詞典里，底特律和惡名昭著有著微妙的聯系。

底特律的市旗上有法國百合花、英國獅子和美國星條旗的標志，反映了這座城市的歷史淵源。 “底特律”源于法語，意為“海峽之河”，最初為印第安人的毛皮市場和木材集散地。18世紀的第一年，法國人在此設立了一個貿易站，并建筑碉堡以同印第安人作戰，1763年英國人乘虛而入，1796年才得以歸屬美國。

由于興修鐵路，歐洲德、英、荷移民在19世紀大量擁入。造船業及航運業在此迅速發展。又因為這座城市附近有鐵礦砂和煉鋼廠，“汽車大王”亨利？福特1903年選擇在這里創建了第一家大規模的汽車生產廠，并在1914年首次使用裝配線生產汽車。

流城、沃倫、弗林特等工業都市都以衛星城的身份圍拱在底特律的周圍，它們大多制造汽車零件以供應汽車制造公司。1907年，底特律汽車經銷商協會主辦了首屆車展，當時有17家廠商和33輛汽車參展。1989年，底特律車展更名為北美國際汽車展，迎來了它聲譽的頂峰。

就是這么一個一度讓汽車行業的大佬也要脫帽行禮的大都會，卻在短暫的時間里急速墜落成類似于好萊塢電影《我是傳奇》里的寂靜之地。

被誤讀的底特律

2009年底特律的通用汽車公司向紐約法院提交破產申請，當時《商界評論》雜志的美國駐地記者劉勇就曾對底特律展開4天3夜的穿越之旅，結果發現，市中心到處是一幢幢廢棄的房子，松鼠逍遙地隨意橫穿馬路，似乎這早已不是人類占據的世界。在寬闊的伍德沃德大道上，行駛的車輛竟然比高速公路上還要稀少。這條8車道、直通底特律市中心的主干道兩邊，到處是老舊、低矮的房屋，路上沒有什么行人，看不出太多生氣。沒人敢在天黑以后的底特律市中心步行。

美國最具影響力的博客新聞網站赫芬頓郵報曾登載了一組照片，反映底特律這個城市的底層人員的生活。這組照片在網上引起了轟動，創下了20.5萬人次評論的紀錄。有一個被人們忽略的現象則是，照片里的人大多是有色人種：因為早在2001年，底特律人口中的81.55%為黑人。

嚴格來說，“底特律”的概念包括底特律市和底特律大都會區兩種，后者包括底特律市周邊衛星城和幾個縣，這次“購房狂潮”的發生地在前者：多年以前的底特律中心城區。換一句話來說，大底特律地區由26個和底特律市差不多的市鎮組成，一如中國廣東的東莞，是由大大小小的城鎮拼湊起來，城鎮之間由公路連接而成。而現在瀕臨破產的只有底特律市區，但周圍的其他大多數市鎮環境非常好，房價不比美國其他地方的房價低。

其實在上世紀60年代，底特律市區經歷了大規模的種族騷亂，迫使州長下令國民警衛隊進城維持秩序，總統也下令軍隊介入。那場騷亂之后，底特律大批房屋被焚毀，白人中產階級大規模逃離市中心。工人集中的底特律，一直是美國政治運動活躍的地方。例如20世紀30年代大蕭條時期，為失業斗爭的工人組織，組建了強大的工會——聯合汽車工人工會。

時間回到1973年，黑人考爾曼？揚在一系列政治抗議運動后當選底特律歷史上第一位黑人市長。此位市長走馬上任后，采取了一系列有利于黑人的施政方針，白人的撤離更加嚴重，商業市場也流失，于是底特律的城市稅收基礎縮小了。近年來汽車重鎮地位的喪失，更讓底特律的失業率節節攀升，市中心成片的摩天大樓、工廠和住宅荒廢，晚上市內的街燈甚至都不能全部亮起來。而中心街區外圍的12個住宅街區，也在過去的十多年里飛快凋零。白人和受過教育的黑人不斷搬往更遠的郊區和衛星城，在這些離去的身影背后，留下了一個難以提供基本服務和履行養老金義務的城市。

更何況，這里的環境已被汽車工業污染。上世紀五六十年代的時候，整個美國東北部五大湖區都曾有大批居民因環境問題嚴重而被迫離開，同樣的故事也發生在了匹茲堡，不過由于保護得力，匹茲堡的人口外流得以控制，但底特律就沒那么幸運了。市中心區也日漸荒廢，昔日的繁榮只能追憶。

其實在多年以前，底特律中心街區小范圍的“鬼城”就以其白菜價而聞名，不過伴隨著工業衰落，蕭條景象已經蔓延至市中心方圓十二英里的地段，對政府失望的原住民們成批棄房出走，大方地將城市交給了外來的購樓者。

底特律的衰落，也與優厚的福利密不可分。高額的退休養老金和醫療保險，曾讓底特律成為工薪階層的天堂，但也是一個沉重的包袱。這樣的結果是，產業在下滑，失業率在上升；稅收在減少，福利開支卻要增加。為維持運轉，底特律政府只能赤字高懸。

底特律也曾試圖轉型，但從未成功。美國三大汽車巨頭上世紀歷經數次危機，結果都能峰回路轉，這也使這座城市一次次錯過了大刀闊斧改革和轉型的好時機。而對很多底特律人來說，在汽車制造企業工作似乎已成為一種習慣。與此同時，許多人開始沉迷于毒品，治安由此急劇惡化，而治安環境又讓投資者望而卻步。為更好地滿足自身發展，一些新興技術企業正試圖轉戰新興市場國家，甚至連三大汽車巨頭也在拋棄底特律。

美國人總喜歡將芝加哥拿來和底特律做對比。芝加哥雖然也靠制造業起家，但從上世紀70年代起就開始向服務業轉型。過去作為支柱的制造業，現在只占芝加哥經濟總量的13%。從全球范圍看，同樣的成功者還有德國的老工業城市魯爾。密歇根州州長奧爾期望，對底特律市財政的接手將成為美國歷史上“最偉大的轉折之一”。那就讓我們一起期待吧。

去底特律炒房值嗎？

對于中國城市的發展，底特律的困境是一個生動的教訓。

一名在底特律生活的華人說：“可能沒在底特律待過的人對底特律不太了解。13公里以內的市區全是貧窮的區域，安全差、環境亂。”

“底特律市區已經廢墟化，完全喪失發展的預期。很多區域建筑破敗，主要以黑人、低收入、不具備遷徙能力的人為主，治安混亂。這樣的地方房產有何投資價值？”新浪財經專欄作家谷古股撰文說。他不久前剛剛從底特律考察回來。

“來底特律買房吧”更有可能是當地政府的營銷行為：房子賣到“白菜價”并不是今天的底特律才有的事情，早在2008年金融危機爆發之前就有類似狀況。此事被重新炒作，不排除其中有投機意味。例如前文所述央視采訪的商人茉莉？麥克莫瑞斯，其身份是底特律房地產投資公司總裁，而她所高調宣稱的“一雙鞋子買兩套房”，鞋子指的是1100美元的高檔皮鞋。

而廣為流傳的所謂1美元房子，指的是那些廢棄時間超過30年，并被偷竊一空的老齡樓。此外美國房產證的大坑，也足以把人坑死。在美國，計算房產稅的房屋價值是由政府估算的，而政府的估價往往都比較高。花500美元買房子，政府可能估價30萬美元，每年買房人還要支付大約6000美元的房產稅。此外，有一些房子還需要好好整修，這都是不小的費用。

山姆？卡明斯曾是最篤信底特律樓市能翻盤的投資商中的一個。他半年前相中位于底特律中心城區的幾幢棄置的辦公樓，當時認為底特律的房價處于低谷，山姆連價格都沒商量，爽快入手。山姆把它們重新裝修成公寓樓，租給在市區上班的青年人，但入住率一直突破不了60%（事實上，底特律市中心寫字樓的空置率已經高達56%，無論如何都戰勝不了人口流失的速度）。于是，山姆不得不急著將這幾幢樓出手，最終以低于原價20%的價格成交。

對于抄底出手的中國人而言，去底特律這樣的城市“抄底”，實際上是一種賭博，賭的是底特律的未來，賭的是底特律將來會復興。只是，底特律復興前景難以令人樂觀，因此，這種賭博獲勝的機會也極其渺茫。

這樣的城市中心區衰敗并不僅僅發生在底特律，例如最近藍可兒命案發生的塞西爾酒店地處的洛杉磯市中心，也面臨著這樣的困境。熱劇《美國怪談》的開頭，正是從波士頓遷徙到美國西海岸的主角一家，為求安靜，也選擇了“陽光都比市區燦爛”的洛杉磯郊區安家，亦反映了這種現象。

“1～100美元，便可以買走一套房子”，這是汽車城底特律打出的最新廣告語。耐人尋味的是，美國聯邦地區法院近日判定前底特律市長夸梅？基爾帕特里克24項腐敗罪名成立，底特律市密西根東區聯邦檢察官芭芭拉？麥奎德在新聞發布會上表示：“基爾帕特里克自己過著奢侈的生活，卻眼睜睜地看著底特律市人的生活質量倒退。他沒有領導底特律市，反而洗劫了這座城市。”