論物業智能化管理的對策

王嘉平，段建萍，武 靜

（晉西工業集團有限責任公司，山西 太原 030027）

0 引 言

物業管理涉及企業員工住房的使用及出租的管理、房屋及附屬設備設施的維修養護以及住宅小區內的清掃保潔、治安保衛、車輛停泊、環境綠化以及為居民生活提供方便的各種服務。隨著生活水平的日益提高，人們開始追求高品質的服務與安全、舒適、優美的智能化居住環境，越來越多的人愿意花錢買安全、買服務、買享受，物業管理業將要面臨更為激烈的市場競爭所帶來的挑戰，只有依靠信息技術與日新月異的高新科技才能抓住前所未有的發展機遇，為物業管理進入智能化小區與千家萬戶創造了有利的條件。在全球經濟一體化的今天，物業管理智能化、專業化、市場化必將成為新時期物業管理業發展的方向。

1 物業管理的發展方向

從物業發展方向來看，在許多發達國家智能化住宅小區已形成規模[1-2]，在我國的經濟發達地區也開始興建智能化住宅小區，通過信息網絡管理系統為人們提供現代化的多種服務功能，為創建高質量的人居環境和多功能的服務提供了極大的便利，所以興建智能化住宅小區是人們追求美好生活的必然選擇，也將成為物業管理今后的發展方向；從物業服務來看，由于傳統的物業管理存在技術含量低、管理落后、服務不到位等因素，遠遠不能適應智能化、精細化管理的需要，要提高管理水平與服務職能，就必須培養一支專業化復合型人才隊伍，以高效、優質的服務來滿足人們多方面的需求；從物業發展規模來看，國內大多數物業公司存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重等問題，要改變物業管理這種小兵團分散作戰的局面，就要走規模化、集團化的發展道路，組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術強、以業為主、多種經營為輔的團隊，發揮物業的群體優勢，來提高市場競爭力與整體經濟效益。

2 晉西物業管理的現狀

晉西物業管理公司現有東風、友喜、新友誼、和平、青年、健康、西興苑等7個住宅小區，居住著1萬多戶職工家屬。就住宅小區而言，東風小區有28幢6層樓房和新建的7幢高層住宅，住戶為1 800戶；友喜小區現有48幢6層樓房，住戶為2 090戶；新友誼小區現有33幢6層樓房，住戶為1 110戶；和平小區現有17幢4層樓房，住戶為700戶；健康小區現有9幢6層樓房，住戶為295戶；青年小區現有10幢樓房，住戶為458戶；西興苑小區原有70多排閻錫山兵營窯洞和部分簡易平房，通過改造新建64幢6層樓房和3幢高層住宅，住戶為3 936戶。從晉西物業管理來看，其現狀為點多、面廣、不集中。

隨著公司的快速發展和人們生活水平的逐年提高，企業領導堅持以人為本的科學發展觀，把提高物業管理服務職能放在重要位置，為改善職工居住環境，滿足人們追求富足美好生活的愿望，近10年來在職工住房建設方面通過加大投資力度，新建6層樓房106幢、高層樓房10棟，使東風小區、西興苑小區正在逐步向生態園林式、功能配套、設施齊全、具有一流物業管理水平的現代化住宅小區過渡。

3 晉西物業實現智能化管理所存在的問題

晉西物業公司主要負責房屋的使用及出租的管理、房屋及附屬設備設施的維修養護外，還負責住宅小區內的清掃保潔、治安保衛、車輛停泊、環境綠化以及為居民生活提供方便的各種服務。隨著物業管理貨幣化改革的不斷深入，我們根據服務對象的多樣性和服務內容的繁雜性，通過強化服務技能，切實做好維修、養護服務等一系列日常服務工作，不斷在誠心、愛心、貼心、用心、細心和人性化、個性化服務上下功夫，物業管理與服務職能明顯得到提高，使東風小區和西興苑小區的面貌煥然一新。就晉西物業向智能化管理方向發展而言，雖投資新建了10幢高層住宅樓和80多幢6層樓房，使職工的居住環境有了很大的改觀，但由于住宅小區存在點多、面廣、不集中的因素，對晉西物業管理帶來了很大的困難，在物業智能化管理與服務方面仍存在以下問題：1）由于職工收入的不斷增加，人們開始向追求高品質的服務、安全、舒適、優美的智能化居住環境發生轉變，但在智能化管理發展中仍存在資金、現代化設備、技術、人才等諸多問題；2）企業住宅小區呈點多、面廣、不集中的布局，難以發揮智能化管理的優勢；3）隨著高層住宅的興建，物業管理處于半智能化的狀態，但缺少一專多能的復合型專業人才；4）管理與服務機制不健全，物業管理人員存在管理水平相對低下的問題；5）因建樓房時未設計車庫，存在私家車亂停亂放的問題；6）與房地產開發商開發興建的住宅小區相比，大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重等問題。面對上述問題，企業要對實行物業智能化管理，將會面臨更為嚴峻的市場競爭所帶來的挑戰，而日新月異的高新科技也給企業帶來了前所未有的發展機遇。

4 打造晉西物業智能化管理的對策

晉西集團現有7個住宅小區，擁有1萬多個住戶，為物業公司實現智能化、規模化、專業化、市場化管理創造了有利條件，其發展空間十分廣闊。面對機遇與挑戰，我們要勇于探索，不斷創新，只有按照市場化的經營模式進行成本和能源控制，提高服務職能與運營管理水平，不斷滿足用戶的要求，才能實現物業管理的規范化和科學化；只有向智能化物業管理方向發展，才能在物業管理競爭中站穩腳跟，逐步提高企業物業管理的市場競爭能力。其對策如下：

4.1 領導層要有超前發展的意識

作為企業的領導層，應有超前的發展意識，瞄準21世紀物業發展的趨勢，把握住物業發展的大好機遇，把物業智能化管理放在關注民生的重要位置，對加快晉西物業智能化管理的進程起著決定性的作用，對建設創新型國家與構建和諧社會具有非常重要的意義。

4.2 樹立住戶至上的經營理念

在實現物業智能化管理中,要樹立客戶至上的理念，應從住戶的需要出發，考慮到居民的承受能力、不同人群的消費理念和地區差異,切勿對智能化功能貪多求全，在滿足建筑安全、節能、環保等基本要求的前提下,以最佳的智能化程度、服務功能來滿足人們的需求，應針對服務對象的多樣性和服務內容的繁雜性，強化服務職能，切實做好管理、維修、養護服務等一系列日常服務工作，用誠心、愛心、貼心、用心、細心來提高智能化管理水平與服務質量，才能在物業管理競爭中站穩腳跟，進一步提高企業物業管理的市場競爭能力。

4.3 培養一支專業化復合型人才

物業智能化管理是通過建立網絡信息管理系統為人們提供現代化的多種服務功能，可解決安全防范、火災、急救、設備故障、車輛出入、物業管理等諸多問題，為人們營造高質量的人居環境。要保證智能化管理系統的正常運行，關鍵是要配備較高技術素質的操作人員與專業維護人員，培養一支專業化復合型人才隊伍。

5 結束語

綜上所述，在實現物業智能化管理進程中，企業在資金、技術、人才、經營管理模式上還存在諸多問題，隨著科技的快速發展和人們收入的不斷提高，打造晉西物業智能化的目標一定能實現。

[1] 陸偉良.智能小區與智能住宅[M].北京：高等教育出版社,1999.

[2] 凌明雁.物業管理概論[M].北京：北京大學出版社,2010.