房產稅改革、地方財政收入與居民稅收負擔的實證

張曉妹

（安徽建筑工業學院，合肥230601）

1 房產稅改革對合肥財政收入影響評估

1.1 房產稅短期收入的估算

根據合肥市的實際情況，我們給出了房產稅稅額的一般計算公式，如下：

合肥市房產稅稅額T=房產稅計稅依據×稅率=人均房屋建筑面積×城區常住人口×當期商品房市場銷售均價×稅率×實征率

人均房屋建筑面積：指合肥市年末人均房屋實有建筑面積，包括了住宅、辦公樓、商業營業用房、工業用房等所有類型的房地產。

城區常住人口：指合肥市城區年末總人口數量。由于前文假設對農村地區免稅，所以此處我們只選擇城區常住人口，不包含農村常住人口。

當期商品房市場銷售均價：指當年合肥市所有商品房（包括住宅、辦公樓、商業、工業用房以及其他房屋）的平均銷售價格。鑒于目前條件所限，存量房的房價數據難以準確獲得，因此，只能替代性的用新房的銷售均價作為評估值來測算。此外，短期內由于供求關系的影響，我們假設這期間房價不會急劇變化，將保持較平穩發展狀態。

稅率：此處假定使用0.5%、0.8%、1.2%三檔稅率分別來測算房產稅總額。這三檔稅率在目前征收財產稅的國家中處于中等偏下水平。為了不給轄區內居民造成較高的稅收負擔，減少征稅的人為阻力，對于剛開證的地區而言，設置較低的稅率是必要的。此外，借鑒國內試點城市的征收實踐，在考慮到征收的具體技術條件的基礎上，仍舊延用土地的批租制不做改變。因此，我們在進行房產稅測算時選用較低的稅率，這也符合前文所提及的稅率應設定在1%左右的原則。

實征率：指實際征收房產稅的有效程度。每個國家的具體征納情況各不相同，這一數值也會不同。由于目前我國房產稅改革正處于試點階段，無論是房價評估還是監督管理等都有待完善，所以在征收實踐中一定會打上折扣。本文所作的研究主要是側重于稅收潛力的評估，鑒于此，我們將征收初期能保證的實際征收率（實征率）定為70%。從長期來看，隨著評估機制和征管技術的趨于完善，我們假定征管到位，實征率設定為100%。

當稅率為0.5%時，T=40.52平方米/人×405.33萬人×6625.09元/平方米×0.5%×70%=380836.02萬元

當稅率為0.8%時，T=40.52平方米/人×405.33萬人×6625.09元/平方米×0.8%×70%=609337.62萬元

當稅率為1.2%時，T=40.52平方米/人×405.33萬人×6625.09元/平方米×1.2%×70%=914006.44萬元

1.2 房產稅長期收入的估算

基于土地使用權的出讓年限為50～70年，我們在此假設，對于剛剛出售的增量房，其土地使用權的實際使用年限達到70年，折現率為r，房產稅稅率為t，當期市場均價為P0，70年后市場均價為P1。假定國內經濟處于理想的平穩發展狀態，并且在以后數年內，國內金融機構五年以上貸款利率的平均水平基本保持與2009年一致，浮動幅度不大。

那么，從長期來看，有如下關系式成立：

根據中國人民銀行網站公布的利率信息，2009年國內金融機構五年以上貸款利率為5.94%。我們直接假定市場折現率r為5.94%，代入上面的關系式，可得：P0=(1+17.52t)P1

在進行房產稅長期收入測算時，我們將房產稅稅率設置為1.5%。

當稅率t＝1.5%時，將其代入上式，可得P1=0.7919P0，即，在2020年房價下跌幅度為20.81%。

另一方面，要想知道在對個人住房開征房產稅后2020年的房價，就必須先預測還未對個人住房開征房產稅時2020年的房價。

首先，我們根據2000～2009年合肥市商品房均價做一個簡單的趨勢預測。假設2000年代表第一年，即X＝1；2001年代表第二年，即X＝2……以此類推，建立一個簡單的Y=aX+C的一元線性回歸模型，可得如下的一個趨勢預測模型：

Y=363.92X+2066.53

由此模型得到一張房價與年份之間的趨勢圖，如圖1。

圖1 合肥市房價趨勢圖

根據上面的趨勢預測模型，將X=21代入等式，可得2020年合肥市商品房平均銷售價格大約為9708.85元/平方米。

那么，在對個人住房開征房產稅后，2020年的房價P1=0.7919P0=0.7919×9708.85＝7688.44元/平方米

因為無法找到可參考的精確數據來準確確定2020年合肥市人均房屋建筑面積，所以，我們按照《合肥土地利用總體規劃大綱（2006～2020）》所描述的目標：2020年合肥市人均居住用地28.17平方米作為參考。依照人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米來換算，可以得到2020年合肥市人均房屋建筑面積為56.34平方米。

在預測2020年合肥的人口規模時，我們將運用的預測方法是就灰色系統所作的預測，即對既含有已知信息又含有未知或非確定信息的系統進行預測。人口數量系統是一個半明半暗的灰色系統，因此，我們將以合肥近十年的人口數據為基礎，建立10維的GM(1,1)灰色系統模型對合肥2020年的人口數量進行預測。

數據取自《合肥統計年鑒——2010》1999～2009年這十年的合肥市總人口數，令2000～2009年這十年的人口數量為原始序列X(0)，建立GM(1,1)模型。

建立的原始序列為：

為了消除序列波動性，對X(0)做疊加運算（即1-AGO），用公式作累加，生成的新序列為：

X(1)=(589.23，1183.37，1780.91，2385.77，2995.16，3609.99，4232.73，4863.03，5498.98，6137.31)

根據灰色系統，確定GM(1,1)模型為：

dx(1)/dt-0.00963x(1)=584.443

及相應的時間響應函數為

還原求出X(0)的模擬值598.71，604.50，610.35，616.26，622.22，628.24，634.32，640.46）

求出模擬值后，進行殘差檢驗和后驗差檢驗。檢驗誤差時，用2000～2009年數據進行擬合，計算相對誤差，如表1所示：

表1 相對誤差檢驗表

殘差檢驗：殘差越小，相對誤差也越小，則模型精度越高。該模型的平均相對誤差=0.184%，給定α=0.01，＜α且Δk＜α成立，因此，該模型為殘差合格模型，精度1級。

后驗差檢驗：指標C越小越好。C小表明盡管原始數據很離散，但模擬值與實際值之差并不太大。該模型的后驗差比值C=S2/S1=0.0905＜0.35，精度1級。

結合Δ與C兩個指標，可綜合評定預測模型的精度等級，通過檢驗的標準為：精度等級越小越好。因此，該模型可以用于預測。

根據以上灰色預測模型可得，2020年合肥市人口為702.12萬人。

根據城鎮化和經濟增長之間的關系，建立數學模型Y＝alnX+b，其中，Y為城鎮化率，X為GDP。以合肥市2000～2009年的相應數據建立一元回歸模型，如下：

Y=0.05231LnX+0.16824

s.e.=(0.0048)(0.035)

t=(10.95)(4.83)

R2=0.938 D.W.=1.016

可決系數R2＞0.9，可見方程擬合程度較好。對此回歸方程進行微分分析，并結合這十年來合肥市人口城鎮化與經濟增長的實際情況，對回歸方程進行修正，修正后的方程為：

ΔY=0.096×dX/X

則可以預測出合肥市2020年城鎮化率將達到73%。

結合之前預測出的2020年合肥市人口為702.12萬人，那么，2020年合肥市城鎮戶籍人口為512.55萬人。接下來，我們將直接采用這一數據作為常住人口的大致預測值，進而得到2020年合肥市房產稅收入：

T=56.34×512.55×9708.85×1.5%×100%=420.54億元

必須提到的是：以上所有結論都是基于我國經濟運行平穩、狀態良好的條件下，將相關變量數據進行預測分析后得到的。它只是基于目前經濟大環境下的一個近似計算，無法保證與現實狀況相符。

2 房產稅作為合肥市主體稅種可行性分析

判斷房產稅是否能夠成為地方稅的主體稅種，主要就是看房產稅在地方財政收入中所占比重的大小。

2.1 從短期來看

以2010年為例，比較當年的房產稅收入和地方財政收入：

在房產稅改革后，地方財政收入應根據房產稅的增量部分進行修正，即，調整后的地方財政收入=2009年地方財政收入-原有房產稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅總額+改革后房產稅收入，然后再計算比例。具體數值通過表2顯示。

表2 短期內房產稅與地方財政收入情況表 (單位：萬元)

從表中可以看出∶

當采用較低的稅率水平0.5%時，房產稅占地方財政收入的比重為18.12%；

當采用中等的稅率水平0.8%時，房產稅占地方財政收入的比重為26.15%；

當采用較高的稅率水平1.2%時，房產稅占地方財政收入的比重為34.69%。

從短期情況進行分析，房產稅在地方財政收入中占據了較大比例，因此，完全可以作為地方稅的主體稅種。

2.2 從長期來看

首先，我們必須先預測出2020年合肥市地方財政收入。按照一般的經濟規律，一個地區的地方財政收入與經濟發展水平密切相關，而一個地區的經濟發展水平通常用該地區的GDP來衡量。

所以，我們將運用Eviews6.0軟件對合肥市2000～2009年這十年的地方財政收入與地區GDP數據進行回歸分析，令合肥市地方財政收入為I，地區生產總值為GDP，建立一個I=aGDP+C的一元線性回歸模型。

由此可得：

I=0.1764GDP-0.8127

s.e.=(0.0067)(11.09)

t=(11.38)(-0.073)

R2=0.942 D.W.=1.212

由模型的可決系數R2=0.942可知，該模型的擬合程度較好。因此，可以判斷，合肥市地方財政收入與地區生產總值之間是高度相關的。

2000～2009年間，合肥市地區生產總值的平均增長速度為12.86%。近幾年為合肥市經濟增長的高速時期，如果未來經濟發展趨于平穩，按照《合肥市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》所提及的：全市地區生產總值年均增長12%來進行估算，則可以算得2020年合肥市GDP為9058.3億元，代入上一模型可得2020年合肥市地方財政收入為1053.57億元。

根據以上估計出的房產稅稅額以及地方財政收入，可以得出，在長期看來，2020年合肥市房產稅收入占當年合肥市地方財政收入的比重為：420.54/1053.57×100%=39.71%

從長期情況進行分析，可以發現房產稅收入在地方財政收入中的比重穩步上升，比短期看來收入規模更加可觀，完全具備成為地方稅主體稅種的潛質。

3 房產稅改革對合肥市財政支出與居民稅收負擔影響

3.1 房產稅改革對合肥公共事業支出的影響

從合肥市公共事業支出的占比情況來看，穩中略有小幅增長。分項目來看，“環境保護”所占比重從2006年的0.8%上升至2009年的1.55%；“交通運輸”的投入由2006年的0.63%增長至2009年的1.56%。三年間，以上兩個項目的支出占比都突破了1%的界限，支出增幅都超過了150%（“環境保護”為179.50%，“交通運輸”為257.46%）。此外，“城鄉社區事務”和“農林水事務”的支出占比三年間都增長了1.3個百分點以上，支出增幅都超過了85%。可見合肥市政府對經濟全面、可持續發展的重視，以及對城鎮和農村的經濟基礎設施和公共事業、農業基礎設施的支持。總體而言，四個項目雖呈現一定的上升趨勢，但公共事業支出的結構并未發生太大變化，占比仍不高、投入仍不足。

3.2 居民稅負的測算

此處我們只考慮整體的平均稅負水平，不考慮存在政府補貼的情況。計算房產稅稅負的公式為：

房產稅稅負=房產稅稅額/合肥市家庭年均可支配收入×100%=合肥市納稅主體年均納稅額/合肥市人均可支配收入×100%

2010年合肥市統計年鑒數據顯示，2009年合肥市城鎮居民年人均可支配收入為20289元。又在4.2.1.1小節已經計算得到：當稅率為0.5%時，合肥市納稅主體年均納稅額為939.57元/人。將數據代入上式，從而可得：

與美國的財產稅稅負相比，前者的實際稅負一般在1%～4%之間，而我們的稅負略微高于他們的上限。另外，考慮到我國的人均收入水平低于這些發達國家，則在此所測算出的房產稅稅負水平就顯得有些偏高了。

4 結論

本文以合肥市為例，通過實證方法研究了房產稅改革對地方財政所帶來的影響。分析了合肥市地方財政的現狀，進一步提出房產稅改革的必要性。之后，從四個方面論述房產稅改革的影響。第一，根據估算出的短期房產稅收入，得出結論：在短期內房產稅改革不會給合肥市地方財政收支造成缺口。第二，根據估算出的長期房產稅收入，得出結論，長期來看房產稅具有成為地方稅主體稅種的潛力。第三，主要通過分析地方財政支出中的公共事業支出和統籌城鄉社會保障這兩方面問題，得出：房產稅改革既可以實現地方財政收入的持續穩定增長，又可以進一步規范地方政府的收支行為，有利于地方政府收支規模和結構的優化，提高財政資金的使用效率。第四，在我國目前的經濟條件下，測算居民能否具有承擔房產稅稅負的能力，結果發現房產稅稅負水平有些偏高，可能會對房產稅改革產生阻礙。因此，筆者認為應該在保證擁有一定規模的財政收入的基礎上盡量從低稅率，這樣才能減少征收的阻力。必須建立健全房地產信息登記制度、確立房地產評估體系、加強稅收征管、加強公眾的參與度等。

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