房地產開發風險管理探析

郝倫實

【摘 要】本文從房地產商品的內在特性、環境因素和企業因素三方面探討了房地產風險的來源，以及對房地產風險辨識，并對其進行了系統的歸類分析，提出了相應的應對房地產風險的策略。

【關鍵詞】房地產 風險 防范策略

房地產風險通常是指房地產在開發經營過程中，由于影響開發經營利潤的多種因素的作用，導致房地產開發與經營公司不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經濟損失的機會與可能性。房地產風險涉及范圍廣，表現形式多樣。因而房地產投資風險復雜，通常一旦發生風險，損失都比較慘重。

1房地產風險的淵源

影響房地產風險的因素，通常既有房地產商品自身特性方面的因素，也有環境影響作用和房地產開發與經營公司自身的缺陷。

1.1房地產商品的自身特性因素

一是位置因素。當發生不可抗拒的自然災害或經濟危機、政策調整等系統風險時，由于房地產商品位置的固定性，它就不能移動逃避，只能直視面對。

二是投資回收期長。由于房地產商品開發過程較長，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費用也會與之俱增。還有，隨著環境因素的變化，房地產經營者還面臨房地產商品滯銷或者租不出去的風險。

三是高投資額。房地產對資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長，一旦項目資金鏈斷裂而籌不到資金時，項目必然無法進行，房地產開發商和經營商必定蒙受巨大損失甚至破產。

四是高敏感性。房地產投資涉及眾多環節要素，整個產業鏈上各個要素之間緊密關聯，因而投資行為對風險因素具有很強的敏感性，一旦造成損失，產業鏈上各個參與投資活動的主體都將遭受很大影響。

五是市場因素。房地產商品交易的價格不能完全反映其實際價值，信息不足或信息不對稱還容易導致不公平交易。

1.2環境因素

經濟因素。資源（包括土地、建筑材料和人工費）漲價或者短缺，直接導致房地產工程成本的增加；房地產商品價格的下降以及房地產商品閑置；國家經濟的整體走勢、經濟政策、居民收入水平、基礎設施狀況等，都構成了房地產風險的經濟因素。

政策因素。可以引發房地產風險的政策因素包括國家調控、突發事件、戰爭、社會穩定、經濟政策、土地和住房政策，以及產業政策的調整等，如果出現政策性變化，風險很大。

技術因素。技術的進步可能會導致房地產商品建筑材料、加工工藝、設計潮流的變化，導致房地產商品不能滿足市場需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。技術進步一般包括機械設備技術更新、工藝流程變化、材料加工技術改進、技術方案的改進、技術結構、技術原理及相關參數等的改變。

人文因素。人文環境會影響購房者的消費行為。如人口數量、人口年齡結構、價值觀、生活方式、地理位置等。城市規劃要求、區域發展安排、社會治安狀況以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預，也對房地產商品的開發、銷售或出租造成影響。

1.3企業因素

資金籌措能力。房地產投資者往往需要通過貸款、合資等多種方式來融資。充裕的資金是工程建設質量的根本保證，是整個房地產商品生產過程中的關鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設想。

項目施工能力。項目施工能力一般主要包括項目質量保障能力、成本控制能力、安全施工能力。項目質量是整個工程建設的最關鍵因素。項目施工涉及多流程、多勞力、操作較復雜，科學的管理流程和突發事件的應急處理能力，能夠有效節約時間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設計和工程技術狀況、材料設備供應、房地產商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經濟效益。

2.房地產風險的識別方法

幕景分析法。幕景分析法是借助計算機實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。當某種因素發生不同變化時，幕景分析法會展現對整個房地產市場產生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。

頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，以激發創新思維。

篩選—監測—診斷技術。篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇。監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據癥狀來評價和判斷緣由，并對可疑因素進行仔細排查。篩選—監測—診斷過程往往需要重復進行。

德爾菲法。也叫專家意見法，是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終形成共識的風險識別方法。針對較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有良好的效果。

故障樹分析法。利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該方法能夠把房地產市場面臨的主要風險分解成若干細小的風險，一層又一層的分析原因，從而準確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。

3房地產風險防范策略

3.1防范個人住房貸款風險

推動住房抵押貸款證券化，完善個人信用評級。通過一系列結構安排，銀行可以向資本市場發行證券，把集中于自己的信用風險、利率風險、流動性風險和市場風險等各種風險進行再分配，把風險向具有更高風險承擔能力的投資者轉移。

既要保證貸款質量和規避違約風險，又要給貸款者提供人性化的服務。不斷擴大住房儲蓄機構服務范圍和對象。有些房地產開發企業不認可購房者進行公積金貸款，為此，應進一步完善住房公積金貸款的法律保障體系。

3.2防范房地產開發企業的金融風險

提高銀行等金融機構的信貸監管力度，銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要嚴密監控資金流向，防止形成不良資產。

房地產開發企業應積極開拓融資渠道，努力尋求適合企業發展的融資模式。同時，要不斷強化資金管理，最大限度地提高資金使用效率。

3.3健全房地產信用評級制度

住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級助密切配合與實施。

提高社會認可。要全方位提高全社會的信用評級意識，引導全社會重視評級結果。市場經濟是信用經濟，要不斷培育完善的信用環境，并加強對信用評級的監管力度。

擴大業務范圍。我國應采納國外先進的信用評級辦法，開拓思路、擴大業務，實現評級標準和法規建設與國際接軌。因為房地產行業開發、銷售等都需要信用評級機構的支持。建立一套科學的適合房地產行業的評級系統，以助房地產和金融業健康發展。

大力強化內功。建立完善我國信用評級體系，強化內部控制制度，包括評級工作程序、崗位責任制、跟蹤評級責任制、評級報告等，建立健全專業化的評級機構。

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