商鋪投資，“狼來了”？

騰博

【編者按】隨著商業地產的快速發展，商鋪投資成為了不少投資者的首選，而且業內一直有“一鋪養三代”的說法。可如今，不僅不少商圈中的商鋪都在閑置，而且很多正在經營中的商鋪也因經營問題而高掛“轉讓”牌。不少實體商鋪投資者已經喊出了“狼來了！”、“冬天來了！”的心聲，事實真的如此嗎？

“淘寶”威脅論

網店因運營成本低，特別是店租方面，盡管存在很多問題，但依然在快速增長，截至2011年底，僅淘寶網的注冊網店已接近4億家。不少投資者認為時下商鋪投資環境不佳與網店的快速發展不無關系！

正 方

觀點一：實體店鋪租金已成為制約運營瓶頸之一

中國連鎖經營協會郭會長指出，據協會統計調查顯示，以商鋪為主要載體的服務、餐飲、零售等10個中小投資者涉獵最多的行業，2012年第一季度，房租支出比2011年同期平均上漲了10%，而且這個趨勢在未來3年內還會繼續延續下去。十幾平方米的店鋪，動輒月租金上萬元的現象在一二線城市十分普遍。同時像汽車美容店、美甲店等，房租成本已經占到總成本支出的40%以上，成為吞噬經營者利潤的主要黑洞。

而與此相對的是，網店的店鋪支出成本很低，月均支出幾千元，甚至更低，因此越來越多的投資者青睞網店。

觀點二：網店成為實體店的最大威脅

北京某女性飾品銷售商趙女士介紹，現在很多顧客一進門就說“網上的東西和你的一樣，但價格比你便宜很多”，其潛臺詞就是“你給打些折扣吧”！

趙女士無奈表示，其實顧客說的也是實情，自己和網絡賣家的進貨渠道幾乎一樣，自己之所以售價偏高，主要因為店租過高，如果不把價格訂高一些，賺的錢根本不夠支付房租。

現在自己已打算在店鋪租賃合約到期后，就不再開實體店了，也在網上開店。因為現在的房租實在是“傷不起”。

觀點三：消費習慣注定了實體商鋪已不再是春天

“艾瑞”（國內著名的互聯網調查公司）資深專家黃先生表示，個人認為實體商鋪投資的春天已經過去。主要因為消費者的消費習慣發生了改變，據淘寶網統計，每天上網購物的人超過5000萬人，而且這個比例還在每月以2.5%的速度遞增，越來越多的人喜歡網上購物。

另外，現在很多商圈中都有大量商鋪都閑置，也能間接說明實體商鋪已不是投資者首選。

反 方

觀點一：網店不適合所有業態

天津某資深商鋪投資者程先生指出，雖然我個人認可店鋪租金已開始阻礙很多經營者的經營，特別是零售、服務兩個領域，但這并不意味著實體商鋪沒有投資空間，畢竟網店不能適用所有的業態，舉個例子，餐飲業，消費者就是再圖便宜，還是有到店鋪里去吃飯的需求，所以餐飲業投資者有租賃實體商鋪的需求。準確說，在某些行業中，實體店和淘寶店是井水不犯河水，何來威脅論？

觀點二：社會發展依然需要實體商鋪

國內加盟連鎖領域資深專家周女士表示，個人認為實體商鋪投資遠沒有到“狼來了”的階段，恰恰相反，我認為實體商鋪投資正處于一個黃金期。理由有三個：

一是，社會發展依然需要大量的實體商鋪，舉個例子，老百姓要吃早點，不可能一起床開電腦直接“網購”（雖然現在也有投資者從事網售早點的生意，但是數量很少）。

二是，消費者的消費習慣依然需要大量實體商鋪，大家周末去逛街，沒有了實體商鋪，逛什么？同時逛街口渴了，需要買水，如果沒有實體商鋪，去哪里買？

三是，盡管網購生意十分火爆，但是絕大多數消費者在網購之前，更加愿意到實體店去親眼感受一下商品質量，或者說有實體店的網店生意會更好。

觀點三：商鋪空缺不能說明商鋪沒有投資價值

國內著名超市運營專家李先生頗為不屑地認為，我個人認為實體商鋪依然具有投資空間，而且前景不錯。首先，我同意周女士的觀點——老百姓常年積累下來的消費習慣讓商鋪具有不錯的投資空間；其次，我認為某些商圈的商鋪閑置，不能說實體商鋪不具備投資空間，而是由以下幾點原因造成，如商圈自身人氣不夠、商鋪租金過高、商鋪產權不明……而像一些黃金地段，最近兩年商鋪的租金往往是一年上漲幾次，諸如一些經濟發達或沿海城市，2012年黃金地段的商鋪租金已經比2011年同期上漲了近50%—100%，而且根本看不到閑置商鋪。

市場瘋狂論

現在商鋪投資已經進入到一個瘋狂的階段，動輒一個好商鋪（面積約100平方米）都要兩三百萬，就算不斷提升商鋪的租金，一個商鋪要想在10年左右收回投資十分困難。一些資深商鋪投資客認為，市場近乎瘋狂的發展，讓商鋪不再是一個投資的好項目！

正 方

觀點一：投資回報期延長

北京某商鋪投資客劉先生表示，2010年時，北京三環之外，五環之內的商鋪平均售價2萬元，而2012年，平均售價超過了3.5萬元。同樣是100平方米的商鋪，至少要多投入150萬元。雖然店鋪租金也在不斷上漲，但是漲幅遠遠沒有售價高，現在一個100平方米的店鋪一個月租金大約1—2萬元，就算是按照最高租金標準收，一年租金才20萬元，至少要17年才能收回前期投資。而以前投資一個商鋪大約七八年就能收回。因此現在投資不劃算。

觀點二：商業地產開發過度

國內知名商鋪投資專家洪先生指出，由于住宅的限購令，讓大量的資金流入到商業地產，導致現在商業地產投資過熱，而大部分商業地產都含有商鋪，直接造成商鋪投資過熱。2010年的時候，住宅和商鋪的價格比是1：2，而2012年這個比例是1：4。如此高的比例，對于現在準備介入的投資者而言，風險相當高，這意味著投資者在加大投入的前提下，回報沒有增加，甚至有可能降低。

觀點三：收益下降

劉先生指出，現在商鋪投資的回報率只有4%，而2010年的時候回報率在10%，單從這個指標上看，現在不是投資商鋪的好時機。而回報率降低的原因與租賃者少、商鋪數量過多、商鋪初始投資額度過大等因素有關。

反 方

觀點一：商鋪是“越老越值錢”

國內商鋪投資“教父”姜新國指出，商鋪投資本身就不是一個“短平快”的項目。假設商鋪所處的商圈環境不錯，加之土地資源屬于一個稀缺資源，那么商鋪貶值的可能性微乎其微，甚至可以說“商鋪是越老越值錢”！舉一個例子，2010年時，上海地鐵商鋪的售價每平方米只有兩三千元，而2012年時這個價格已經飆升至1萬元/平方米，而且還有繼續上漲的趨勢。所以時間越長，商鋪的收益也越高，這點對于投資者而言更加劃算。

觀點二：商鋪投資全在“選”

上海商鋪投資專家柯先生指出，沒有任何一個投資是不具備風險的，商鋪投資也是同理，投資者不能指望隨便投資一個商鋪就穩賺不賠。首先，商鋪能否盈利與其所處的商圈人流量有很大的關系，投資者投資前必須要對市場進行充分的調查；其次，商鋪的盈利還與商鋪在商圈中的位置以及周邊配套設施有關系。所以商鋪投資的關鍵在于投資者是否會“選”，這與商業地產是否開發過度沒有必然關系。

觀點三：收益并不低

姜先生表示，回報率雖然只有4%，但是商鋪租金的基數在提升，所以投資者回報一點也不低。如，上海的黃金地段，2008年，面積100平方米的商鋪，購置商鋪投資大約100萬元，出租后，月收入約1萬元，而2012年，同樣地段的同等規模的商鋪，購置商鋪投資大約400萬元，出租后，月收入至少5萬元。算一下，初始投資額增加了4倍，而收入增加了5倍，還是相當劃算。

本刊觀點

總體而言，目前商鋪投資領域還是比較“亂”，賺錢的人不少，賠錢的人也很多，建議投資者要冷靜、全面、客觀對待商鋪投資，不要因為有人賺錢就盲目介入，也不要因為看到有人賠錢，就一味否定，其實商鋪投資能否賺錢，還是取決于投資者的投資能力，如眼光、經驗等，這是一門學問，而并非投資行為。若讀者有不同的觀點，歡迎致電本刊參加研討。