“國五條”細則不會抬高新房價格

項崢

3月1日，“國五條”實施細則發布，充分彰顯了國務院從嚴調控房地產市場的決心。其中，“對出售自有住房按轉讓所得的20%計征”的內容，引發了市場的廣泛熱議。有一種傾向性的市場意見認為，這一規定或將導致二手房市場供應大幅下降，購房需求向新建商品住宅轉移，進一步加劇新房供不應求矛盾，推升新房價格。

筆者以為，持有這種擔憂不無道理，但不要低估參與國務院決策相關人士的智商與經驗。相信國務院有關人士在討論按照20%稅率計征住房資本利得稅時，對此已經進行過熱烈討論和綜合權衡。且“國五條”實施細則明確了地方政府制定新建商品住宅價格控制目標的任務、增加普通商品住房及用地供應以及加強市場監管和預期管理，基本消除了新房上漲的隱患。

首先，落實城市新建商品住宅價格控制目標的問責機制將更加健全。實施細則進一步明確了省級和城市政府調控房價的責任，要求在一季度對社會公布新建商品住房價格控制目標。而新建商品住房價格控制目標要剔除保障性住房因素影響，從而避免了地方政府通過保障性住房價格拉低新建商品住房價格以實現價格控制目標的變通做法。同時，實施細則更加強調問責，對約談和問責的情況進行了列示。因此，實施細則對地方政府行為的約束更強，指導作用更大，政策執行搞變通的可能下降，新房價格上漲幅度將受到嚴格調控。

第二，增加普通商品住房及用地供應，緩解部分城市新房供應不足。實施細則對2013年住房用地供應數量提出了約束性指標，即不低于過去5年平均實際供應量。若部分城市住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大，還要進一步增加年度住房用地供應總量。由此可見，雖然實施細則對住房資本利得按照20％計征，有可能會導致需求向新建商品房轉移，但與此同時，普通商品住房供應大幅增加，可大大減少需求壓力。特別是“國五條”出臺后，觀望情緒彌漫，部分購房需求會延后。

第三，加強市場監管和預期管理，對開發商哄抬新房價格情況進行嚴厲打擊。實施細則從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，提高了商品房預售門檻。要求嚴格執行“一房一價”規定，要求開發商按照申報價格對外銷售。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，實施細則提出要建立聯動機制，加大查處力度。

綜上分析，實施細則在穩定房價方面的相關規定環環相扣，對地方政府、房地產開發企業、購房人和金融機構等四個房地產市場最重要參與者的行為進行強力約束，排除部分市場參與者合謀提高房價的可能。因此，即使按照20％稅率對住房資本利得征稅，可能會導致部分需求向新建商品住宅轉移，但房地產開發企業懾于政策約束，也不會貿然提高新房價格。同時，新建商品住宅供應增加，可吸收這部分增量需求。而限購政策從嚴執行，明顯減少投資投機性對新建商品住宅的需求，外地人購房需求也會受到抑制。因此，新房價格上漲或不足慮。