建筑工程規(guī)劃條件核實(shí)測繪分層平面勘測圖繪制的探討

郭杰

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

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建筑工程規(guī)劃條件核實(shí)測繪分層平面勘測圖繪制的探討

郭杰*

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

規(guī)劃條件核實(shí)測繪是城市規(guī)劃管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，基于測繪成果是規(guī)劃驗(yàn)收部門驗(yàn)收審核的重要依據(jù)，目的將成果中現(xiàn)場實(shí)測的各層平面圖詳細(xì)描述便于規(guī)劃部門判斷建筑物是否按報(bào)建圖紙和報(bào)批文件進(jìn)行施建，采用實(shí)測結(jié)果與報(bào)建圖元不同的功能、高度、尺寸等在分層圖中進(jìn)行詳細(xì)的比對，規(guī)劃管理部門將非常直觀、快速、準(zhǔn)確判定建筑物的違(加、改)建情況，對于規(guī)劃執(zhí)法部門的規(guī)劃監(jiān)督測量和行政執(zhí)法具有非常重要的意義。

平面勘測圖；條件核實(shí)；比對；報(bào)建指標(biāo)

1 引 言

城市規(guī)劃條件核實(shí)測繪是城市規(guī)劃主管部門對城市建設(shè)工程報(bào)建審批后管理的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也為加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理和保障城鄉(xiāng)規(guī)劃順利實(shí)施的重要保障。對于一棟復(fù)雜的建筑物報(bào)建幾十層有多種功能，在進(jìn)行規(guī)劃條件核實(shí)測繪時(shí)分層平面勘測圖如果不能在報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確、系統(tǒng)地繪制，規(guī)劃主管部門由于人員編制、時(shí)間等條件的限制不便于快速、正確判定哪些樓層存在違建情況，如將實(shí)測結(jié)果與報(bào)建圖元不同的功能、高度、尺寸等數(shù)據(jù)在分層圖中進(jìn)行詳細(xì)的比對，對于規(guī)劃部門在驗(yàn)收管理階段提高效率和審批具有非常重要的參考依據(jù)。

2 分層平面勘測圖繪制時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)和要求

(1)“層套區(qū)平面勘測圖”中的層次(層名)、戶號(戶名)、功能區(qū)名稱取用規(guī)劃許可的建施平面圖中的相應(yīng)名稱。

(2)對于單一建筑功能、有分隔墻的建筑物，“層套區(qū)平面勘測圖”應(yīng)測繪出建筑物的最小功能建筑單元，如住宅分戶、公寓房間、宿舍房間、酒店房間、車間、辦公室等。

(3)1.20 m≤層高<2.20 m的建筑部位，應(yīng)作為建筑物的最小功能建筑單元進(jìn)行測繪。

(4)建筑物建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃許可圖形比較，如分層平面布局(含最小功能建筑單元的分隔墻，如住宅分戶、公寓房間、宿舍房間、酒店房間、車間、辦公室等的分隔墻)、豎向布置、空間位置、內(nèi)部用途或建筑功能等發(fā)生變化，則層套區(qū)平面勘測圖應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況加注相應(yīng)的內(nèi)容：有(無)規(guī)劃許可、有(無)建筑、規(guī)劃許可是什么、建設(shè)現(xiàn)狀是什么、增建面積、減建面積、核增面積、核減面積、改變建筑用途面積、改變建筑功能面積、位移建設(shè)面積、超出建筑紅線建設(shè)面積、超出用地紅線建設(shè)面積，等等。

(5)建筑物層內(nèi)加建的建筑構(gòu)造和加建(或減建)的建筑部位，應(yīng)按下列規(guī)則進(jìn)行判斷：

①出現(xiàn)不符合規(guī)劃許可的建筑構(gòu)造者，應(yīng)認(rèn)為是加建的建筑構(gòu)造；

②實(shí)測建筑外圍軸線相對于其規(guī)劃許可軸線，其軸線同向平均偏距超過 10 cm者，應(yīng)認(rèn)為是加建(或減建)的建筑部位；軸線同向平均偏距小于 10 cm者，可不認(rèn)為是加建(或減建)的建筑部位。無論是否為加建(或減建)的建筑部位，均應(yīng)按實(shí)測尺寸計(jì)算建筑面積。

③加建的建筑構(gòu)造、加建(或減建)的建筑部位應(yīng)注明在“層套區(qū)平面勘測圖”上。

(6)建筑物建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃許可圖形比較，如分層平面布局、豎向布置、空間位置、內(nèi)部用途或建筑功能等發(fā)生較大變化，則應(yīng)依規(guī)劃許可建施平面圖疊繪規(guī)劃許可層套區(qū)圖(采用細(xì)紅色線條繪制)。

(7)“備注欄”應(yīng)填注該層(或該標(biāo)準(zhǔn)層)可能出現(xiàn)的、因改變建筑物分層平面布局、豎向布置和空間位置、改變建筑物內(nèi)部使用功能等所發(fā)生的面積合計(jì)值、增建或減建面積合計(jì)值、核增或核減面積合計(jì)值以及其他需說明的內(nèi)容。

3 結(jié)合實(shí)際某棟局部層分層平面勘測圖進(jìn)行具體繪制說明

分層平面勘測圖圖框樣式各地根據(jù)規(guī)劃部門和實(shí)際管理及規(guī)范中要求的標(biāo)準(zhǔn)圖框進(jìn)行繪制；如小區(qū)在規(guī)劃條件核實(shí)中存在多處違建現(xiàn)場，如圖1、圖2、圖3分別代表首層、標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式上層，現(xiàn)就各層平面勘測圖實(shí)際勘測情況進(jìn)行反映和說明。

(1)圖1首層層高報(bào)建為6 m，勘測高度與報(bào)建一致，在分層平面勘測圖繪制中應(yīng)說明和備注的應(yīng)有以下幾點(diǎn)。

圖1 一層局部平面圖

①報(bào)建為架空層現(xiàn)狀為配電間，改變內(nèi)部用途建筑面積 40 m2。

②報(bào)建為架空層現(xiàn)狀為地下室風(fēng)井，改變內(nèi)部用途建筑面積 24 m2。

③報(bào)建為消防通道現(xiàn)狀為商鋪，改變建筑功能建筑面積 72 m2。

④報(bào)建為2間商鋪現(xiàn)狀合并為1間商鋪，關(guān)于計(jì)容面積的規(guī)劃條件核實(shí)每個(gè)地方都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，例如《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定建筑面積小于 150 m2的商業(yè)建筑，層高不宜超過 4.5 m。對于建筑面積小于 150 m2且層高超過 4.5 m的商業(yè)建筑，按外圍水平投影面積的2倍計(jì)算；對于圖1一層所核實(shí)的商鋪的現(xiàn)狀可以看出，09號、10號商鋪如按報(bào)建圖紙施工，其建筑面積根據(jù)《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定要計(jì)2倍面積的，按現(xiàn)狀根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)其計(jì)容面積只計(jì)外圍投影面積，根據(jù)現(xiàn)狀核實(shí)的分層平圖勘測圖我們要在報(bào)告中注明如按報(bào)建圖紙施工應(yīng)計(jì)算的計(jì)容建筑面積為 192 m2。

一般情況下規(guī)劃條件核實(shí)時(shí)，1層發(fā)生加建、違建、改變功能等現(xiàn)象的情況比較多，我們在分層平面勘測圖繪制時(shí)應(yīng)在合適的位置標(biāo)注清楚，加建、違建、改變功能的位置和面積數(shù)值供規(guī)劃管理部門進(jìn)行驗(yàn)收和處罰。

(2)圖2標(biāo)準(zhǔn)層層高報(bào)建為3 m，勘測高度與報(bào)建一致，在分層平面勘測圖繪制中應(yīng)說明和備注的應(yīng)有以下幾點(diǎn)。

圖2 2-17標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

①01-04房每戶均有2處報(bào)建飄窗現(xiàn)狀為套內(nèi)，增建建筑面積 18 m2。

②03房面向主干道路的報(bào)建為不封閉陽臺(tái)現(xiàn)狀核實(shí)為封閉陽臺(tái)；根據(jù)《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》要求，因規(guī)劃要求而封閉的主體機(jī)構(gòu)外陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算計(jì)容建筑面積，這里所指的規(guī)劃要求主要針對“住宅建筑沿城市主干道路及臨城市廣場、公共綠地的一側(cè)不應(yīng)設(shè)置開敞式陽臺(tái)”。所以03房部分陽臺(tái)封閉規(guī)劃部門是允許的，但我們在規(guī)劃條件核實(shí)時(shí)對于與報(bào)建不一致的部位我們都應(yīng)在分層平面勘測時(shí)進(jìn)行說明和備注。

(3)圖3復(fù)式上層層高報(bào)建為3 m，勘測高度為 3.2 m與報(bào)建差異 0.2 m我們會(huì)在層高勘測中進(jìn)行說明，在分層平面勘測圖繪制中應(yīng)說明和備注的應(yīng)有以下幾點(diǎn)。

①01-04房每戶客廳上空均存在加建樓板現(xiàn)象，違建建筑面積 18 m2。

②01-04房報(bào)建為露臺(tái)位置均存在部分露臺(tái)加建為房間現(xiàn)象，加建建筑面積 29.4 m2。

復(fù)式上層加建違建的情況也比較多，如客廳上空加建樓板、露臺(tái)加蓋改陽臺(tái)和房間、梯間上方加建水泵房等現(xiàn)象，對于復(fù)式上層在規(guī)劃條件核實(shí)應(yīng)引起重視，繪制分層平面勘測圖應(yīng)在其相應(yīng)圖元中進(jìn)行詳細(xì)說明和描述。

圖3 復(fù)式上層平面圖

4 結(jié) 語

在進(jìn)行規(guī)劃條件核實(shí)分層平面圖勘測時(shí)，復(fù)雜的建筑物由于設(shè)計(jì)的缺陷和實(shí)際的需要，業(yè)主往往要求施工方在施工時(shí)對報(bào)建圖紙進(jìn)行一定的局部調(diào)整，這些調(diào)整與報(bào)建指標(biāo)比對將造成減建面積、增建面積、面積使用功能改變、建筑高度改變等現(xiàn)象；根據(jù)地方計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則與標(biāo)準(zhǔn)，陽臺(tái)封閉、部分墻體的移位和高度增減等都可能引起計(jì)容面積計(jì)算的結(jié)果，對這些核實(shí)結(jié)果規(guī)劃部門在規(guī)劃監(jiān)督測繪時(shí)非常直觀、高效；其次分層平面圖勘測時(shí)應(yīng)采用真實(shí)坐標(biāo)進(jìn)行核實(shí)，將勘測坐標(biāo)展會(huì)到報(bào)建總平面勘測圖中，對照每棟報(bào)建位置核實(shí)該棟建筑物是否超出紅線及建筑紅線等現(xiàn)象，超出部分應(yīng)在分層平面勘測圖中標(biāo)注出詳細(xì)尺寸和距離。

[1] 珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局. 珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則(2015版)[S]. 珠海：2015，138～147.

[2] GB/T50353-2013. 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范[S].

[3] 國務(wù)院. 關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知(國發(fā)【2002】13號)[R]. 北京：2002，1～3.

[4] GJJ/T8-2011. 城市測量規(guī)范[S].

[5] GB/T817986.1-2000. 房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

Discussion on the Construction Project Planning Conditions to Verify the Surveying and Mapping of Surveying and Mapping

Guo Jie

(Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China)

Planning conditions to verify the mapping is an important part of urban planning and management. Based surveying and mapping results is an important basis for the planning department of the acceptance inspection audits and achievements in the field of floor plan described in detail for planning department to determine the building whether according to the construction drawings and documents submitted for approval of construction，with measured results and Gongchengbaojian primitives of different function，the height and size etc. in the layered graph for detailed comparison，planning and management departments will be very intuitive，quickly and accurately determine the building illegally (add，change) built the case and for the planning of law enforcement planning measurement and supervision of administrative law enforcement has very important significance.

plan survey；condition verification；comparison；build index

1672-8262(2016)05-148-03

P258

B

2016—03—17

郭杰(1981—)，男，工程師，主要從事工程測量、城鄉(xiāng)規(guī)劃測繪、房產(chǎn)測量等工作。