商業新玩家 重走“青春路”

“染指”商業地產

1993年，萬科的房地產業務體系中，寫字樓比例達到75%，住宅僅占25%。到了1995年，房地產業務就已經全部改為住宅。直到2001年，賣掉名震全國零售界的萬佳百貨之后，萬科的專業化轉型終于告一段落。

在做了很多年“減法”之后，萬科近幾年的戰略發展，開始從原有的快速滾動式開發的住宅產業化戰略，逐漸向住宅高端化以及商業方向發展，再度“全面開花”。業內有人猜測，這或許與王石和郁亮這兩位萬科的領導者有著千絲萬縷的聯系。

王石和郁亮是萬科最顯著的兩個男人，兩個風格迥異的領導者：一個高調、感性；一個低調、理智。王石會在一段時間內對某個事情特別感興趣；郁亮卻不是，他從來不會為某個概念激動，他的樂趣在于把方方面面照顧到。

2009年11月16日，萬科總裁郁亮宣布新戰略：“萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。預計未來三年內將建成220萬平方米商業配套，其中持有型物業將占20%。”

2011年6月28日，萬科高調宣布正式進入商業地產，并公布三大商業產品線及商業地產戰略，這標志著萬科在商業地產領域邁出實質性進展的一步。

回顧萬科的地產開發歷程，可以發現萬科的商業地產起點在1997年，當年萬科就率先在住宅項目——福景大廈中引入商業元素；2009年作為萬科新總部大樓的萬科大廈開始建設，總建面80200平方米，“漂浮的地平線”成為中國現代建筑史上最具風格的總部基地；2011年龍崗萬科廣場定位打造一站式家庭購物中心，項目總面積達15萬平方米，開創了深圳時尚消費的新潮流。而“萬科大廈”、“萬科廣場”兩大產品系的正式確立，標志著萬科商用發展自此進入了新里程。

自2009年開始，萬科純商業項目開發呈現大跨度倍增之勢。截至2012年底，萬科已開發寫字樓項目26個，總體量145.3萬平方米，以“城央”商務辦公為理念，打造綠色環保、甲級維度、舒適大氣的系列產品，代表項目有東莞萬科中心、上海萬科銅山街項目、深圳萬科廣場等；開發大型購物中心項目17個，總體量140萬平方米，分布在一、二線經濟較發達城市中心，以“家庭型”消費為核心，“一站式”組合購物、餐飲、娛樂業態，致力于成為區域品質生活目的地、城市生活方式體驗中心。

而對于這一轉變，郁亮說：“目前萬科正從產品提供商向城市配套服務商轉變。為了實現這個定位，萬科不得不做商業地產，除了滿足居民日常生活需要的社區商業領域，未來也可以考慮經營垃圾場。”郁亮表示，完成這個新的定位，萬科還需要做很多改變。做住宅已經得心應手的萬科，要向服務商轉型，關鍵還在于團隊轉型的問題，而這是相當困難的。

“其實在網購時代，商業購物中心越來越受打擊，所以萬科對此非常慎重，是沒辦法才做一點。”郁亮一直堅持認為，他還沒有發現好的商業運營模式，所以萬科不會大舉進入商業地產。在他看來，現在國內持有型物業的回報率是很低的，大量持有也很不現實。萬科涉及商業地產的同時也保持一種謹慎的態度。

萬科從住宅轉型兼做商業與養老地產等，很大一個原因也是由于房地產的暴利時代已經結束。“盡管身為目前中國最大的住宅開發商，卻也在擔心當行業瓶頸來臨的時候，萬科發展的瓶頸也會出現。在萬科的第四個十年，萬科一定會有到天花板的時候。萬科之所以轉型成為城市配套服務商，就是為了在規模碰到天花板后，能找到新的增長點。”郁亮解釋。