淺談設計階段的成本管理

王鳳茹　王飛翔

【摘 要】 雖然成本管理貫穿于房地產開發的全過程，但潛在的可節約成本在各個階段卻有很大不同。有關研究表明，對項目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規劃設計階段。房地產開發企業應著重在初步設計階段和施工圖設計階段采取有力措施進行成本管理。

【關鍵詞】 調控、成本管理、限額設計

目前，隨著房地產調控新國五條的頒布實施，彰顯了中央嚴控房價的決心，如何有效控制成本，節約投資，從而在一定程度上增加項目利潤，應該是房地產開發企業首先要考慮的問題。

雖然成本管理貫穿于房地產開發的全過程，但潛在的可節約成本在各個階段卻有很大不同，對項目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規劃設計階段。有關研究表明，雖然設計費一般只占到項目總投資的1.5%左右，但卻決定了工程項目85%以上的投資。因此，工程成本管理的關鍵在于前期投資決策和規劃設計階段。

當前設計單位人員普遍重視設計效果，忽略了項目的經濟性。雖然房地產公司從經濟效益考慮，一再強調限額設計，但由于缺乏有效的控制手段和技術指標，使限額設計流于形式，甚至成了一句空話。

房地產公司如何控制項目成本呢？經過對多個開發樓盤的分析對比，我認為應從以下幾方面著手：

一、初步設計階段，根據項目的整體定位，結合不同的客戶需求，合理確定項目的各項設計指標

在這個階段，應從以下方面重點考慮：

1、建筑物外墻面做法

外墻面做法包括外墻面裝飾做法和外墻保溫做法。關鍵指標是底層外墻裙做法、標準層涂料使用率，外墻面保溫做法及零星構件保溫做法。

外墻面裝飾做法應在滿足整體造型及效果的前提下提高涂料的使用率，同時盡量減少石材的使用。外保溫做法應在滿足設計要求的前提下，使用比較成熟的保溫做法，減少新材料、新工藝的使用。由于新材料、新工藝市場應用較少，做法不成熟，價格不透明，不利于項目成本的控制。

2、外墻窗地比，外門窗做法

窗地比指標是建筑設計的關鍵指標，為片面強調外立面效果提高窗地比的做法是不可取的。由于外窗的造價遠遠高于墻面造價，從項目效益考慮，合理的窗地比是節約項目成本的有效手段。

現在房地產開發項目多使用塑鋼門窗和鋁合金門窗，在滿足設計要求的前提下，應適當降低鋁合金門窗的使用率，同時門窗型材的品牌對門窗的價格影響較大，應根據項目的整體定位選擇合適的型材品牌，從而在一定程度上降低門窗成本。

3、建筑物層高

建筑物的層高應區分地上公建、居住建筑，地下儲藏室、地下車庫等不同的業態確定。在保證設計要求的前提下，應慎重確定建筑物的層高，高品質樓盤可適當提高建筑層高。

4、外裝飾部品部件

含室外臺階面層做法，殘疾人坡道做法，樓梯欄桿，外立面欄桿、空調格柵、造型格柵、屋頂面造型花架、玻璃鋼雨篷、陽光棚等。外裝飾部品部件主要從建筑物外立面裝修整體效果考慮，投入成本不多，但可以提高項目的整體品質。但由于各設計院對這部分設計做法沒有統一的標準，設計五花八門，一方面不利于樓盤的整體效果，另一方面也不利于控制造價。房地產公司應在這方面投入較多精力，重視標準化設計，在提高項目整體品質的同時，節約工程成本。

5、室內裝飾做法

包括廚房、衛生間裝飾做法，一層大堂、電梯前室裝飾做法，電梯門套做法，是否吊頂，吊頂做法材料定位。

目前廚房、衛生間裝飾做法一般是防滑瓷磚地面、瓷磚墻面到頂，一層大堂做法一般是瓷磚地面、裝飾墻磚墻面，電梯前室走廊等為瓷磚地面、瓷磚踢腳線。部分樓盤大堂、電梯前室采用石材裝飾。

電梯門套則多采用不銹鋼門套，部分采用石材門套。

室內裝飾面層做法雖然不多，但由于建筑上的做法較多，不同的設計人員又會根據自己的不同喜好選用不同的做法，最終的設計成果文件就會出現面層做法相仿，細部做法五花八門，即不利于造價核算，又不利于造價控制。開發商應從標準化設計入手，做好室內裝飾設計模板，在項目方案設計階段，可針對不同品質的樓盤選用不同的設計模板，便于在方案階段核算項目成本。

6、電梯、消防、電氣設備、衛生器具、入戶防盜門、樓宇門等的品牌定位

這些都需要開發商在滿足功能的前提下，根據不同客戶需求來確定。經驗表明，正確處理建筑物的裝飾作法，能有效降低項目成本。具體實施中，應根據項目的不同定位，不同的客戶群細化設計，切忌對項目情況不加以區分盲目照搬照套。

二、施工圖設計階段，應重視結構性設計指標對造價的影響

結構指承受各種荷載，起骨架作用的空間體系。建筑物整體定位確定了以后，影響造價的指標主要是結構性指標，最主要的結構性指標是鋼筋含量和砼含量。

控制鋼筋含量和砼含量是限額設計的主要內容，但如何控制卻成了難題。通常情況下，是造價人員按照設計院出的施工圖進行工程量計算，計算完畢，與相似項目做指標對比，對偏離較大的指標提出異議，請設計院檢查修改。由于造價人員并不精通設計，提不出具體的設計修改意見，而設計單位總能提出各種理由拒絕修改，結果即沒有達到預期目的，又延長了設計時間。

如何合理確定設計限額，又能讓設計單位容易接受，最終修改設計文件，完成限額指標，成了主要問題。

為確保設計單位能按要求修改設計文件，保證設計成果的經濟性，可考慮從以下方面入手：

1、擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相接合的招標方法，采取多家競標。要選擇那些技術力量強、設計水平高、設計質量和社會信譽好、易于溝通協調的設計單位，可從業績、服務意識、施工期間服務質量、后期變更比率、設計方案經濟性等方面進行考察，最終確定服務質量高，好管理的合作伙伴。

2、設計結果對比，確定設計限額

由于房地產公司開發項目較大，開發周期較長，通常會安排多個設計院同時進行施工圖設計，由于相近單體數量多，結構相似，這就為合理確定設計限額創造了條件。

首先，結構分析計算，出計算底稿；再進行鋼筋、砼含量的指標對比。這時可對多家設計院的設計指標進行對比，使不同設計院之間形成有效競爭，最終確定設計限額。進而令超出設計限額的設計單位修改設計文件，以便設計指標控制在限額之內，使工程造價能得到有效控制。

3、合同約束，提高設計質量

可從出圖質量、完成時間、施工期間服務態度和質量、后期變更率、設計方案經濟性等方面進行約定，并和設計費掛鉤，并明確延期、質量賠償責任。同時設立一定的獎勵條款，對那些服務好、設計質量高、滿足限額要求、經濟性可觀的設計方案進行獎勵。通過合同約束，提高設計產品質量，提高經濟效果。

結語

在設計階段對關鍵經濟技術指標進行控制，是實施成本管理的有效手段，設計階段的成本管理是個系統工程，不是一朝一夕的事情，需要在工作中不斷總結，不斷積累。

參考文獻

[1] 周和生、尹貽林《建設項目全過程造價管理》2008-1-1 天津大學出版社