張玉良：我只想做成點事

申海嬌 唐奇

2013年財富論壇上，張玉良是唯一一位受邀的房地產開發商。在世界500強云集的論壇上，張玉良執掌的綠地集團是中國內地第一個房地產企業的世界500強。

在世界500強的名單里，有很多的企業是經過上百年，才從創立到進入500強企業的。然而，創業僅僅20余年，上海地方性國資背景的綠地集團就在激烈的競爭中，迅速成長為一家世界500強企業。全球經濟界、實業界和傳媒界因此把目光聚焦在綠地集團的掌舵人集團董事長張玉良身上，希望從這位世界級的企業家那兒得到真實的答案。

豁達爽朗大笑，配著紋絲不亂的發型，綠地集團董事長張玉良的親切隨和中卻也透著細膩嚴謹。這位世界500強企業領導者21年前曾主動放棄“吃皇糧”的干部身份，毅然決然地下海經商。回首當時的決定，張玉良淡淡表示：“我只想做成點事。”

感謝時代的饋贈

1992年7月18日，綠地集團的前身上海綠地總公司由上海市農委和建委共同出資2000萬組建成立，旨在通過市場化經營積累資金并投入改善城市綠化。承擔著這份“綠色使命”誕生的綠地，從一開始就同時肩負“發展”和“責任”雙重目標。

張玉良主動請纓，卸下上海市農委住宅辦副主任的頭銜后，領了“總經理”的任命狀，走出位于外灘12號的辦公室開始滿世界追尋他的“綠地夢”。

“是中國房地產行業發展處在高速成長期這一特殊階段給了我們機會。”張玉良回憶，他第一批拿到的是近郊區三個小項目的動遷。三個項目做下來，差不多用了兩年時間。1994年綠地公司一共獲得了3000多萬元的贏利，除了給投資單位的回報外，還剩余2000萬。

如果說這第一仗是小打小鬧，隨后的時間張玉良帶領的綠地從上海舊城改造的機遇中抓住了戰略性機遇，綠地實現“農村包圍城市”，殺回市中心開發商品房，市場占有量迅速做到第一。

認識張玉良的人都知道，他是一個“習慣性”低調的人，即使是收獲了巨大的成功后，他仍然會刻意收斂鋒芒。這樣的個人習慣也同樣適用于經營之道上。進入21世紀后，亞洲金融危機的陰影已散去，上海房地產市場逐日回暖，國有大地產企業、外資地產紛涌而入，地價不斷走高，競爭壓力陡升。已有一定實力的綠地，不是與其對陣，而是選擇避其鋒芒，進軍二三線城市。“那時上海一塊地動輒幾十億，這些錢在外地可以做好多個項目。”張玉良堅信，資本在流動中升值，單個利潤率并不是整體收益的決定因素，只要能提高資金的周轉速度，在二三線城市同樣可以賺大錢。2001年12月，伴隨城市化浪潮的迅猛推進，綠地在南昌的第一個項目“濱江豪園”正式啟動，由此打響了全國擴張的第一槍。在此后5年時間中，綠地集團先后進入了18個城市，跨地區之多居同行之首。房地產市場的投資回報周期一般需要兩到三年時間。張玉良在外埠市場的投資是從2002年開始少量產出的，到了2003和2004年間進入收獲期。

樓市在調控，競爭對手紛紛急著尋找出路時，張玉良不僅沒有悲觀反而把調控視為機遇，他考慮更多的是如何來應對這個變局，使自己能在這場動蕩中，不處于被動。在這樣的前提下，張玉良在綠地訂立了10條應對宏觀調控的措施，其中包括了在建項目繼續、所有項目資金統一管理、集中調動、加強企業調控、全方位和銀行接觸減輕債務壓力、新投項目壓縮等等。

即使經歷了三年兩次調控，綠地仍保持著每年30%的增速突飛猛進，在中國企業500強中的排名一路躍升：2004年第274位、2005年第249位、2006年第209位。張玉良說，2001年啟動“異地攻略”后，綠地集團才算真正進入了快速發展期。

在改革開放大潮中應運而生、搏擊成長的綠地，以20年超常規式的發展，回報給時代舞臺一個奇跡，而其背后，走出的是一條富有時代烙印和自身特色的發展路徑。

超高層：一個城市的高度

張玉良知道，想要超越，必須劍走偏鋒，棋行險招。

2004年，綠地接洽南京地標性建筑紫峰大廈。張玉良壓了一半的身家性命在這棟樓上，與世界頂級設計團隊SOM建筑設計事務所合作，對方的設計師艾德里·安史密斯，曾經設計828米迪拜哈利法塔。與中國另一個超高層代表金茂大廈不同，綠地采用全新的經營模式，保留最主要的商場和酒店，其余商業體全部直接賣掉換取現金，這種資金回籠模式，使得資金回籠周期短，快速復制。

經過放手一搏，綠地一躍成為國內一流房地產開發企業，截至2012年，綠地已經投資19個超高層項目，其中4幢摩天樓位列世界排名前十。

然而，對超高層及城市綜合體的質疑從未消失過，最顯而易見的就是超高層大樓嚴重的安全隱患。當高度超過150米時，最高的消防云梯也無法到達，萬科董事長王石就曾犀利指出，“危險的高樓情結帶來的不僅可能是紀念碑、里程碑、還有可能是墓碑。”另一方面，超高模式卻是地方政府的寵兒，超高層地標建筑以及云端上的五星級酒店代表著一個城市的形象和招商環境。

當問及經過一座城市，看到地標建筑是綠地所建時是否自豪，張玉良巧妙地回答道：“我和這個城市一樣感到驕傲。”

張玉良認為，超高層是目前全球最經濟、最合適的土地利用模式，有人問到為什么做那么多高層？張玉良回答道：“這是中國經濟發展的需要，是中國城市的需要，同時也是這些城市市民的愿望，是一個精神的追求，代表了一個城市的高度。”

能向世界貢獻什么

2012年上半年，綠地集團業務營收1126.42億元，利潤總額54.83億，正式躋身《財富》世界500強483位。而在12年前，首屆博鰲房地產論壇開幕時，王石、任志強、潘石屹、馮侖已經在房地產江湖聲名在外，綠地還只不過是上海一隅的本地企業，張玉良更是少有人知。

龐大的綠地率先進入了世界500強，這不是偶然。這一計劃提出在2005年，當時的綠地營收不到100億，卻驚人地制定了沖刺世界500強的六年規劃。絕大多數高管覺得“他瘋了”。為了達到這一目標，綠地內部有句話是“周六保證不休息，周日休息不保證。”

盡管當時的社會輿論普遍認為張玉良在說大話，然而事實證明：以2000萬注冊資本金起步，20年后資產規模、年業務經營收入雙雙突破2000億，實現資產近萬倍增長，國有資產增值超千倍，年均復合增長率超40%；房地產業務遍及25省市自治區70余座城市，并遠赴海外落地韓國、澳大利亞、德國，隨即還將拓展至泰國、西班牙等國；19棟“綠地中心”摩天高樓爭相拔地而起，其中成都、武漢、大連、南京4幢位列世界排名前十；第二支柱能源產業迅速崛起，煤炭產運銷與石油儲運銷產業鏈日臻完善，煤礦資源總儲量近6億噸，年產量超1500萬噸；金融產業控股城商行，發起成立中國最大的小貸公司，旨在打造金融全產業鏈；商業、酒店、建筑、汽車服務等產業齊頭并進……

而張玉良也是個“拼命三郎”的工作狂，他沒有假期，沒有休息日，頻頻在出差的路上。有一次張玉良問一位副總裁，“你說我們忙里忙外到底是為了什么？就為了每年的數字？”張玉良承認自己有企業家精神的基因，總是永無止步地要去追求，他頷首回答：“我們這一代人面臨非常好的發展時機，社會、時代給我們提供了一個平臺，這個平臺你認真做，就能成就一些事，你不認真做就荒廢了整個人生。”

只是現在，有一個問題——“除了冰冷的數字與龐大的規模外，中國的世界500強還能向世界貢獻什么？”成了張玉良正在思考的問題。