地王“回巢”

白影

地王潮重現一線城市

從新國五條細則落地之后，政策的干預映射到房地產的方方面面。反映在土地市場上，即為一線城市熱點區域高單價、高溢價率地塊頻現，多地“地王”紀錄被屢屢刷新。可以說在全國土地的盛宴上，各大一線城市的土地市場都不甘示弱地演繹著出色的表現。

5月23日，經過39輪競拍，保利地產聯合首開股份奪下北京大興舊宮宅地，再造該區域“地王”。此前北京通州臺湖地塊也以高達112%的溢價率被福州泰禾房地產開發有限公司摘得，再造區域“地王”。

無獨有偶，4月10日上海也出現了高溢價地塊。上海浦東唐鎮新市鎮D05-01住宅地塊經過336輪激烈競價后，以18199元/平方米樓面價、37.75億元總價，成為2013年上海單價、總價雙料“地王”。5月9日，遠東新世紀中國投資以9.78億元競得上海世博A09B-02商辦地塊，樓面價超4萬元/平方米，溢價率48.03%，成為新的上海單價地王。

然而，地王紀錄被刷新的步伐并未停止。5月29日，滬總價地王刷新，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元奪長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價57%，樓面價29229元/平方米。而將視線轉移到廣州，5月6日佳兆業以最高限制價格18.68億元競得白云區同寶路8號、10號地塊，剔除保障房后，該地塊樓面成交地價高達約25600元/平方米，也讓該地塊一舉刷新2010年保利地產創下的20600元/平方米的樓面地價，成為白云區新地王。

5月16日下午，為爭奪廣州番禺區南村鎮萬博商業區的地塊，中鐵建工、佳兆業、萬科互不相讓，在約120輪漫長的競價后，央企中鐵建設最終以12億元總價艱難拿下，溢價率高達136.6%。該地塊最終成交的樓面地價達到14194元/平方米，相比去年相鄰的地塊4834元/平方米的拍賣價翻了3倍，成為番禺商業“地王”。

繼廣州番禺商業地王、白云地王出臺之后，越秀地產在海珠區的宅地“新地王”再度橫空出世。據了解，廣州新地王所在的南洲路十年前房價是3000元/平方米，現在樓面地價3.6萬元/平方米。

遍地開花的“地王”，讓大型房企回歸一線城市的苗頭漸顯。據不完全數據顯示，北京5月22日三地塊合計出讓金額為35.22億元。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達582.6682億元。2013年以來，北京土地出讓金合計達到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。而上海土地出讓金截至今年5月底也達到432.34億元，占2012年全年的49%。在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數據。廣州方面，與2012年全市土地出讓總額402億元相比，2013年僅前4個月已達300億元左右。隨著接連三個“地王”的出現，預計廣州上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

對于近期一線城市出現“地王潮”的情況，亞豪機構市場總監郭毅認為其特點顯著：“以北京為例，拿地情況從地域的分布來看主要集中在一些熱點地塊，如玉淵潭地塊、孫河鄉地塊、臺湖地塊、崇文門商業金融地塊以及石景山魯谷商業金融用地等。另外一個情況則是重點城市商業辦公用地在此輪市場表現中較為突出。這是因為政府新的規劃頻頻出臺，市場熱點及新的發展規劃機會使開發企業加速布局這些價值洼地。而住宅市場頻頻調控，也使一些企業開始考慮轉型商業地產，以持有一部分物業規避住宅市場調控對于公司發展的影響。從往年來看，北京的地王基本以住宅為主，除非CBD等核心地段會出現商業用途的地王。但是今年除了崇文門的商業地塊，石景山魯谷也出現了商業地塊成交熱的情況。這也表明，企業在轉型的過程中，都在追求位置更好、地段更佳的商業金融用地。”

對于房企在一線城市拿地熱情高漲的態勢，郭毅告訴本刊記者，這主要基于前幾年政府推出的地塊較少，從去年4月至今年4月房地產市場的高成交，讓開發商手里的土地與房子存量都出現了逐漸緊張的態勢。開發商需要滾動開發，這就要求企業擁有一定量的土地儲備。只有實現滾動開發，才能實現更高的利潤率、更好的控制成本。

2012年全國土地市場整體供求不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。包括保利、萬科在內的多家開發商曾表示，由于政策調控影響，北京、廣州等一線城市土地供應量明顯下降，拿地的成本也明顯高過控制線。

為此，大小房企土地儲備明顯虛空。2012年營業收入30.8億元的華遠地產，2012年末土地儲備不足百萬平方米。據推算，如果華遠地產欲在三年內挺進“百億軍團”，在今后幾年內年均開復工面積就要保持在180萬平方米之上。2012年營業收入40.7億元的萬通地產，多數現有項目已進入后期，也缺乏新增項目。廣宇發展、渝開發等也都存在土地儲備不足而制約業績增長的問題。

一位業內人士指出，開發商開始回歸一線城市角逐熱點地塊，是因為企業在二線城市的土地儲備已經很多，急需要積極拿地換倉，布局下一輪的市場發展。此外，在房地產政策不斷加碼的情況下，房企經過嚴謹的論證，一線城市的市場相對二、三線城市來說消費實力較強，房企能夠迅速回籠資金且風險較低。

拿地“不差錢”

對于現金流回收效率較好的企業來講則面臨著比較好的拿地機會，對于他們來講，當前土地市場的“春天”就是拿地的機會。現金流充裕的企業尤其是高周轉房企、央字頭房企正在加速拿地，并且所拿的地塊基本上是市中心優質地塊。

地王到底是塊燙手的山芋，還是一個價值巨大的聚寶盆，就讓我們看看歷史上曾經的“地王”命運如何。富力地產2002年以31.6億元取得“雙井地王”，如今的富力城已經建成乃至銷售一空，二手房價格都已經漲至6萬元/平方米。順馳置地2004年拿下的“大興地王”總價9億元出頭，樓面地價約2000元/平方米，斗轉星移之間二手房價格也提至2.5萬元/平方米。2009年當中化方興剛剛成為“廣渠路地王”的時候，包括潘石屹在內的眾多地產大佬都在唱衰該公司，認為他們沒有太多北京開發經驗，拍出的樓面價又高達1.5萬元/平方米，認為他們將步入困境、一籌莫展。但是北京“三年大變樣”的發展速度讓這些曾經的“地王”都取得了成功。這也是為何十年之間京城的地王由二環路一直外溢到六環外的通州臺湖地區，仍然讓眾多房企爭先恐后、趨之若鶩的原因。

在土地資源日益稀缺與嚴重的供需失衡的情況下，臺湖這樣偏遠的郊區也成為地王的誕生地。針對這一現象，郭毅告訴記者，臺湖區域規劃做得好，隨著環渤海高端總部基地、“兩站一街”站前綜合區、三大公園的規劃建設，該區域吸引了一大批開發商入駐，從而帶動了區域土地價格的持續走高，一些中小型開發商以及謀求企業發展的開發商也開始紛紛搶灘登陸。

而另外一個促使“地王”頻出的重要原因則是開發商手上的資金充裕。從各龍頭大佬的銷售目標上也可以看出端倪：融創和世茂銷售目標提高50%以上；恒大、碧桂園、綠城、富力、雅居樂等提高幅度普遍在25%以上；萬科、保利兩家千億規模企業的目標分別增長8%和18%。僅中海地產較為保守，銷售目標與去年持平。

毫無疑問，“不差錢”背后，說明的是房企對于2013年預期明顯好轉。

今年5月以來，各地產商進入拿地高峰期。據不完全統計，僅5月中旬一周之內就有至少13家地產公司有拿地動作，土地成交總價格超過133億元。其中，佳兆業近期在土地上投入近30億元，美聯集團、天房發展、綠地集團和中鐵建工耗資均超過10億元。中鐵建工更以12億元總價艱難壓下同場競拍的萬科、佳兆業等，奪得廣州番禺區南村鎮萬博商業區地塊，以折合14194元/平方米的樓面價、136.6%的溢價率，成為番禺商業“地王”。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，開發商不想錯過性價比較高的拿地“換倉”時機。從全國市場來看，在土地市場成交量開始大幅回升、土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下，當前仍然是相對比較好的拿地時機。在今年上半年，及時跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場拿地，換倉謀求下一輪市場的發展機會，仍然是大多數房企戰略上的選擇。另外，眾多房企也離不開多渠道融資的支持。

數據顯示，僅今年3月，多家房企積極從海外資本市場籌集資金，貸款、發債融資掀起高潮。3月重點監測企業共發生融資15筆，累計融資金額超過400億元人民幣。同時，以協信為代表的6家房企準備在香港上市，上市前后這些企業勢必也出現了大規模的融資、拿地行動。

蘭德咨詢總裁宋延慶也認為，2012年下半年以來全國各地出現總價“地王”、樓面價“地王”等，其實并不稀奇，因為這些地塊本身就是市中心優質地塊，這些“地王”的出現大多數不是因為溢價率過高導致的。

背后隱憂

土地的價格越來越貴，房子的價格自然水漲船高。當“面粉”的價格超越“面包”的價格時，已有房企營銷負責人驚嘆，這么高的地價，以后的房子怎么賣？然而頻頻涌現的“地王”不能不讓人們對房地產的后市隱隱擔憂。

“高溢價拿地對于企業來說首先要承擔的就是財務風險，國家國土局有明確規定，房地產企業拿地之后會存在一個交付時間以及交付要求，比如房企要分幾期開發、何時交付等。房地產企業一定會在前期承擔這個財務成本壓力，因為不是每家企業都有那么多的空閑流動資金來支撐，可能更多的房企需要用前期的融資來獲取資金。”郭毅表示。

不難看出，房地產價格隨著土地價格而飆升成為一大隱憂。2009年至今，國務院先后頒布了四次樓市調控政策，對地價和房價調控從未停止過。尤其今年初又推出了“新國五條”，比原來調控措施更嚴厲，仍無法阻擋“地王”誕生和房價上漲。目前，全國房價漲勢一浪高過一浪，今年4月全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲1.0%，自2012年6月以來連續11個月環比上漲，房地產價格陷入了市場調節和政府管制雙重失靈的尷尬境地。當前，新“地王”不斷涌現，動輒每平方米一兩萬元的樓面價，對于地方政府和房企而言關鍵是雙方互贏，然而房企購地成本必然以普通購房者付出更多“血汗錢”為代價，“地王”頻現難免引發民眾對房價高企的擔憂。

不過，每一輪“地王”的頻繁出現，也似乎都預示著更加“兇狠”的調控即將來臨。壓力之下，房地產政策是否還會調整？

張宏偉認為，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，在房地產市場基本面剛剛回暖的市場環境下，土地市場出現“高溢價”、“地王”都不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009～2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能使市場走向出現偏差，使調控效果功虧一簣，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”寬松為主的時期轉為再度“階段性”收緊。

5月27日，已經獲得7個報價、原計劃將于28日成交的北京市豐臺區花鄉夏家胡同住宅用地“準地王”被緊急叫停，或許就是政府政策干預的表現之一。但是，后續土地市場如何來走，政府和開發企業如何進行平衡，都是值得思考的問題。

在這個階段，北京主導“限房價、競地價”，廣州則是限地價拼配建保障房，上海和其他土地市場相對較熱的城市近期或許也有可能出臺土地新政，調控相對開始高企的土地價格。盡管暫時沒有聽說上海和其他城市會出臺土地新政的消息，但此前上海在出讓土地的時候，有的地塊本身就有配建5%保障房的要求，上海或其他城市極有可能重新重視土地政策中“配建”對于土地市場調控的作用。

如果出臺配建保障房等方面的土地新政，預計也只是短期內政策，也不會所有的地塊都這么執行，只是局部區域個別地塊來執行。如果新推出地塊容易引起市場關注，那么就有可能利用這樣的方式短期內給土地市場降溫。

但是，要從根本上緩解地價上漲的現象，還必須想方設法增加土地供應。以上海為例，雖然近兩個月的土地市場供應量和成交量看上去比較大，成交也很活躍，但很大比重是商辦用地，宅地的比例并不大。而上海市2013年住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供應計劃面積是1000公頃，這個供應量其實并不高，和去年是持平的。

中原地產中國大陸區總裁賴國強表示，目前的土地市場不呼吁出現新政策，需要市場自己來調整資源。房產稅擴大試點限購范圍、信貸政策的嚴謹執行，都會導致市場成交量的收縮，一旦出現收縮，房價就會很難大幅度上升。這些都是調控政策“只需穩固，不需再升級”的理由。并且短期調控手段對于房價控制不能起到根本性的作用，樓市不能完全依賴政策，但在調控已經深入進行數年的情況下，此時限購等“狠招”還不能退出，以防市場紊亂。“地王”很可能還會有，房地產市場仍然廣泛看好，房地產市場的長久健康發展仍然任重道遠。

而郭毅面對地王頻現與供地潮的來臨，則較為樂觀。她認為房地產市場未來預期要取決于未來的宏觀經濟形勢，市場的流動性是否充沛決定著企業的擴張速度，更決定著購房者手里資金積累量增加的速度，更決定著市場消費的實力。從政策環境來說，北京這種長期緊縮的財務政策，已經是明朗的。未來可能更多的是看購房者的增量和商品房供應增量的比例，這也決定著市場價格的走向。北京、上海、廣州等一線城市是外來人口居多的城市，以北京為例，每年外來人口增量達到60萬人次的凈流入，對于購買力的支撐是巨大的。2012年是房地產供應的小年，也是造成今年供不應求的一個重要原因。從今年的土地供應量來看，明年的供應緊張的局面可能會得到緩解。