養(yǎng)老地產(chǎn)：朝陽產(chǎn)業(yè)的零散發(fā)展

孟卓奇

老有所養(yǎng)成為“剛需”

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)成為大、中型房企及保險企業(yè)瞄準的熱門行業(yè)，紛紛積極進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但在表面的熱度之下，綜觀目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場，在建設與養(yǎng)老服務等環(huán)節(jié)的水平參差不齊，仍在摸著石頭過河，零散地按各自的設想發(fā)展。

“如何養(yǎng)老”是越來越多人需要面臨的問題，顯而易見養(yǎng)老成了未來的一項“剛性需求”。

一般來說，當65歲老人占總?cè)丝诘?%，即該地區(qū)視為進入老齡化社會。從20世紀末中國就邁入了老齡化社會。全國老齡委辦公室曾公布消息稱，未來二十年是中國老年人口增長最快的時期。預計今年底，中國老年人口總數(shù)將超過2億人，到2025年這一數(shù)字將突破3億人，2033年將超過4億人，平均每年我國將增加1000萬老年人口。最高年份將增加1400多萬人。本世紀中葉，60歲以上人口將達到峰值4.87億人，占總?cè)丝诘谋戎赜赡壳暗?3.7%上升到2053年的34.8%。

目前，全球老年人口超過1億人的國家只有中國一個。而中國的2億老年人口數(shù)相當于印尼的總?cè)丝跀?shù)，已超過了巴西、俄羅斯、日本各自的總?cè)丝跀?shù)。如果作為一個國家的總?cè)丝跀?shù)，也能排世界第四位。

同策咨詢研究中心采取回歸模型估算法以及收入匹配度估算法，針對城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)需求進行了估算。數(shù)據(jù)顯示，兩種預測方法得到的結(jié)論非常相近，在賦予其不同的權重后，綜合預計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174～185萬張左右，需要護理老人床位數(shù)30～32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設，市場空間是巨大的。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的當下，與年輕人相比，老年人更需要適合他們的生活環(huán)境。如果等到老齡化社會形成再改建改造，成本將更高。

總量逼近2億人的中國老年人，他們的消費需求量也相當可觀，而其中愿意選擇居家養(yǎng)老的老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)投資商來說，也無疑是一塊難以割舍的蛋糕。伴隨老齡化而來的是社會服務如何跟上的問題，老齡化社會將帶來相應的養(yǎng)老消費需求，與之配套的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其中當然包括養(yǎng)老地產(chǎn)。

隨著中國地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展成熟，地產(chǎn)行業(yè)也在轉(zhuǎn)型中對能夠帶來持續(xù)而長遠利潤模式迫切地探索著。在老齡化時代迅猛到來的時機下，結(jié)合養(yǎng)老和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的“養(yǎng)老地產(chǎn)”成了眾多大、中型房企及保險企業(yè)瞄準的熱門，歸根結(jié)底都是在緊盯銀發(fā)時代帶來的“消費蛋糕”。

養(yǎng)老地產(chǎn)“牽手”遠郊大盤？

近年來，豐厚潛在利益吸引了不少企業(yè)先后進軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。大中型房企紛紛高調(diào)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2010年底，萬科斥巨資高調(diào)挺進養(yǎng)老地產(chǎn)市場，與此同時還有諸多大型全國性房地產(chǎn)企業(yè)，如保利、遠洋、綠城、華潤等知名企業(yè)殺入該行業(yè)。除了各大房企爭相進入，保險企業(yè)也大踏步涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，以泰康、新華、國壽、太保、合眾等為代表的保險資金不甘落后，中國平安集團投資170億元在浙江桐鄉(xiāng)打造養(yǎng)老綜合服務社區(qū)；到2012年，中國人壽、新華保險、合眾人壽的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃也相繼出爐，讓這個被稱為前景廣闊、消費群龐大的新領域更加火熱了。但是，到底采取什么模式開發(fā)最合理還尚未形成定論，大多以“一邊摸索一邊前進”的方式在推進。

看目前養(yǎng)老地產(chǎn)在城市的分布情況，許多人提起養(yǎng)老地產(chǎn)的第一反應就是位于遠郊，如北京的“萬科幸福匯”和“泰康之家”在分別北京房山、昌平，“保利西塘”在上海西塘，還有多家開發(fā)企業(yè)在寶山、松江等郊區(qū)或是昆山等上海周邊區(qū)域設立大型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

“空氣清新、居住成本較低”是目前被遠郊大型養(yǎng)老項目認可的概念，遠郊板塊有安靜的環(huán)境，相對更加生態(tài)和綠色，而且通常消費水平比較低，這些優(yōu)勢會吸引養(yǎng)老購房者。而且選擇遠郊，土地成本相對較低。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目設在郊區(qū)，把老年人和其他年齡群的人分割開來是目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中存在著的誤區(qū)，還有的打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號實質(zhì)上在圈地。遠郊此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標。

在清華同衡規(guī)劃設計研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長陳首春看來，遠郊養(yǎng)老是在拉開養(yǎng)老與普通人日常生活的距離。而實際上，盡量不去改變老年人原來的生活方式才是他們的養(yǎng)老需求，老年人群的養(yǎng)老不該獨自住在一個偏遠的地方。在中國，由于受傳統(tǒng)文化影響，大部分中國老人更愿意與子女共同居住或鄰近子女居住，這不僅可以盡享天倫之樂，而且也更容易實現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助。反過來，如果老年人群集中在遠郊養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大社區(qū)居住，例如遠郊區(qū)縣或者距離城區(qū)幾十公里的主要面向養(yǎng)老人群的項目，社區(qū)就相當于形成了一個“老人城”，對配套要求的需求也很大，很難真正滿足老年人的養(yǎng)老需求。老年人養(yǎng)老可以通過在城區(qū)內(nèi)（第一居所）適當安排養(yǎng)老社區(qū)來實現(xiàn)。譬如在城區(qū)（無論是新建還是改造）內(nèi)適度規(guī)模社區(qū)，以適老化住宅的方式安排一定比例的養(yǎng)老社區(qū)，同時配備主要面向失能失智老人的機構(gòu)，這樣老人就可以真正做到在宅養(yǎng)老，并且在需要照料時就近進入養(yǎng)老機構(gòu)。

養(yǎng)老+地產(chǎn)：1+1>2

“養(yǎng)老+地產(chǎn)”意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化。相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目來說，養(yǎng)老地產(chǎn)更多需要延伸服務價值鏈條。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，無論房企或是養(yǎng)老機構(gòu)，很多都把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營，也有的養(yǎng)老地產(chǎn)商開發(fā)的項目掛著“養(yǎng)老”的旗號實際卻是在賣房子。

《養(yǎng)老機構(gòu)設立許可辦法》和《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》已于7月1日起施行，為開辦養(yǎng)老機構(gòu)設立了門檻，包括床位數(shù)在10張以上，有與開展服務相適應的管理人員、專業(yè)技術人員和服務人員，有符合養(yǎng)老機構(gòu)相關規(guī)范和技術標準，符合國家環(huán)境保護、消防安全、衛(wèi)生防疫等要求的基本生活用房、設施設備和活動場地等。業(yè)內(nèi)人士認為，這個門檻不算高。

未富先老和快速老齡化這兩大國情，使得養(yǎng)老機構(gòu)不足的問題更加突出，比如絕對數(shù)量不足和有效供給不足?；诮⑵鹋c人口老齡化進度相適應、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎、社會為依托、機構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務體系的原則，興辦養(yǎng)老服務業(yè)是大勢所趨。通過新建、改建、擴建和購置，以社區(qū)日間中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)為重點，改善社會養(yǎng)老服務體系的基礎設施條件。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從供應角度來看，目前市場上養(yǎng)老機構(gòu)的供應現(xiàn)狀是檔次低、服務差。大部分養(yǎng)老機構(gòu)配套設施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務及費用參差不齊，且由于長期護理經(jīng)驗的不足導致一些養(yǎng)老機構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。所以可以預見，市場上針對中高端消費人群的養(yǎng)老機構(gòu)的缺口仍然很大。

中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式很難滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需求，社區(qū)居家養(yǎng)老顯然更受歡迎。無論是“9064”還是“9073”的養(yǎng)老格局，家庭養(yǎng)老或者說是居家養(yǎng)老的需求都是大方向。國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)快速的增長模式下，市場成長的均衡和深度層面自然不夠充分。目前作為房地產(chǎn)衍生品的養(yǎng)老地產(chǎn)，正是在這樣一個基礎上起步，不論是經(jīng)營模式還是盈利方式，不確定性仍然盤繞在這個探索中的產(chǎn)業(yè)。在相當長的一段時間內(nèi)，市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細分上傾向于老年人居住。有的則只注重建設，輕視對項目后續(xù)運營和管理。一些老年公寓采取了類似“反按揭”的方法，也被稱為“以房養(yǎng)老”。但在業(yè)內(nèi)專家看來，很多養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，多數(shù)還是住宅，最后只是為了更有利其銷售。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，養(yǎng)老地產(chǎn)真正開始發(fā)展只是近幾年的事情，規(guī)模小、服務設施也并不是非常配套，運營模式、規(guī)模和體量與預期都有差距，很多企業(yè)只尋求盡快投入其中卻沒有充分研究國外經(jīng)驗，模式并不成熟，也沒有形成多少成功的案例。因此，對于目前頗受關注但處于發(fā)展初期的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認為普遍現(xiàn)階段仍存較多困難和問題亟待解決。

陳首春認為，目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在的問題都可以留待時間去解決。未來構(gòu)建一個老年型友好城市片區(qū)或許是一個發(fā)展方向，我們提倡“養(yǎng)老建筑常規(guī)化，常規(guī)建筑適老化”。中國處于老齡化社會向老齡社會發(fā)展的過程中，老年人會越來越多?，F(xiàn)階段，“適老化”是開發(fā)商的一個比較好的發(fā)展途徑。他心目中養(yǎng)老地產(chǎn)理想的模式是就地養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。一個人在逐步老齡化過程中，可以不離開自己常年生存的環(huán)境，逐步接受不同級別的服務。一個商品房小區(qū)有10%～20%的適老化住宅，根據(jù)小區(qū)規(guī)模，有一定數(shù)量床位的養(yǎng)老機構(gòu)，這樣就構(gòu)成了全齡化社區(qū)。適老化住宅依然是商品房，也可以銷售，只是設計上要適合老年人居住，硬件和軟件上滿足老年人的生活需求。年輕人能把這里當成第一居所，能實現(xiàn)每天上下班的實際需求。當老人需要半護理和全護理的時候，如果子女沒時間，可以住進社區(qū)的養(yǎng)老機構(gòu)，由專業(yè)服務人員進行照料，這是一種理想的養(yǎng)老模式。

以何賺錢

養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量很明顯，但盈利點在哪里，眾多踐行者還在探索中，靠土地、服務、設施、量身定做，還是靠社區(qū)成熟后形成圈層效應賺人氣的錢？陳國強認為，如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當作地產(chǎn)的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發(fā)展的路徑，是投資商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域一個最基本的心態(tài)。

新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》還提出，各級人民政府和有關部門在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持企業(yè)、事業(yè)單位、社會組織或者個人以新建、改建、租賃等方式興辦養(yǎng)老服務設施。

在北京市國土資源局公布的2013年國有建設用地供應計劃中，確定2013年國有土地供應計劃總量為5650公頃，其中住宅用地1650公頃，首次單列養(yǎng)老設施用地計劃指標。

通常設計上，養(yǎng)老地產(chǎn)的投入比普通住宅高。開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，如果只能在現(xiàn)有經(jīng)營性用地基礎上獲得，缺乏政策支持，土地價格將成為影響成本的根本因素。以北京太陽城為例，它是十二年前獲得的土地，當時拿地的成本是十二萬元/畝，現(xiàn)在隨著土地市場的發(fā)展，至少增值10倍以上。但如果以現(xiàn)在的土地價格，再去復制一個北京太陽城似的養(yǎng)老社區(qū)，基本不可能。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，如果開發(fā)商僅限于開發(fā)階段的競爭，賺的只能是苦力錢，成熟的運營能力才是法寶。他認為，從目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有成熟的商業(yè)模式，更多的還需要政策機制的配合以及配套設施的完善，否則養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)前景不容樂觀。

養(yǎng)老地產(chǎn)包括居家式養(yǎng)老、租賃式養(yǎng)老、愛心護理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設施，同時集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體。開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而擴展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住房、醫(yī)療、服務、度假、旅游、教育等產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復合地產(chǎn)項目的盈利來源不止是住宅產(chǎn)品銷售，還是來源于完善的配套服務帶來的增值效應。

雖然服務被認為是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)服務的賺錢路也不是一片通途。國內(nèi)的養(yǎng)老環(huán)境由于老年人中低收入的比例相對較高，無法承擔起高昂的養(yǎng)老費用，因此良好的養(yǎng)老機構(gòu)針對的客戶群體只能是少數(shù)收入較高的群體。

作為美國最大和增長最快的高級養(yǎng)老社區(qū)運營商之一，Emeritus旗下的凱健國際老年護理中心來到中國后，便展開了一系列動作，其租用了上海一個項目作為其在中國的第一家老年護理中心。這一中心共有50間標準房以及9間套房，最多入住80位老人。因定位高端養(yǎng)老服務，不包括物業(yè)租賃費，僅設施采購與中心改造就耗費2000萬元人民幣。同時，隨著入住率逐漸提升，凱健國際還將為這家中心陸續(xù)配備近70位專業(yè)服務人員，基本與入住老人達到1︰1的服務比例。凱健的營業(yè)收入主要由老年用戶繳納的房費與專業(yè)服務費兩部分構(gòu)成。

去年，武漢首個高端養(yǎng)老地產(chǎn)僑亞康瑞頤樂園陷“退房門”，業(yè)主稱該項目存在服務費用過高，如果要租，一個有兩張小床的單間月租金1900元。如果預存錢，通過抵扣利息方式，月租金也要1300元。護理費也不便宜，老人行動不便月護理費要900元、1500元，甚至更多。另外，月包餐費要600元，水電費、物業(yè)費另算，還不如自己家里請護工。

陳首春認為，現(xiàn)在為養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式下判斷還為時過早，各個企業(yè)都在按照自己的路子發(fā)展，他樂見一種“百花齊放”的場面，因為本身中國的養(yǎng)老市場規(guī)模很大，不同地域又存在著文化及觀念等方面的差距，如果能摸索出多條路也是好的。

業(yè)內(nèi)人士認為，未來政府和市場應形成明確分工，與保障房的分配相似，公辦機構(gòu)享受公共資源，其服務應當提供給經(jīng)濟能力較差的老人。而在政府和企業(yè)分工明確的過程中，建立養(yǎng)老服務第三方評估體系尤為必要，未來應對老人生理狀況、護理需求、家庭狀況、經(jīng)濟能力等進行全方位評估，以確保公辦養(yǎng)老服務資源能到達確實需要救助的低端老齡人群身上。

好的信號是近年來中央逐步對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做出政策性指導，旨在加大養(yǎng)老問題的市場解決力度，比如國家“十二五”規(guī)劃中明確指出：積極應對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務，培育壯大老齡服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。

放眼海外，日本三大連鎖養(yǎng)老運營機構(gòu)之一的日本醫(yī)學館在日本全國有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來自于項目5公里范圍內(nèi)，或老人的子女工作生活在周邊。

在陳首春看來，其實日本與中國的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念不太一樣，相對來說老年人比較認可養(yǎng)老機構(gòu)，到了一定年紀以后，可能會主動到養(yǎng)老院。但最后之所以老人沒有與子女分開，是這種養(yǎng)老方式的社會總成本最低。養(yǎng)老機構(gòu)生態(tài)系統(tǒng)的核心是：通過投資商、建設商、與運營商的角色分離，實現(xiàn)開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場被房企和險企看好，他認為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還在發(fā)展，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中各歸其位，比如險企可以充分利用自身的資金優(yōu)勢，對養(yǎng)老地產(chǎn)進行投資，做好金融服務者?，F(xiàn)在房企手中養(yǎng)老社區(qū)的項目就不少，在這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設中，保險公司可以作為投資方加入進來。同樣，養(yǎng)老服務行業(yè)可以為養(yǎng)老地產(chǎn)提供相應的服務，這樣房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以集中心思在硬件建設上，各個行業(yè)都可以發(fā)揮各自擅長之處。