房地產開發動態成本的管理與編制

顧阿東

摘要：針對目前嚴峻的房地產市場形勢，結合作者實際工作經驗及實例分析，就如何進行動態成本管理以提升房地產企業的成本管理能力，提出了自己的一些具體的方法、經驗和建議。

關鍵詞：房地產市場宏觀調控；目標成本；動態成本；成本科目；預警與糾偏執行

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：B 文章編號：1674-3954（2013）21-0240-02

隨著中央對房地產市場近兩年的全面的宏觀調控，在土地市場實行“招拍掛”后，以及我國己超過50%的城市化率，房地產的暴利時代已經過去，據2013年國家統計局發布的數據顯示，房地產業收入排行的榜首位置也己相繼被金融、IT等行業取代，在房地產“微利”時代到來的時候，企業如何提升自身的全面的大成本管理能力就顯得尤為重要，這將成為房地產企業生存的核心競爭力。能否在實施過程中實現拍地時的各項測算成本以保證項目的合理利潤？這是房地產企業成本管理層首先要考慮的最重要的問題，這就要求必須進行全面的大成本管理，并貫穿于房地產開發的整個過程，須分三個階段來實現：

（1）開發前期的目標成本的測算與制定（包括從拍地后至最終施工圖紙確定后的三次調整）；

（2）實施階段的動態成本管理（對項目成本的動態實時反饋，對于成本偏差的及時預警與糾正）；

（3）項目完成后的后評估與成本數據庫的建立。

其中工作量最大也是最為核心階段還是在于實施階段的動態成本管理，為能夠對項目的成本進行動態實時反饋，并對于成本偏差的及時預警與糾正的目的，必須要有一個能適應各房地產公司管理流程的信息系統來給予支持，筆者在工作中利用微軟數據處理軟件EXCEL開發一套完整的動態成本管理系統平臺，并在實際工作中得到了很好的應用，下面我們就動態成本系統的建立的原理與大家進行一些較深入的探析與分享：

1 動態成本管理的概念

在項目目標成本制定后，項目實施階段的成本管理的重點是如何落實執行版的目標成本，以達到項目預期的利潤指標。要求我們能夠動態地掌握實際己實施的成本狀態和將要發生的成本，以便及時預警加以控制或調整，須不斷強化管理，多部門及時互動來實現目標成本，這就是我們都在關注的動態成本管理。

2 動態成本基準標桿

必須公司各部門全員、全過程參與，在項目實施的各階段以最終審批的執行版目標成本作為動態成本管理的基準標桿，分部門落實，比如開發前期主要是土地相關費用、規費、設計費交納，中期主要是工程費、營銷費支出、后期主要是財務費用結算支出，行政管理費用全過程均有發生，須各部門都參與進來。

3 動態成本計算公式

根據不同部門所發生的成本性質特點，采用不同的方式分別進行匯總測算，如：開發成本相對簡單固定，營銷、行政費用相對量小可控性強、彈性較大，財務成本不確定因素較多，且涉及財務經營機密，須以財務內部控制為主等開發管理類成本，可采取按月定期上報匯總各部的成本實際發生數據方式（僅列營銷費用、管理費用、財務費用）。而對于工程成本，其量大復雜成本變化絕對值大（是動態成本管理的重點），可以合約規劃確定的合同為單位，根據對應工程所處的不同階段，分別計算其動態成本。動態成本的核心計算公式如下：

開發管理類動態成本=實際己發生成本+后期計劃發生成本

工程生產類動態成本對于未實施合同=目標成本

對于在建合同=合同金額+變更簽證金額+預測發生成本金額

對于已結算合同=結算金額

4 動態成本管理的目的

（1）及時合理控制成本，實現項目利潤的最大化。

（2）積累整理項目開發成本的歷史數據與經驗，提升成本管理方面的競爭力（為拍地、銷售定價提供可靠的決策支持）

5 動態成本管理的手段

（1）明確責任成本考核指標，建立目標成本考核體系。

動態成本基準標桿一旦建立就須要嚴格執行，不允許隨意改動，如確需根據市場變化調整目標，需事前申請目標成本的變更審批，各項目標成本落實到具體的部門去執行。

（2）如何建立動態成本管理信息系統：

①編制平臺

動態成本涉及項目開發的各項成本數據，各部門有幾百份合同與非合同成本數據需要進行實時動態的管理，如采用一般的EXCEL格式臺賬套表來完成，需要大量手工重復的填報工作，效率與準確性差，很難達到動態實時反饋的要求。但EXCEL表格作為數據處理方面最常用的辦公軟件，其通用性有著其不可替代的作用，雖然現在一些財務管理軟件也己陸續開發出一些動態成本管理模塊，如ERP成本管理系統，但是其與日常臺賬管理還很難做到真正的融合，對各公司靈活的管理要求的適應性比較差，還需要費時費力地另外建立一套軟件系統與現有管理軟件融合。

因此我們思路發揮EXCEL表格軟件強大數據處理能力與二次開發功能，建立起一套以日常成本管理臺賬表格為數據源基礎、各部門分模塊負責進行數據聯動的動態成本管理信息平臺，簡單介紹一下其主要特點有：

a 與日常成本管理臺賬實時對接，成本數據不需二次處理，直接自動鏈接錄入。

b 所有臺賬、目標成本、月度計劃等原始數據僅錄入一次，相同數據無需重復錄入，提高工作效率，大大降低因數據重復錄入的差錯率。

c 設置規定報表格式，實時動態生成報表。

d 可靈活設置篩選條件，提取數據及時方便，可拓展性強，滿足多方面管理靈活要求。

②編制基礎條件：

a 規范臺賬：作為動態成本的管理的原始數據源，要求成本管理臺賬必須按規定格式錄入，一方面是動態成本管理系統數據匯總的需要，另一方面也是規范成本管理工作的需要，通過錄入規范的管理臺賬，可以及時發現我們管理當中存在的問題，及時給予糾正（比如履約金、開工日期、進度超付等等），以及管理信息化的需要。

b 相對準確的計劃與預測：開發管理類的動態成本取自于后期計劃成本數據編制，工程生產類的動態成本有賴于定期對將發生合同金額以外成本的預測，此兩類數據準確性均取決于主辦人員的經驗，也是對主辦人員業務水平的考驗，需要主辦人員善于歸納總結，不斷自我提升。

③動態成本科目設置：

a 科目的設置：根據集團的目標大成本模板的科目，按合同類別歸屬劃分成本科目，按三級分類，設置成本科目，以便統一各子公司成本測算口徑，利于歷史數據的有效積累。

b 編碼管理：為便于數據的采集與識別，需分別對最基層的第三級成本科目及實施的各個工程合同進行編碼，編碼規則為：對于成本科目編碼，分別對一、二、三級成本科目以二個漢字簡稱分別設置編碼，三級編碼合并后即成為最基層的第三級科目的編碼。一個成本科目對應可能存在多個工程合同分別實施，工程編號以所屬成本科目加序號或標段號給予區分，第三級成本科目編碼相當于戶口薄，每個工程的工程編號作為動態成本的最小單位，相當于是身份證。

c 模塊化：鑒于成本管理的保密性要求，并便于各部門歸口管理，各成本科目按其歸屬的管理部門，分別設置在各部門的單獨的動態成本管理模塊內，由各部門分別管理，實時或定期匯總。其中工程類因其絕對金額大，影響成本的因素多，須實時動態的進行監控，其他部門所屬成本因絕對金額較小、相對穩定或保密要求高可采取定期月報的方式匯總反饋到動態大成本中。

d 與資金預算的對接：鑒于財務資金為財務軟件的科目設置與集團大成本科目設置不一致，專門設置了財務預算對照轉換科目編碼，實現與資金預算無縫對接，與數據共享，可以實時自動生成財務資金預算報表，大大提高財務資金預算管理效率與準確性。

e 科目調整：因開發項目的差別，有時需要對大成本科目進行調整，在取得密碼授權的情況下，按照規定操作流程可對成本科目進行增減調整，即可避免誤操作，也保留系統的靈活性。

④目標成本的分解

制定目標成本的最小單位是第三級成本科目，根據合約規劃往往出現一個成本科目下面對應有幾個需要執行的合約，動態成本最小單位是工程合同，就必須對目標成本進行分解：

a 必須保證各個合約分解的目標成本總和與對應成本科目的目標成本一致。

b 如后期的合約規則工作開展到位，直接以合同規則金額為目標成本，否則，可按對應科目的合同的性質，確定相對固定的執行率，乘以合同金額作為該合同所分解到的目標成本，未簽約合同目標成本剩余目標成本。

⑤合同成本分攤（攤入與攤出）

因項目開發需要，一個大地塊可能分為多個小地塊分別開發，分別核算，而一些合同可能同時服務于多個地塊，因此對于各個小地塊的動態成本就存在成本攤入與攤出問題，在本系統內設置了成本攤入與攤出模塊，因為此類項目的數量一般較小，且分攤系數的確定原則較復雜，系統采用批量設置為不分攤，如需調整項目手工修改的分攤系數的方式實現。

⑥預警及糾偏：

a 預警規則的設置：根據集團2012年5月發布的《大成本管理實施細則》，對于超過目標成本100萬元以上或超過目標成3%的項目提出預警提示，對于超過目標成本200萬元以上或超過目標成5%的項目提出報批提示，具體限額參數可根據集團后續文件規定進行靈活調整。

b 糾偏措施管理：對于己提示預警或報批的項目，歸口的責任部門需及時采取對應措施，如對開發管理類成本，前期開支較大，需及時調整后期執行計劃，從簡節約辦事，如確實無法節約，則需報批調整目標成本或申請在二級成本科目內協調統一消化增加的成本；對于工程類成本，可及時采取控制后期變更工程量，優化設計配置等措施，如確實是對目標成本估計不足，則需報批調整目標成本或申請在二級成本科目內協調統一消化增加的成本；所有糾編措施及時錄入對應科目，形成歷史紀錄。

⑦考核與數據庫分析

a 成本管理指標考核：目前集團還沒有制定此類考核指標標準，可按責任部門、責任人員、分時段進行統計考核相關指標，建議對相關部門設置無效成本率、現場簽證率，設計變更（不含范圍增加變更、品質提升變更）率，目標成本超標率等考核指標。

b 基礎數據分析：為積累成功與失敗經驗和歷史數據，需逐步開展后評估，對工程竣工結算對單個工程進行微觀的后評估工作，一方面是對結算指標的分析，另一方面是對工程實施過程經驗及合作單位的評估。并為今后其他項目的目標成本制定提供數據支持。

6 結束語

動態成本信息系統是一個系統工程，只有各部門都行動起來才能落實，目前還有很多不足，將來還可以引入權限管理，以使數據的錄入更加準確及時，希望以上內容和理解能給動態成本管理工作帶來一些幫助或引發大家的一些思考。