商業銀行個人住房抵押貸款違約風險管理文獻綜述

周穎

摘 要 我國商業銀行的企業貸款不良率遠高于個人住房抵押貸款不良率，以至于有些銀行管理人員對個人住房抵押貸款違約風險的重視不夠，出現了對個人住房抵押貸款違約風險的研究和管理上較缺失。本文總結了我國和其他國家在該問題上的理論和實證研究成果，供我國商業銀行個人住房抵押貸款違約風險控制參考。

關鍵詞 商業銀行 住房抵押貸款 違約風險管理

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A

一、個人住房抵押貸款違約風險管理的理論研究

（一） 國外相關的理論研究。

國外在個人住房抵押貸款違約風險的理論研究方面具有代表性的是期權理論、風險管理再協商理論、消費者最優化選擇理論、個人住房抵押貸款狀態躍遷理論等。下面著重介紹期權理論和風險管理再協商理論。

期權理論認為貸款者在一切經濟活動中的行為都是合乎所謂的理性的，即都是以利己為動機，力圖以最小的經濟代價去追逐和獲得自身的最大經濟利益。因此，對于申請個人住房抵押貸款的貸款者來說，在經濟條件一定的前提下，是否選擇違約取決于經濟利益上是否能給他帶來最大的效用。根據決定因素的不同，在對期權理論的研究中分化為兩種理論方向：權益假說和還款能力假說。

權益假說認為決定何時違約的變量是權益貸款比。Foster、Order在研究中得出權益貸款比過高是影響違約風險產生的重要原因。Waller在比較分析自行出售房屋償還貸款的貸款者與取消抵押品贖回權的貸款者差異性時得出決定違約與否的主要因素是住宅權益。Spring在研究中也進一步證明權益貸款比是影響違約的重要因素。Deng在對1976年-1983年聯邦住宅抵押貸款公司的資料進行分析研究時認為，住宅權益、初始貸款價值比雖然是影響違約的重要因素，但其它諸如離婚率、失業率同樣對貸款者的違約決策造成影響；還款能力假說的主要觀點是，貸款者選擇違約的前提是貸款者的收入不足以償還抵押貸款所要求的還款金額。

個人住房抵押貸款違約風險管理再協商理論是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他們認為還款人違約后，不論是站在銀行的角度還是貸款者個人的角度，取消抵押物贖回權過程需要花費大筆的費用，因此雙方都希望可以通過再協商重新設定貸款利率、貸款到期日，甚至放棄部分或全部拖欠利息以繼續保持信貸關系。以期通過個人住房抵押貸款的在協商使昂貴的違約和取消抵押物贖回權成本得以避免。

（二）國內相關的理論研究。

具有代表性的有，劉萍在研究中將銀行面臨的風險分為購買力風險、信用風險、利率風險、流動性風險、抵押物風險和房地產市場風險六類。他在研究中認為導致個人住房抵押貸款違約風險的主要原因是我國財政擔保沒有分擔商業銀行的貸款風險；住房福利政策尚不完善等，并對如何規避這些風險進行了對策分析。劉洪濤將風險類別分為六類，分別是利率風險、流動資金風險、抵押物風險、抵押物處置風險、違約風險及外在風險。趙凱、牛剛認為銀行的個人住房抵押貸款違約風險除了受外部環境的影響，其自身由于各種不規范行為也會造成違約風險的發生，如：信貸人員對個人住房抵押貸款違約風險不重視；銀行管理人員或基層信貸工作人員在審核貸款者信息時對信息掌握不全面，造成貸款審批失誤導致的風險等。陳則明、吳光偉認為導致個人住房抵押貸款違約風險發生的原因還在于貸款者因住房質量、與房地產開發商之間的矛盾導致的主動違約。同時我國的個人信用體系不健全，相關的法律體系也不規范，貸款者的惡意借款行為也是導致違約發生的因素之一。

在對個人住房抵押貸款違約風險形成動機的研究上，國內學者一般將違約行為的發生可分為兩種情況，即理性違約和被迫違約。理性違約又稱作主動違約，劉水林、吳雙全認為理性違約行為的發生是貸款者在有能力履約的情況下，為了進行更有利的投資，在權衡了成本和收益后做出的違約行為。趙新華在研究中認為理性違約行為與貸款者的實際支付能力無關，而是貸款人出于個人收益最大化考慮的一種主動選擇；被迫違約又稱作被動違約，該種違約情況的發生主要是由于貸款者在還款過程中發生了意想不到的變化，如收入水平突然惡化、家庭遭受重大變故等，導致貸款者失去了償還貸款的能力。

吳晨等學者利用博弈論的基本理論針對信息不對稱問題和逆向選擇問題來分析個人住房抵押貸款違約風險產生的原因。

國內許多學者認為發展與個人住房抵押貸款相關的保險制度可以有效降低我國該種貸款的違約風險。其中具有代表性的是于長秋研究了如何利用保險制度分散和轉移商業銀行個人住房抵押貸款違約風險，在他的研究中表明，我國商業銀行之所以在控制個人住房抵押貸款違約風險時承擔了較大的壓力，原因在于政府在分擔違約風險方面沒有起到應有的作用，應該借鑒國外先進經驗，應該建立以政府為主體的個人住房抵押貸款擔保體系，為中低收入者的貸款提供擔保，從而適當分散我國商業銀行在這方面承擔的風險。

二、個人住房抵押貸款違約風險管理的實證研究

（一）國外方面的實證研究。

Lawrence et al.利用1998年美國國家財務公司（National Financial Company）的資料，對貸款者個人特征、貸款特征、經濟因素等進行了研究分析，結果顯示貸款者的個人特征，如貸款者年齡、每月償還金額占家庭月收入比、信用狀況等是影響違約的重要因素。Burrows將影響個人住房抵押貸款違約的因素分為三類，分別是個人因素（個人理財能力、家庭關系、個人的主觀意識等）、家庭收入和支出因素（失業、工時、身體狀況、其它家庭支出等）、結構性因素（LTV、收入貸款比、利率水平等）。Burrows在研究中認為最容易違約的樣本具有的特征是貸款者年齡在18-24歲之間、離異、單身、學歷較低、LTV較高等。澳大利亞學者Mike Berry和Tony Daliton等人，從國內一家大型貸款機構收集到大量貸款資料，并對其進行實證分析，研究得出家庭因素（如家庭中某個成員破產、一個或多個成員長期失業等）是造成貸款者違約的主要原因。英國學者Ford和Wilcox對國內相關個人住房抵押貸款資料進行分析研究后，認為收入的下降、小生意的失敗、個人人際關系的破裂以及為了生育孩子而放棄工作等是造成違約的主要因素。Calmer et al.研究發現貸款者年齡越大、家庭流動資產越多、需要撫養的親屬越少，發生個人住房抵押貸款違約的可能性就越小。

在貸款特征與違約風險的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，貸款價值比）而非個人的特征如貸款者的流動性資金在顯著影響著違約行為的發生。Quercia和Stegman在總結歸納了之前30年間的29個相關領域的實證研究結果發現，貸款與住宅價值比率顯著影響著貸款者的違約決策。英國學者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年間國內個人住房抵押貸款違約情況，他們將貸款者月工資、婚姻狀況、LTV和利率等作為研究的主要變量，研究發現，貸款價值比在影響違約風險時起了較大的作用。Clauretie對收集到的個人住房抵押貸款數據進行分析時發現，貸款價值比與貸款違約率之間有明顯的正向關系，當貸款價值比在80%以上時，損失率為13%，當貸款價值比在89%以上時，損失率會上升至20%。同時，研究人員對已還款期限這一因素也做了統計分析，Moody公司收集了1970-1988年美國加州的全部金融機構近700多萬筆個人住房抵押貸款的資料，經過統計研究發現，已還款期限在3.5-6年間的貸款違約率較高，其中在第四年達到最高。

在對住房特征與違約風險進行研究時，Von Furstenberg 對1957年到1965年美國聯邦住宅委員會的貸款資料進行分析研究發現貸款期限同樣為30年的新房抵押貸款和二手房抵押貸款，新房貸款的違約風險要大于二手房貸款的違約風險。他認為這種現象的出現主要是因為貸款者在購買新房時，新房的建筑質量不易測定，其周邊的配套設施尚未完工，購房者很難通過自身的經驗了解到新房的真實價值，因此，購房后可能出現房屋達不到購房時預期的情況，加上新房的房價相對較高，對貸款購房者造成了較大的經濟壓力。相反，購買二手房時，購房者可以清楚地了解房屋的結構、居住環境的情況，同時房價相對較低，所以發生違約的可能性較小。

在對區域經濟環境與違約風險的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在對個人住房抵押貸款違約風險進行研究時選擇了當地經濟特征來進行違約風險的測算。Follian、Huang和Ondrich在研究中還加入了區域、人口和宏觀經濟變量。在他們的研究中發現，導致違約的主要因素是房價的變化，其次才是貸款者特征等微觀因素。

（二）國內方面的實證研究。

劉春紅的研究結果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月還款額占家庭月收入比等對個人住房抵押貸款違約風險的影響較為明顯，而貸款者年齡、家庭人口、房價、住房面積對貸款違約風險無明顯影響。王福林利用因子分析、判別分析、聚類分析和Logistic模型對調查數據進行了分析。從貸款者特征、貸款特征、房產特征和區域特征四個方面進行變量選擇，得出房產特征對個人住房抵押貸款違約風險的影響程度最大。

從以上的分析總結可以看出，由于國外的個人住房抵押貸款業務發展時間較長，對違約風險的管理方法進行了比較深入的研究，研究的主要理論依據有期權理論、個人住房抵押貸款違約風險管理再協商理論，其中期權理論可以分為權益假說和還款能力假說。研究中使用的主要方法有多元線性回歸、逐步判別函數、因子分析、Logistic 回歸等，在研究中，個人住房抵押貸款違約的影響因素被分為四個類別，分別是貸款人特征（性別，年齡，學歷，月收入、貸款者信用水平等）、貸款特征（貸款金額，貸款價值比，貸款期限等）、房產特征（住房面積，房屋結構，房屋單價）、區域特征（房價指數）。研究的結論普遍認為貸款者月收入、貸款價值比、貸款者信用水平等是影響貸款者違約的重要因素，同時，貸款人月收入、信用水平、學歷等因素與個人住房抵押貸款違約風險成反比，貸款金額、貸款價值比、貸款期限等因素與個人住房抵押貸款違約風險成正比。

相對國外的研究成果，我國在這一領域的研究大多集中在定性方面，近幾年，國內學者們才開始了定量方面的研究。隨著個人住房抵押貸款市場的發展，我國商業銀行開展個人住房抵押貸款業務的風險日益擴大，因此，借鑒國外在這一研究領域的先進經驗，深化對我國個人住房抵押貸款違約風險管理的研究意義重大。□

（作者單位：廣州城建職業學院）

參考文獻：

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