從8·31看土地制度改革

孟曉蘇

2005年的時候我就講過，8·31大限會直接造就兩個“多元”的現象：其一，雖然購買方是多元的，但賣家卻只有一個，那就是地方政府。當單一供應者壟斷市場時，造成高地價是必然的，這是造成房價上漲過快的原因之一。其二，農村建設用地只有通過政府征用才能投資開發，這又形成土地供應方多元，而土地收購方只有政府一家的后果。

正是由于政府“從兩頭壟斷土地市場”，進而“進行居間經營”，兩種不良后果就隨之出現——城市拍賣高地價和農村的失地農民。

我從十年前多次呼吁進行征地制度改革，應該允許農村建設用地規范地進入市場流轉，從而增加土地供應量，打破政府壟斷的格局。甚至可以考慮“農民土地變成股份制”的辦法，將農村原有的集體經濟轉化為股份制。這樣，一方面為今后農民拿土地入股分紅創造條件；另一方面，根據《公司法》農民可以把自己的土地股權部分或者全部賣給城里人或開發企業，開發企業擁有股權，農民得到錢，城里人可以到農村當土地所有者。這樣我們國家的土地制度就會有根本性的變動，可以完全和國際上的土地制度接軌。

國外地方政府75%的財政收入是通過房產稅從占有房產的人身上征得，而我們國家卻是從土地財政中拿，從農民身上拿。中房集團在2003年就提出了征收保有稅的建議，被國務院采納，當年的中央工作會議就提出了要征收不動產物業稅。而今天，物業稅已經演變成房產稅，并開始在上海與重慶試點征收。征房產稅不僅能有效調控房地產市場，并能夠實現公平論、完善稅制、增加財政收入、重新配置資源、讓更多人受益。

中國征收房產稅可以借鑒國外完整成熟的經驗：一是差別稅率，即有區別的稅率政策。標準稅率可以按國際通用的標準，按照物業價值的1～3%繳納年稅，優惠稅率就是有人提出的0.3～0.8%；二是學習國外“盡房皆稅”的經驗，即向全部城鎮住房征收“房產稅”，同時給予符合條件的家庭“退稅”待遇；三是按“購置原值”繳稅，中國房產稅改革也要遵循這樣的原則，要照顧既得利益，減少開征阻力；四是從小產權房開始征稅，很多人認為小產權房是違法建筑，但這是認識上的誤區。2010年以前，政府十二年沒有建保障房，導致社會對高房價的不滿。這期間，農民群眾用只有大產權房四分之一價錢的小產權房為城市居民提供產權型保障房，用城中村為城市提供租賃型保障房，使得大量打工妹、打工仔住有所居，為自己創造了財產型收入也為城市彌補了保障房不足，因此房產稅也是為小產權房正名的良機。