房企洗牌加劇

白影

星河灣之惑

前不久，一向在高端豪宅上所向披靡的星河灣卻在各地的地產(chǎn)項目銷售中連連遭遇“滑鐵盧”。其中，太原項目更呈現(xiàn)出每個月成交量均維持在個位數(shù)水平的現(xiàn)象，而星河灣真正的“噩夢”要從鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的破滅說起。

在地產(chǎn)黃金十年里，星河灣依靠其精耕細作的品質(zhì)，迅速成長為中國豪宅的“代名詞”，其在北京、上海等一線城市的項目基本開盤即賣幾十億元，然而在其布局的太原、鄂爾多斯等二、三線城市住宅市場卻敗走麥城。

同樣是資源重鎮(zhèn)，星河灣進入鄂爾多斯的初衷與太原如出一轍。公開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項目規(guī)劃面積1.1萬畝，其中一期工程占地2500多畝，是真正意義上的超級大盤。最初星河灣高調(diào)進軍鄂爾多斯顯得信心滿滿，早早放出風稱，2011年有望實現(xiàn)銷售收入100億元。

然而世事難料，2011年起鄂爾多斯樓市風雨突變，頻繁的樓市泡沫和樓市崩盤的消息接連見諸報端，而星河灣鄂爾多斯項目也不斷麻煩纏身，涉嫌違法占地、被曝無證開工、占用保障房供地指標、違規(guī)批建高爾夫球場等，甚至被國土資源部通報。而在被國土資源部查處之后，當?shù)卣块T作書面檢討，9名政府官員被處以警告或記過等行政處分，星河灣公司副總經(jīng)理溫曉斌更涉嫌違法占用農(nóng)用地罪，被移送司法機關處理。

據(jù)了解，鄂爾多斯項目首期房源在開盤一年半之久后，銷售率尚不足三成。而各地銷路不暢，也直接導致星河灣的年度銷售業(yè)績從2010年135億元的高峰直線下滑。星河灣鄂爾多斯項目被迫“腰斬”出貨，最初標價2.4萬元/平方米的精裝房受房產(chǎn)泡沫破滅影響，從精裝變成毛坯，2.4萬元/平方米的高價也一路下行，曾以1萬元/平方米的價格促銷，但顧客基本上只看不買。而2010年太原項目開盤當年，累計為星河灣貢獻了近63億元的業(yè)績，到 2011年即萎縮到不足20億元，到2012年該項目每個月成交量均維持在個位數(shù)水平，年度累計成交60套房源，成交金額僅約4.7億元。

2012年，在中房信集團統(tǒng)計的《2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜中，卓越置業(yè)以102億元的年度成交額排名第50位，星河灣集團直接跌出50強之列。據(jù)第三方機構出具的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，除去成都鉑雅苑、澳門項目等外，星河灣在上海、太原、北京、廣州等項目中實現(xiàn)銷售不足65億元。

然而，在星河灣危機四伏之時，其營銷靈魂人物梁上燕也宣布了再次“出走”。星河灣董事副總裁梁上燕在今年2月份宣告游學的微博中，并未透露是否會回到星河灣。而失去梁上燕這一有力臂膀的星河灣，在銷售模式上也面臨調(diào)整，星河灣品牌和今后發(fā)展路徑都待調(diào)整。此時的星河灣困惑重重，再度開拓新項目，前景也只能說是讓人拭目以待了。

生存“老大難”

繼星河灣等王牌房企面臨生存困境之后，萬方地產(chǎn)日前也發(fā)布公告稱，公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等也在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

萬方地產(chǎn)的“退房”與其房地產(chǎn)業(yè)績慘淡不無關系。根據(jù)萬方地產(chǎn)于3月7日發(fā)布的2012年年報顯示，2012年度公司實現(xiàn)營業(yè)總收入4855.66萬元，同比減少87.69%；實現(xiàn)凈利潤501.34萬元，較上年同期減少57.72%；其中，實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤500.19萬元，較上年同期增加了5.97%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤-1009.87萬元，同比減少315.47%。

根據(jù)年報顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)的營業(yè)總收入全部來自于一般貿(mào)易業(yè)務，而土地一級整理開發(fā)因開發(fā)周期較長，本期未確認收入。同時，在商品房銷售方面，2012年度的營業(yè)收入和營業(yè)成本均為零。

除此之外，綠景控股在宣告重組失敗后，其2012年的戰(zhàn)略也確定為“逐步退出房地產(chǎn)市場”。據(jù)悉，規(guī)模小、無土地儲備成了綠景控股房產(chǎn)業(yè)務難以為繼的主要原因之一。而過去一直以負債為財務杠桿快速擴張的海航置業(yè)也被指“重圈地輕開發(fā)”，融資環(huán)境惡劣。

而2012年肇始，杭州金星地產(chǎn)和錦繡天地也相繼宣告破產(chǎn)；近期，廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司破產(chǎn)案也已被廣東順德法院正式受理。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預計，未來三年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企將被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅3、4月兩個月就有約15家企業(yè)并購或股權轉(zhuǎn)讓。

2011年以來有關報道也稱，北京、武漢、四川已有上千家房企從樓市“消失”。盡管這些房企的“消失”是由于“資質(zhì)”問題被叫停房地產(chǎn)業(yè)務，與房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有直接相關性，但也讓人感覺到中小房企的生存危機。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從當前樓市常態(tài)化的調(diào)控特征、房企利潤率變化狀況、品牌房企拿地換倉戰(zhàn)略等多方面因素來看，中小房企一旦遇到資金鏈斷裂，將會面臨不可預知的風險。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷新一輪的市場大洗牌運動也勢在必然。

從2012年上市房企中報來看，營收超10億元的大型房企中，凈利潤同比增長的占比超過67.8%；而營收在1億～5億元的15家公司中，9家的凈利潤出現(xiàn)同比下滑，上漲的只有40%；剩下的那些營收在1億元以下的小型房企中，上半年虧損超過50%，分化明顯。

強者恒強

縱觀各企業(yè)2012年年報，不難發(fā)現(xiàn)，大型品牌房企業(yè)績一路飄紅。而據(jù)萬科2012年年報顯示，公司全年一共收購了28家房地產(chǎn)企業(yè)。另外，百億榜單的發(fā)布，也讓人看到了突破重圍的53家百億房企的颯爽英姿。在調(diào)控政策不斷加碼的逆市之下，這53家房企無疑成為了眾媒體與企業(yè)關注的焦點。而房企大鱷萬科、保利與綠地等也不負眾望紛紛昂首挺進了“千億家族”。保利地產(chǎn)更是將2013年的銷售目標調(diào)升20%之多，信心十足。

百億榜單相比2011年，多出16家之多。年初還被媒體冠以“地產(chǎn)寒年”的2012年，在年末依舊交出了滿意的答卷，惹得市場一片嘩然。

而從土地市場上來看，2013年各品牌房企也迎來了拿地熱潮，對于熱點區(qū)域的地塊入手絲毫沒有觀望態(tài)勢，且地王頻出。

近幾個月，萬科、金地、龍湖、招商、華潤、泰禾等多個地產(chǎn)商在土地市場上表現(xiàn)活躍，一輪新的“購地潮”正在掀起。業(yè)內(nèi)人士分析稱，近來龍頭房企頻頻拿地，一方面是取得了良好的銷售業(yè)績，全年銷售目標完成進度較快；另一方面是當前土地價格較為合理，此時拿地能夠獲得較高的利潤回報。

在嚴厲的調(diào)控政策下，房企拿地策略逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢，有的 “跑馬圈地”，有的持續(xù)觀望，還有的卻是“無米下鍋”。雖然市場回暖，但很多中小型房企日子依然不好過。一方面可供銷售的項目不多，另一方面融資又很難，就是想去拿地都沒有這個實力。現(xiàn)在土地市場的主導只是有錢的大型房企。

張宏偉表示，從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企。在過去，大型房企頻繁的拿地動作，甚至階段性地降價營銷、將當時市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握得住當時市場的局面。因此，中小房企在市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，那么這些中小房企也就有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。未來房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將走向縱深，強者愈強、弱者愈弱的馬太效應或進一步顯現(xiàn)。

資金與土地隱憂

不少大型企業(yè)由于在順時過度地進行土地儲備擴張，有可能在當前的情形下面臨較大壓力。另外，行業(yè)外的資本大舉進入房地產(chǎn)的金額下降，只有大型開發(fā)企業(yè)才能開拓多元融資渠道，通過票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升。隨著融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。

在行業(yè)整體資金趨緊的背景下，擁有雄厚資金實力的房企更能抗衡樓市“寒冬”。對于上市房企來說，靈活的融資渠道和戰(zhàn)略布局能夠進一步攤薄企業(yè)的土地成本，更能夠成功地均衡區(qū)域間的利潤分配。

中國房協(xié)經(jīng)營管委會副秘書長、蘭德咨詢總裁宋延慶表示，現(xiàn)金流是造成房企拿地差異的主要因素，房企融資渠道的差異造成了其對土地市場態(tài)度的不同。

從目前來看，由于暴利時代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右。利潤率下滑導致成本控制能力較弱的企業(yè)在當前調(diào)控市場背景下沒有辦法生存，市場在這個階段進行并購、洗牌也勢在必然。另外，銀行收緊對開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對于中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。

例如去年以來，建設銀行已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機構不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度”。部分中小開發(fā)企業(yè)借助民間資本并沒有渡過難關，反而使其負債累累，面臨被洗牌的境地。

無疑，收緊中小房企開發(fā)貸款的融資渠道，使得中小房企在高資金杠桿下原有的滾動式開發(fā)難以為繼，也對于開發(fā)商自有資本金比率提出更高的要求。

張宏偉認為，對于中小企業(yè)來講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發(fā)展環(huán)境越來越惡化。這時中小房企借助民間資本有可能使其更加負債累累，這有可能導致中小房企在整個房地產(chǎn)市場大格局變化中的地位也將逐漸淡化。

“現(xiàn)在看來，經(jīng)歷這兩年多的常態(tài)化的樓市調(diào)控，中小開發(fā)商并不一定像之前業(yè)內(nèi)所預判的，只要其停止發(fā)展、停止擴張、明哲保身，就可渡過現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的艱難期。當前，至少仍有不少中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，面臨資金面的問題。分析原因，除了政策層面限購限貸、因‘資質(zhì)問題被叫停等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉(zhuǎn)狀況有關?！睆埡陚フf。

而從當前土地市場來看，熱點主要還是一、二線城市，尤其是一線城市。品牌房企重返一、二線城市，突顯了房企布局戰(zhàn)略與一、二線城市的投資價值。

但是總的來看，拿地動作較多的基本為品牌房企，拿地地塊基本為優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中。中小企業(yè)的拿地機會越來越少，也就意味著這些企業(yè)在未來2～3年市場份額也會越來越低，最終一部分企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)市場，最終整個房地產(chǎn)市場集中度會因此而逐漸提升。

大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，通過項目自身銷售回籠資金。一些標桿房企如萬科、招商、保利等，在市場基本面好轉(zhuǎn)、土地價格尚未大幅上漲的市場背景下，逆勢中謀求拿地及發(fā)展機會，及時“換倉”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機會。

因此，在樓市常態(tài)化調(diào)控的這兩年，與其說大型房企的這些動作是為了渡過市場難關，不如說大型房企正在主導未來市場格局的變化。

“也就是說，在大型房企主導未來市場格局發(fā)展變化的當前市場，如果中小企業(yè)沒有辦法解決融資問題，銷售環(huán)節(jié)也沒有辦法突圍的話，這些企業(yè)也許會在市場調(diào)控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌有可能會加速?！睆埡陚ミM一步解釋說。

路在何方？

在這場沒有硝煙的戰(zhàn)場上，在2013年眾房企前仆后繼的道路上，這無疑是一場殘酷的生存考驗。

在2013年樓市限購延期的市場背景下，哪個房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個房企就將在“逆勢擴張”的市場背景下立于不敗之地。因此，這個階段也就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間分化的階段。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過程中，大開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚。大型開發(fā)商通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想法設法擴大自己的市場份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開發(fā)商，快速進行規(guī)?；瘮U張，搶占行業(yè)第一軍團的席位。

張宏偉表示，對于中小房企來講，在調(diào)控已成常態(tài)的市場背景下，中小房企將會受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；瘮U張，中小開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展勢必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。

在當前市場“基本面”好轉(zhuǎn)的市場背景下，對于資金面不太緊張的中小房企來說，要抓緊時機及時拿地，“換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機會。否則在品牌房企橫行天下的市場集中度不斷提高的市場背景下，中小房企錯過這次機會，那么也就意味著市場機會的喪失，在未來這些房企真的有可能就會消失在房地產(chǎn)市場的汪洋大海之中。

對于正處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的中小房企來說，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，另一方面要積極尋求新的融資渠道，通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應該果斷地進行戰(zhàn)略收縮。

張宏偉認為，企業(yè)進行戰(zhàn)略收縮包含兩方面情況：第一，如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石可短期內(nèi)產(chǎn)生預見性的收益，那么企業(yè)可以通過出售地產(chǎn)業(yè)務部分項目股權或全部股權，緩解轉(zhuǎn)型過程中資金面的壓力，以使轉(zhuǎn)投的行業(yè)可以盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務的投資風險；第二，如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石等短期內(nèi)難以產(chǎn)生預見性的收益，還需要持續(xù)長期性的投入，那么企業(yè)就要權衡地產(chǎn)板塊和其他板塊的關系，果斷停止其中一個板塊業(yè)務，通過資產(chǎn)出售支援另一個板塊業(yè)務發(fā)展，同時也積蓄力量謀求這個板塊業(yè)務的下一輪市場發(fā)展機會。

宋延慶也表示，今后的房地產(chǎn)市場是結(jié)構性、差異化特征愈加鮮明的市場，在“亂市”中做好市場分析和戰(zhàn)略規(guī)劃，拿出有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品和產(chǎn)品線才是根本，隨波逐流、戰(zhàn)略游移只會“一路囧途”。現(xiàn)在的市場環(huán)境下，無論是品牌房企還是中小房企，都將各自步入轉(zhuǎn)型時期，從產(chǎn)業(yè)鏈定位、營利模式、業(yè)態(tài)定位到區(qū)域定位都需要轉(zhuǎn)型。中小房企在轉(zhuǎn)型過程中或許將更加糾結(jié)，有的選擇加速做大做強，有的只能慢慢轉(zhuǎn)型成投資商。無論如何，未來的地產(chǎn)行業(yè)比拼的都不再是銷售，而是運營。那些資金情況良好、品牌定位準確的實力型房企會越來越強大，而一些不專業(yè)、定位不符合大趨勢的企業(yè)會慢慢被淘汰。