地價不斷高企 未來或面臨定價難題

目前，京版“國五條”細則得到嚴格的執行。細則中明確指出，今年北京將繼續完善土地出讓方式，通過“限房價競地價”等方式增加自住型、改善型土地供應。該方式土地出讓規模在300多公頃，約占全年商品房用地供應總量的45%。

然而，京版“國五條”細則也沒有遏制住房企在土地市場一浪高過一浪的拿地熱情，臺湖鎮地塊頻頻以高價成交，也讓業界擔憂其后期的開發與銷售所面臨的風險。

任啟鑫認為，作為北京土地市場的新貴，臺湖區域已經憑借其獨有的優勢受到廣泛青睞，在激烈的拿地競爭中，臺湖土地成交價格漸有趕超在售項目價格的趨勢，面粉價格已經逼近面包。在當前價格管制的調控背景下，住建部門對臺湖新入市的項目如何界定價格標準，房企又是否能夠平衡開發成本、實現利潤，將成為布點臺湖的房企普遍面臨的問題。

自去年12月至今年5月20日臺湖鎮出讓的7宗地塊中，有4宗配建了公租房面積，達到28.9萬平方米，而公租房的配建面積越大，對地塊的商品房部分就提出了更高的盈利要求。

郭毅認為，從成本而言，公租房由政府回購，臺湖鎮的回購價格大致在每平方米6000元左右，連成本都難以攤平。同樣的樓面價下，公租房的面積越大，其商品房部分的價格壓力就越高，對項目整體利潤率的拖累越大。從產品規劃及后期銷售來看，公租房由于入住群體復雜且具有不可控性，將拉低整體項目的檔次，對項目銷售產生較大阻力。因此，對于含有公租房的地塊而言，整體地塊規劃就顯得極為重要。通常而言，將公租房部分與商品住宅部分有效區隔開，作為兩個項目拆分對待是常規且較為合理的做法。

審視剩余3宗沒有配建公租房面積的地塊，據北京智匯天成土地科技有限公司測算，泰禾2013年4月11日所拿地塊樓面價為11802元/平方米，萬科首開聯合體2013年4月15日所拿地塊樓面價為9722元/平方米，世紀鴻李金嶺聯合體2013年5月20日所拿地塊樓面價為1萬元/平方米，其未來房地產成本價格（土地費用+建筑費用+銷售費用）則分別為17941元/平方米、15343元/平方米和15690元/平方米。

任啟鑫詳細分析了臺湖區域內的現狀，他表示，即使區域樓市價格看漲，相比競爭激烈的通州城區及亦莊而言，目前臺湖區域內的市場競爭基本可用“空白”來形容。

以京津高速為界，目前臺湖區域的北部僅有東亞印象臺湖一個項目在售，目前售價在15900元/平方米左右。諸如萬科首開聯合體等所拿前期出讓的地塊均在附近，扣除保障房部分，地塊樓面價普遍在1萬～1.5萬元/平方米之間。

京津高速以南，現有臺湖鎮光機電一體化產業基地，由于更為臨近亦莊及輕軌亦莊線的次渠站，地理位置、軌道交通及配套設施的完善程度均明顯優于北部地區，5月20日出讓的兩個地塊即位于此。目前，區域在售住宅項目有潤楓領尚和商住項目北京經開國際企業大道，其中住宅的售價在2萬～2.2萬元/平方米左右，比北部地區每平方米高出了4000元以上，因為市場行情優于京津高速以北地區，因此5月20日成交的兩宗地塊樓面價格也明顯高于京津高速以北。

任啟鑫還透露，去年12月萬科首開聯合體拍下的兩宗地塊，已經以首開萬科公園里的案名搶先啟動了項目的前期宣傳，主力戶型鎖定在90平方米以下功能型三居。可以肯定的是，首開萬科公園里將成為繼東亞印象臺湖之后，臺湖區域的另一個以純剛需群體為定位的品質大盤。據悉，項目有望于今年10月份快速入市。

“隨著臺湖新項目的陸續入市，屆時臺湖、次渠兩板塊都將改變目前一枝獨秀的局面，在區域競爭開始升級的同時，品牌效應也將加速帶動區域配套的初步建立與完善，將來會為京東購房者提供更多選擇。”任啟鑫這樣預測臺湖區域的前景。