中小城市居民房價心理承受價格的分析

周楊 趙艷敏

摘要：我國的中小城市房地產市場發展還很不完善，問題較多，致使房價的持續攀升，也使房地產業成為政府和公眾關注的焦點。因此正視房地產市場存在的問題，了解公眾對房價的心理承受力并采取積極有效的對策，已成為中國房地產業特別是中小城市房地產業健康發展的迫切要求。

關鍵詞：房價；心理；承受力

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）52-0004-02

房價已經成為社會各個階層關注但又不愿提及的名詞。關注是因為住房是生活之本，是一個家最基本的元素之一。而不愿提及是因為近年來房價如我國的航天事業及鐵路事業一樣經歷了一次次的“提速”、“跨越式發展”的結果是高房價成為了困擾當代社會的最主要病癥，同時也是抑制居民生活幸福度提高的幕后殺手。近來中央經濟工作會議的住房調控政策，用“萬眾矚目”來形容想必并不過分，中央明確提出要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。2011年12月16日召開的2012年全國發展改革大會表示今后將繼續鞏固和擴大房地產市場調控成果。國家發展改革委員會主任張平也表示說，截至目前，房地產市場調控取得初步成效，將鞏固和擴大房地產市場調控效果，促進房地產市場健康發展。

一、分析存在的問題

在掌握關于公眾對于房價看法的第一手資料后，我們采訪了住房與城鄉建設局及房地產管理局的有關專家，在全面分析交流我們所掌握的資料后得出了推動房價走高，特別是中小城市房價上漲的若干原因。

1.建筑成本的上漲。建筑用地的價格在提高，建筑工人的工資也在上漲，水泥、鋼筋等傳統的建筑材料的價格也在上漲，使用的新型材料提高了工程質量的同時也導致了建筑價格的提高，這一系列因素導致最終的產品——住房的價格自然也上漲了。特別在各中小城市，對各種材料價格及人工成本的監管與調控體系還相對滯后。這也造成了在建設過程中成本虛高，造成房價“名不副實”。

2.不動產的多種功能作用。從經濟周期上看，不動產幾乎是所有產品中抵抗通脹能力最強，同時其保值率也是最高的。許多人會利用房屋作為財富保值的利器，這也使得住房含有了包括居住在內的多重功能。另外，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護并且是難以作假的。這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助于提供投資、生產的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現消費的。正是因為多重功能集于一身，因此增加了社會大眾對住房的好感，特別是在中小城市里，人們的投資手段相對單一，投資房產也就變成了主流且穩妥的投資手段，從而間接推動了房屋價格的上漲。

3.不可忽略的收入增長。利用價格與收入的同比計算，1999年全國商品房住宅平均價格只有1945元/平方米，則家庭年收入為18143元，一年的收入可以購買當年的商品房面積為9.33平方米。而2012年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，則家庭的年收入為50838元，一年的收入可以購買當年的商品房面積為11.44平方米。房價從每平米1945元增長到每平米4445元，增長了2.29倍，而人均年可支配收入則從5425元增長到17175元，增長了3.16倍。我們可以很明顯的看出收入的增長其實是高于了房價的增長。

問題只在于平均數中只反映了一種統計中的對比情況，實際的生活中則一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人則大大的低于平均收入，于是就出現了一些人可以用更高的價格、更大的面積改善居住條件，而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。

二、相應的解決方案

經與有關部門的專家討論分析并結合各中小城市的實際情況，本著認真貫徹落實國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，現提出以下對策用以加強中小城市住房價格的管理。

1.各中小城市應制定完善的保障性住房定價機制。在工程的價格申報與審核中，規范定價程序、明確成本組成，組織公開透明的價格聽證會，廣泛采納社會各界的合理化建議。再根據各城市住房制度的改革程度及居民的住房情況和年收入水平，合理擬定各種保障性住房的價格，價格主管部門提出定價方案并報相關政府部門審批后，再由政府部門經網站和媒體對外公布。

2.加強對商品房銷售明碼標價的管理。價格主管部門應制定統一的商品房明碼標價格式。強調房地產開發商在取得預售房產許可證后的7日內，要將房源全部信息（其中包括單元號、面積、房號、戶型、相關合法性收費、折扣優惠價等）向公眾公開，并報當地價格主管部門存檔備案。標價實行“一月一示、一房一價”，防止惡意哄抬和炒作房價。若需要改變價格，應得到價格主管部門的批準后再重新標價。

3.嚴格清理整頓住房建筑亂取費。各中小城市價格主管部門要聯合相關執法部門嚴格清理整頓建筑亂收費，在堅決糾正和取締各種不合理、不合法的收費項目同時，重點增加中低價位的商品住房、經濟適用房及保障性住房用地的供應量，合理提高土地供應中居住用地的比例，控制土地價格并建立土地儲備機制。從而降低商品住房的建設成本。

4.政府相關部門應制定有關規范房地產商行為的法律法規，并做好穩定民心，穩定房價的宣傳工作。

5.各中小城市更要加大打擊炒房的力度。外地買房的，需要告知買房原因，如果沒有合理的原因，銀行信貸完全停止，而且對外地買房者，收取40%的房價稅。15年內不得過戶，也不準其入戶該城市。對于需要到異地結婚買房的，需要先拿到結婚證，在調查兩方都在兩地無房產的情況下才能發放貸款，不收取房價稅，如果結婚后，無特殊原因的，3年內離婚的，由一方持有，15年內不得賣房，只能出租。

6.規范房地產價格監督管理，加大對不法地產商的打擊力度。建立商品房交易市場價格監測體系，住房價格的監測和信息結果要做到科學準確地發布，相關政府部門要做好宣傳工作，并合理引導居民理性購房。對利用政策擾亂市場秩序，通過宣傳虛假信息誤導消費者，謊報房屋銷售數量，發布虛假房屋價格信息，“囤積居奇、捂盤惜售”等不正當違法活動要依法從重處理。

綜合幾個方面來看，目前在廣大中小城市的房價對于廣大普通消費者來說依然偏高。大家都是硬著頭皮來買房，而且廣大消費者也表示，現在的房價“屋不所值，房價虛高”。我想我們的調查對于政府及地產開發商對于房價的定位具有借鑒意義，對于改善民生，促進房地產的發展都有積極地影響。

參考文獻

[1]劉薇.房地產基本制度與政策[M].北京：化學工業出版社.

[2]黃緒虎，張昱.房價：中外房價、城市化與中低收入家庭住房模式解讀[M].武漢：湖北科學技術出版社.

基金項目：本項目得到“聊城大學大學生科技文化創新基金”資助（項目編號：SF2012233）

作者簡介：周楊，聊城大學建筑工程學院2010級學生；趙艷敏，聊城大學建筑工程學院教師，副教授。