商業綜合體項目設計管理思路與技術關鍵的研究

林潔

摘要：商業綜合體是近年來發展的年輕的建筑類型，一般我們認為它是由城市中不同性質、不同用途的社會生活空間組成，諸如居住、辦公、旅館、購物、文娛、游憩、商業、交通等等，通過城市公共空間的引入，各個分散的空間綜合地組織在一起，充分發揮建筑空間的協調和建筑功能的互補作用，從而形成多樣化、高效率、復雜而統一的一個或一組建筑，或巨型綜合大樓，或緊湊的建筑群體，以功能協同搞笑、空間緊湊多樣、抗風險能力強為特點、表現出極大的生命力和充沛的發展潛能。因此綜合體是一復雜建筑類型，而綜合體的設計也是一復雜漫長的過程。本文通過對公司一在建綜合體的設計過程的總結、分析，論述了房地產公司對商業綜合體項目設計管理的合理可行思路以及管理把控的關鍵。以期能找到適合的管理方法和技術，為縮短設計周期、提高設計品質、降低成本、提高利潤率做出貢獻。

關鍵詞：建筑設計及理論；商業綜合體；設計管理

引言

作為以地產商為主開發的項目，商業綜合體為當今地產模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產。HOPSCA由酒店（Hotel）、寫字樓（Office Building）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個單詞的首個字母構成。每個商業綜合體至少組合了上述功能中的三種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系。由于綜合體項目的復雜性，必然會帶來策劃論證、規劃設計、市場營銷、運營管理和維護的復雜和更高的要求。本文將通過作者參與的綜合體的開發設計經驗，從設計管理的角度，探求商業綜合體項目設計管理的合理思路與技術關鍵點，以期為復雜綜合體的設計管理摸索一條可行之路。

1.設計過程概述

一個好的設計是商業綜合體的成功的開始。商業綜合體涉及到大量復雜的設計工作。每個項目的設計都包括以下四個主要的階段：規劃概念設計階段、建筑方案設計階段、擴初設計階段、施工圖設計階段。

（1）在規劃概念設計階段，項目的基本形狀和體量將被決定，從而確定了項目的整體定位和設計目標；

（2）建筑方案和擴初設計階段是在概念設計提供的合理概念基礎上，深入設計包含了對各個組成部分更詳細的設計和發展；

（3）施工圖設計階段是更深入更精細化的設計，是結構造價計算、簽訂合同以及實際施工的基礎。

因此，綜合體的設計會牽涉到大量的設計師。一般開發商會選用經驗豐富的設計機構和團隊。一般的項目，開發商會在規劃概念設計到擴初設計階段選用一個設計機構，在施工圖設計機構另選一個設計機構。如果能和多次成功合作的設計機構合作，就更能保證項目高效地進行和開發商意愿的達成。

2.項目概況（見圖1-2）

圖1-2為本公司目前正在開發設計的一個商業綜合體項目。該項目位于蘇州工業園區的CBD內，由三座塔樓和商業裙房組成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星級酒店、高檔辦公、大型購物中心。總用地面積約為21000m²、總建筑面積約為250000m²（其中地上建筑面積：約為180000m²，地下建筑面積：約為70000m²）。三座塔樓高度均為140m。基地交通便利，地上交通，位于三條主干道中間；地下交通，未來將與地鐵的兩個站點相連。本項目遵循高品質購物中心的功能布局原則，通過“一站式”娛樂購物場所和休閑空間，圍繞以超五星級酒店，精品酒店式公寓，甲級辦公樓，營造一個豪華舒適，令人愉悅的綜合性都市綜合體。

3.設計管理過程

在這個項目的設計管理過程中，是按縱向分階段管理。各階段的設計管理重點和內容總結如下：

3.1項目的可行性研究階段

這個階段主要的工作包括項目市場定位（包括酒店和酒店式公寓定位、檔次、規模、類型等，商業模式和主題的定位）；業態規劃和之間比例及技術參數和要求；公共區和營業區的面積配比要求；主力商業面積規模和配置要求等。并在這個階段編制方案設計任務書、編制設計總進度計劃；選擇和確定設計機構、顧問公司、管理公司，包括建筑方案設計公司、酒店顧問、營銷顧問、商業顧問公司、消防、室內、景觀、物業、交通、結構、機電、幕墻、擦窗機、預算、標識、綠色建筑、等技術顧問公司、地方甲級設計院、標識設計公司。

3.2概念設計階段

在這個階段，由確定的設計機構根據建筑方案設計任務書的內容做規劃概念方案。在這階段的設計過程中，酒店顧問、商業顧問、營銷顧問應積極參與，并提供意見。

3.3建筑方案設計階段

在規劃概念方案明確后，進入建筑方案設計階段。這個階段應該有更多的顧問公司參與進來。包括：商業、酒店、營銷、室內設計、物業管理、交通、結構、機電、消防、人防、預算等顧問配合。施工圖設計院要確定，并介入設計，對方案提出意見。

3.4擴初設計階段

擴初設計是在建筑方案設計通過當地政府審批通過后，開始深入。這個階段的結構和機電設計的方向要確定和深化。商業、酒店、營銷、物業、結構、機電、預算等顧問公司配合。

主力商家意向、預測繪成果、日照分析結果、結構抗震審查成果景觀、室內、燈光、幕墻、聲學、標識、擦窗機、游泳池、酒店廚房、電梯、機電、綠色建筑、基坑圍護設計方案要出臺，施工圖設計院各專業深度配合。

3.5施工圖設計階段

這個階段是精細化設計階段。設計內容包括：綠色建筑、擦窗機、幕墻、游泳池、機電等提供深化條件圖。基坑圍護設計、景觀設計、室內設計（含樣板房設計）燈光設計、幕墻設計、機電設計、基坑圍護設計、智能化設計、新風系統、燃氣鍋爐熱水系統設計、酒店廚房專項設計、燃氣鍋爐熱水系統設計、中央吸塵專項方案設計、酒店室內方案設計、綠色建筑設計、標識設計、排雨、排污管道設計、電氣管線設計、電信、通訊管道設計、煤氣管道設計、自來水管道設計等等。

3.6施工圖審查階段

建筑施工圖完成后，需送當地施工圖審查機構審查。審查通過后，方能進入下一步施工階段。

4.設計管理思路

如此龐大而復雜的設計過程，該如何把控呢？目前的做法為：集團公司設立設計管理中心、營銷投資中心、商業管理公司、酒店管理公司；項目公司成立總師辦、前期部。所有的設計均由項目公司的總師辦牽頭管理，做資源整合。設計管理中心提供技術支持和品質把控、營銷投資中心負責住宅部分的定位、設計咨詢和營銷，商業管理公司負責商業部分的定位、招商、設計咨詢，酒店管理公司負責酒店部分的顧問公司的引入、定位、設計咨詢及后期管理。此外，與政府各相關管理部門的溝通，均由項目公司的前期部負責。由于各個部門分工明確，合作順利，使得該項目由前期策劃、概念方案到建筑方案審批通過，僅僅用了一年的時間。

但是其中也有設計反復的過程。商業定位和招商過程是一個受外界因素影響和制約較大的過程，所以商業定位會常常反復和修改，從而帶來設計的反復和時間的延誤。國內比較成熟的商業開發商的做法是將商業產品做成模塊，訂單式操作，標準化的設計流程，從而能更準確的定位、縮短開發周期、快速回收資金、提高利潤率。和政府管理部門的溝通中，規劃條件的理解和應用、日照間距的嚴格控制、消防條例的嚴格執行，都是能使設計順利通過審批的關鍵點，在方案設計過程中一定要非常關注這幾點。

5.設計管理把控關鍵點

在參與這個項目的設計管理過程中，總結整個設計過程，有以下幾個關鍵的因素應要提高重視，把控好這幾個環節，對整個綜合體的設計管理將起到事半功倍的效果，也是綜合體的成功開發的關鍵。

（1）產品定位的重要性；（包括：項目選址、客群定位、面積合理配置等）

項目產品定位的準確性是關系到綜合體開發成敗的關鍵，做好定位，是所有工作的基礎。

（2）研究政策的重要性；（包括：規劃、消防、環評、交評、安評等政策）

對當地各主管部門的政策研究和理解，是設計人員、設計管理人員和前期工作人員必須認真做好的工作。建筑方案設計順利通過政府審批的保證。

（3）設計管理人員合理配置的重要性

設計管理人員的專業性和管理能力對綜合體設計的品質把控和進度把控起到非常大的作用。

（4）設計公司選擇的重要性

好的設計公司會提供高品質的設計成果，更好的理解和表達開發商的意愿，也能提高更好的配合服務。

（5）保證設計合理周期的重要性

給設計公司合理的設計周期，是設計品質保證的前提，開發商不能因為某些政治因素，盲目縮短設計周期，導致設計品質降低，最終帶來經濟上損失。

（6）專項市場提前考察的重要性

綜合體的設計內容復雜，設計管理人員應花一定的時間和精力考察專項市場，可以更好地把控設計的品質和進度。

（7）規范設計管理流程，做集團標準化的重要性

公司有一套合理的，操作性強的設計管理流程是順利推動綜合體設計的制度保證，而產品的標準化是縮短設計周期、保證設計成果、節約成本的有力措施。

6.結語

根據市場的需求，不斷總結，調整管理思路，完善公司的管理流程、提高管理水平，通過與設計機構、顧問公司、政府職能部門、社會技術權威等等資源的合作，開發商會成功地建造出更多高品質的綜合體，為城市建設、民眾生活品質的提高，做出貢獻。

參考文獻

[1]王楨棟.當代城市建筑綜合體研究[M].北京：中國建筑工業出版社，2010.

[2]龍固新.大型都市綜合體開發研究與實踐[M].南京：東南大學出版社出版社，2005.

收稿日期：2013-4-13