“有文化”的地產商

三年前，當承德京城礦業集團輾轉找到梅洪時，他正考慮在廣東佛山或安徽黃山等地做實景演出產業。

“他們一直想做，”梅洪說，“沒找到人，通過很多關系找到了我。”

他們要找的是“文化背景”。政府對文化產業園項目極度熱衷，資本積極響應。蓋樓的、挖煤的、開礦的、修鐵路的、做私募的，各種資本的注入如荷爾蒙般令整個行業既興奮又狂躁不安。

梅洪只是淘金大軍中的一員。他創辦的承德鼎盛文化產業投資有限公司（以下簡稱“鼎盛文化”），經營著已投資近20億元的中國·承德《鼎盛王朝》文化產業園。這一產業園是河北省“十二五”文化振興規劃的30個重大文化產業項目之一，位于承德市雙灤區元寶山風景區，整體項目占地面積3000畝、總建筑面積30余萬平方米。

再沒有行業能比“文化”更有資本號召力。過去幾年里，在國家對房地產持續打壓的背景下，文化公司迅速上位，成為比房地產商更有話語權的地產運營新勢力。

梅洪早年創辦過一家文化傳播公司，以制作音像制品為主，在90年代末MTV市場鼎盛時期，一度做到壟斷。此后他留過洋，做過推廣宣傳類公司，并開始為傳統的制作公司模式憂心忡忡。

在與一些地方政府合作宣傳推廣項目時，他看到了新的可能性—實景演出+文化地產。“從2006年開始一直在接觸這個行業，做演出讓我看到了背后的問題，讓我有了做產業的想法。”梅洪回憶。“只不過在我開始做產業的同時國家又有了一個很好的政策，文化產業大繁榮大發展等東西。”

那時，桂林《印象 劉三姐》和河南《禪宗少林 音樂大典》等項目都已經開始在實景演出領域顯山露水。梅洪蠢蠢欲動，想在佛山做類似禪宗少林的功夫主題演出項目：“我原來在廣東住過很長時間，對閩南文化很熟悉。我們想在佛山做一個功夫文化，因為佛山有李小龍、葉問、黃飛鴻，但是那邊土地成本比較高，相比北方太商業，沒有北方這么好溝通。”

梅洪的機會在更重視“文化”的北方。“你是煤老板，要搞一個文化地產，你自己完全沒干過，旗下也沒這個產業，你怎么弄呢？至少明面上要讓政府有一些拿得出手的理由。”東方花旗證券有限公司董事張亞波分析。

文化類公司的價值開始顯現—無論是影視公司、動漫公司、文化數字公司、出版公司抑或文化基金，但凡有一定市場品牌，就會被各路資本所簇擁。“像華誼這幾個項目”，某位投資人透露，“不都是跟當地的企業有合作嗎？華誼2008年的時候還說，你們可以使用我的商標，我們一塊搞一個聯合體，跟地方政府說搞一個影視園、主題樂園什么的。房地產開發商當然愿意了。現在光憑普通的商業地產，不搞一點文化因素進去，政府也覺得也比較難弄了。”

很快，承德京城礦業集團找上門，希望梅洪能提出構想，進行下一步合作。

梅洪說，從承德拋出橄欖枝到項目最終確認，效率極高：“我們在其他地方談，地方政府又這個又那個。承德市政府看完我做的方案，當時就拍板：承德的一號工程。這么快的速度，其他地方不具備。”

梅洪的方案，就是以《鼎盛王朝 康熙大典》實景演出為核心項目的鼎盛王朝文化產業園。“有演出、有四星級酒店，接下來還有馬文化主題樂園，京城馬會也在談合作，也可能舉辦國際性賽事。都是很現代的建筑，都是圍繞旅游的，餐飲、院線、室內滑冰場、紅酒莊園，包括產權式公寓等配套東西。我們是同時在做，不是其他地方先做再考慮后期配套，那比較漫長。”

事實上，“實景演出某種角度上是比較適合在南方做的。”梅洪說，“實景演出是一種戶外演出，對氣候、季節有一些依賴。杭州一年的游客兩千萬，承德政府號稱一千萬，實際上也就六七百萬，因為避暑山莊才一百多萬。”

梅洪透露，《鼎盛王朝 康熙大典》一年僅能對外演出五個月，大量員工和演員都是臨時的（旺季員工有1000多人，其中演員600多人）。

演出收入顯然不是梅洪和投資人在意的。梅洪說，演出項目前期投資2億元， 2011年開始公演，當年門票收入1300萬元，2012年3000萬元，除去人工和設備折舊成本，盈利情況并不樂觀。

如果單看鼎盛文化的投資項目，你或許永遠不會明白它的盈利模式。鼎盛文化2011年和2012年的兩部電影《武俠》和《血滴子》，投資都過億元，最終票房都不理想—《武俠》不到2億元，《血滴子》則受到票房黑馬《泰囧》嚴重擠壓，票房不到1億元。

“我覺得作為一個投資機構，它是要算賬的，”梅洪說，“我投這個東西靠什么來贏利，是一定要計算的。華僑城走到今天是靠什么？靠它的演藝能夠成長么？它實際上是通過這個獲取了很好的一個資源。資源在哪？在土地上。有地產做配套，其盈利模式就凸顯了。現在是因為地過于敏感，再加上有很多投機行為，使得在做的不敢說，想做的遮遮掩掩。我覺得這個東西也沒有什么可回避的，因為本身文化的投資，說心里話，回收期漫長。”

“反正他肯定能掙錢的，”一位投資人評論說，“肯定是房地產那邊掙了一些錢，往電影、文化那邊補。”

梅洪介紹，無論是承德的項目還是國內其他同類項目，以政府主導的占多數。

“這個過程中，政府主要扮演政策制定者和土地供應者角色。”中程國富控股公司CEO、中盛投資集團合伙人楊永強說，“它們很積極很支持，因為產業轉型升級成為可持續發展的必經之路，尚在起步階段的文化創意產業開始承載大多數地方轉型的夢想。”

鼎盛文化所在的承德雙灤區是重工業區，為吸引投資，在實行土地優惠政策的同時，給予文化類項目免收注冊登記費用、重點企業注冊資本可分期繳付等優惠。其中，投資額達到2000萬—5000萬元的投資人自行融資項目，自投產之日起，政府連續3年按年度貸款利息支出額50%進行貼息補助。

“現在地產是比較難做的，”澳嘉集團副總裁師武超說，“文化傳媒類公司會通過文化產業園、文化綜合體、文化 Shopping Mall去拿地。主管部門現在要批一塊地給住宅地產壓力是非常大的，牽涉到政治前途，所以都很謹慎。文化行業是全力往前推的行業，這時候你能打造一個有內容的正兒八經的文化綜合體，政府都是愿意幫你的。”

“常見的文化綜合體，”師武超接著說，“就是以文化的名義把這塊地拿下，然后延展開。我引進這么多文化創意企業，這些人來了要有地方住啊，我得造酒店；要開會啊，要有好的會議設施；我還要孵化基金，我再出一筆錢，政府出一筆錢，外面再引入一批LP進來，做成一個小的孵化基金。這種情況下你會發現，文化產業把很多東西都杠桿了，把政策杠桿了，土地杠桿了，金融杠桿了，企業資源也杠桿了。你還能找到這樣的行業嗎？”

在楊永強看來，土地是不可再生的稀缺資源，資本追逐無可厚非。“但是否真正對文化產業有好處，需要冷靜地思考其商業模式。”