一起房屋預(yù)告抵押貸款糾紛及啟示

基本案情

自然人A因購(gòu)買上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)公司”）開發(fā)的商品房期房，向某銀行松江支行（以下簡(jiǎn)稱“松江支行”）申請(qǐng)借款。2007年2月12日，松江支行與自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B為夫妻關(guān)系，自然人C為二人子女）、房產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》一份，約定借款金額260000元，借款期限自2007年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰執(zhí)行。借款采用抵押擔(dān)保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C將購(gòu)置的位于上海市松江區(qū)的房屋和相關(guān)的全部權(quán)利為借款設(shè)定抵押擔(dān)保。

合同簽訂并辦妥房地產(chǎn)預(yù)告抵押登記手續(xù)后，松江支行于2007年2月15日向自然人A履行了放款260000元的義務(wù)，自然人A于2007年3月15日開始償還貸款本息。自2010年5月15日起，自然人A逾期還款，至起訴時(shí)已逾期12期。截至2011年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罰息2256.04元、利息罰息4627.47元。故松江支行起訴至法院。請(qǐng)求判令：第一，解除松江支行與自然人A、自然人B、自然人C、房產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》；第二，自然人A、自然人B償還原告借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（截至起訴日）；第三，自然人A、自然人B償付原告自2011年6月29日起至實(shí)際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計(jì)算）；第四，自然人A、自然人B賠償原告律師費(fèi)損失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述債務(wù)時(shí)，原告有權(quán)對(duì)自然人A、自然人B、自然人C所有的坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣以后的價(jià)款優(yōu)先受償；第六，房產(chǎn)公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

法庭經(jīng)審理認(rèn)為，原告與四被告所簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如約發(fā)放了貸款，借款人應(yīng)按合同約定按時(shí)歸還借款并支付利息；未按約償還借款本息的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告自然人A連續(xù)三個(gè)月拖欠應(yīng)還借款本息，原告按約主張合同提前到期，提前收回借款本金和相應(yīng)利息并無不當(dāng)。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A償還借款本金、償還欠息、逾期利息、罰息、復(fù)息、賠償律師費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，均于法有據(jù)，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻關(guān)系，被告自然人A向原告借款的行為發(fā)生在與被告自然人B婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故被告自然人B對(duì)自然人A的上述債務(wù)應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司承諾為被告自然人A的借款提供連帶責(zé)任保證，應(yīng)當(dāng)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。借款當(dāng)時(shí)，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江區(qū)的房產(chǎn)作為上述借款的抵押擔(dān)保，并辦理了預(yù)告登記。然而自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起超過三個(gè)月，上述產(chǎn)權(quán)所有人未申請(qǐng)登記，故預(yù)告登記失效，原告主張的抵押優(yōu)先權(quán)，本院難以支持。

據(jù)此，法院判決如下：第一，解除松江支行與四被告2007年2月12日簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》；第二，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)償還松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罰息2256.04元，利息罰息4627.47元（上述款項(xiàng)計(jì)算至2011年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日內(nèi)支付松江支行自2011年6月29日起至實(shí)際清償日止的逾期利息、罰息（按借款合同約定的利率計(jì)算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告松江支行律師費(fèi)5264元；第五，被告房產(chǎn)公司對(duì)上述二至四項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告房產(chǎn)公司在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向被告自然人A和自然人B追償；第六，駁回松江支行的其余訴訟請(qǐng)求。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)及分析

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是銀行對(duì)預(yù)告抵押登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為銀行享有優(yōu)先受償權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)。為便于銀行具體操作，本文將預(yù)告登記、預(yù)告抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記分列，并非在法律上否認(rèn)預(yù)告抵押登記屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的一種，而僅為與銀行實(shí)際操作更貼近。

預(yù)告登記是在當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為保護(hù)取得未來物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行一種登記，登記的客體是請(qǐng)求權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。預(yù)告登記賦予預(yù)告登記申請(qǐng)人取得一種將來在條件成就或期限屆滿時(shí)請(qǐng)求房產(chǎn)預(yù)售人向其轉(zhuǎn)移物權(quán)的權(quán)利，其目的在于保護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容之請(qǐng)求權(quán)，免受預(yù)售人處分行為之妨害。本質(zhì)上是預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求預(yù)售人轉(zhuǎn)移房屋請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)化的一種表現(xiàn)，是具有一定物權(quán)效力的、對(duì)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保。擔(dān)保的效力體現(xiàn)在原不動(dòng)產(chǎn)所有人仍有權(quán)進(jìn)行處分，但該處分行為與預(yù)告登記權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，處分行為對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人不生效，擔(dān)保預(yù)告登記權(quán)利人在登記條件具備、或者所附條件成就及所附期限到來時(shí)能夠取得預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

我國(guó)對(duì)預(yù)告登記也有相應(yīng)規(guī)定。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第27條規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押貸款，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。”第34條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房抵押的登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載；另外，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”

根據(jù)上述可以看出，預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下區(qū)別：其一，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記行為的預(yù)行為，預(yù)告登記的效力完全依賴于日后的本登記是否可以做成，不動(dòng)產(chǎn)登記是預(yù)告登記的目的行為；其二，預(yù)告登記是為保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而登記，使申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的同時(shí)為對(duì)現(xiàn)實(shí)擁有的權(quán)利進(jìn)行公示所進(jìn)行的登記；其三，預(yù)告登記出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是將來?xiàng)l件成就或期限屆滿時(shí)，使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求房屋預(yù)售人向登記申請(qǐng)人辦理物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，所有權(quán)仍屬于開發(fā)商，不動(dòng)產(chǎn)登記公示了物權(quán)在不同主體間的設(shè)立或變更；其四，預(yù)告登記而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分，具有排他效力，但有三個(gè)月的時(shí)間限制，超過規(guī)定的時(shí)間，當(dāng)事人不再享有該項(xiàng)權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)登記在新的物權(quán)登記變更前，權(quán)利人一直享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；其五，預(yù)告登記依存于其所源于的債權(quán)，如債權(quán)無效或債權(quán)消滅，則預(yù)告登記與其緊密相連。不動(dòng)產(chǎn)登記在登記后一定情況下獨(dú)立于其源于的債權(quán)。

基于預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別，預(yù)告抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的區(qū)別如下：其一，抵押標(biāo)的物不同。現(xiàn)房抵押的抵押物是抵押人已取得的不動(dòng)產(chǎn)，已被房地產(chǎn)交易中心登記公示；而房屋預(yù)告登記的抵押標(biāo)的不是商品房本身，而是預(yù)購(gòu)人可能取得商品房所有權(quán)的一項(xiàng)期待權(quán)。其二，抵押人不同。現(xiàn)房抵押登記的抵押人是房屋的所有權(quán)人，抵押人享有的是對(duì)抵押標(biāo)的現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)。預(yù)購(gòu)商品房抵押的抵押人在登記時(shí)并不是預(yù)先房屋的現(xiàn)實(shí)所權(quán)人，預(yù)先登記的房屋所有權(quán)仍是開發(fā)商，預(yù)購(gòu)人僅對(duì)預(yù)購(gòu)商品房過戶的請(qǐng)求權(quán)。其三，抵押登記后產(chǎn)生的抵押權(quán)賦予債權(quán)人除債權(quán)請(qǐng)求權(quán)外，還有一項(xiàng)為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而必備的變價(jià)請(qǐng)求權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)；而預(yù)告抵押登記在預(yù)告登記后，未辦理現(xiàn)房抵押登記之前，預(yù)告登記權(quán)人享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排除他人同性質(zhì)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，使該請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)其物權(quán)變動(dòng)之內(nèi)容。其四，時(shí)間限制。預(yù)告登記而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生一該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分，具有排他效力，但有三個(gè)月的時(shí)間限制。超過規(guī)定的時(shí)間，當(dāng)事人不再享有該項(xiàng)權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記在新的物權(quán)登記變更前，公眾一直相信其享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其五，預(yù)告登記依存于其所源于的債權(quán)，如債權(quán)無效或消滅，則預(yù)告登記與其緊密相連經(jīng)過一定時(shí)間自動(dòng)消滅。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記在登記后一定情況下獨(dú)立于其源于的債權(quán)，除非有新的物權(quán)行為對(duì)其進(jìn)行變更。

基于預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)登記、預(yù)告抵押登記與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的區(qū)別，法院支持了銀行除優(yōu)先受償權(quán)之外的訴訟請(qǐng)求，而駁回了銀行要求保護(hù)其行使優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求。

對(duì)銀行的啟示

及時(shí)跟蹤實(shí)施商品房從預(yù)告抵押登記到不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。在大部分未結(jié)清的預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在貸款結(jié)清前且現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時(shí)，銀行均未要求預(yù)購(gòu)人配合其辦理現(xiàn)房登記，如依該判決存在優(yōu)先受償權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的可能，銀行則可能產(chǎn)生大量的不良貸款，重要的是客戶在已辦理過戶登記且已入住的情況下已無配合銀行將預(yù)告抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押登記的動(dòng)力，在銀行要求時(shí)甚至?xí)涎由踔辆芙^，銀行對(duì)此要引起充分重視。同時(shí)，銀行要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念。一方面加強(qiáng)對(duì)客戶經(jīng)理的培訓(xùn)，要求客戶經(jīng)理建立預(yù)售抵押貸款商品房的建設(shè)進(jìn)度表，定期實(shí)地查看預(yù)售商品房建設(shè)進(jìn)度，并與開發(fā)商聯(lián)系，掌握預(yù)售商品房的工程實(shí)際進(jìn)度；另一方面在預(yù)售商品房竣工時(shí)，及時(shí)通知相應(yīng)開發(fā)商提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并要求預(yù)購(gòu)人會(huì)同開發(fā)商和貸款銀行在自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起及時(shí)到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過戶登記和現(xiàn)房抵押登記。

銀行應(yīng)在合同中進(jìn)一步明確詳細(xì)條款。首先，銀行在合同中應(yīng)明確借款人在所購(gòu)商品房能進(jìn)行本登記的詳細(xì)條件，及借款人未進(jìn)行本登記應(yīng)履行的具體義務(wù)。明確違約責(zé)任，使借款人能預(yù)見不履行的法律后果。對(duì)于存量預(yù)告抵押合同，應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)與預(yù)購(gòu)人的溝通爭(zhēng)取其配合銀行辦理現(xiàn)房抵押登記，在當(dāng)事人不配合進(jìn)行本登記時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間辦理查封手續(xù)，取得首封權(quán)，取得處置上的主動(dòng)。在沒有其他抵押權(quán)的情況下，銀行的利益有望得到保障。其次，在與客戶辦理貸款時(shí)，在合同中多留幾個(gè)聯(lián)系電話號(hào)碼，并明確相互通信地址，且約定按雙方約定地址向?qū)Ψ桨l(fā)送信件即產(chǎn)生銀行通知義務(wù)完成的約定，如果任何一方的地址發(fā)生變更，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方變更。另外，貸款銀行在現(xiàn)房抵押登記條件成就或期限屆滿時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知預(yù)告登記人辦理現(xiàn)房抵押登記。最后，銀行今后在預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中，應(yīng)在貸款抵押合同中約定，以客戶同意委托貸款銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)為條件，并辦理公證。公證后，客戶應(yīng)將辦理房屋抵押登記中客戶應(yīng)出具的資料提交給銀行，銀行向客戶出具收據(jù)。客戶資料由銀行保管。并同房地產(chǎn)交易中心協(xié)商，對(duì)客戶出具資料后，辦理登記的資料或表格變更的，對(duì)客戶原出具的資料表格仍可以辦理現(xiàn)房抵押登記，不因抵押登記資料的變更而無法進(jìn)行登記。

強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保的重視。根據(jù)銀行住房抵押貸款的約定，在商品房辦理完畢抵押登記前，如發(fā)生借款人違約事件，在滿足雙方約定條件的情況下，銀行可向開發(fā)商主張，由開發(fā)商履行保證責(zé)任。但責(zé)任能否實(shí)現(xiàn)及實(shí)現(xiàn)的程度，取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任財(cái)產(chǎn)狀況及權(quán)利的設(shè)定情況，責(zé)任財(cái)產(chǎn)狀況由客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查查明，并在貸后檢查中持續(xù)跟蹤，而權(quán)利的實(shí)現(xiàn)情況則視房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件對(duì)銀行是否有利和明確，且開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的解除宜設(shè)定具體條件，而不宜設(shè)定具體期限，否則，期限已到，而開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條件未成就，銀行將承擔(dān)相應(yīng)的損失。

相關(guān)法律細(xì)則應(yīng)進(jìn)一步明確。其一，對(duì)“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的條件進(jìn)行解釋，明確具體條件，如銀行單方面申請(qǐng)即可，還是必須雙方申請(qǐng)、擬或以預(yù)告登記轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押登記為標(biāo)準(zhǔn)，以便銀行在實(shí)務(wù)中進(jìn)行具體操作；其二，明確三個(gè)月的期限為可變期間，應(yīng)因銀行單方及時(shí)申請(qǐng)登記中斷，否則即使銀行及時(shí)起訴至法院判決生效，三個(gè)月的期限已過，銀行的利益將無法得到保障。