地產調控需要“新思維”

任志強

現在已經是12月，大家都想知道明年的房地產怎么辦？在剛剛結束的中央政治局會議和中央經濟工作會議上，關于房地產政策的最新表述，可以看出一些端倪。

在我看來，表述是兩句話。一句話是加強住房保障，第二句話叫改善宏觀調控。這次經濟工作會議把保障放在了前面，把調控放在了后面。可以看出新的調控思路的雛形——先解決保障的問題，剩余的交給市場。

取消錯誤調控，不一刀切

從統計數據可以看出，過去一、二、三線城市房價的上下浮動基本上是同向變化，最近兩年開始明顯分化。不管是面積、銷售、施工、價格，歷史上的“同上同下”，現在都變成了逆向變化，這表明房地產調控已經不具備一刀切的條件。

在我剛剛參加的一個討論房地產調控政策的全國政協會議上，重慶、山東、黑龍江、陜西四個省市的意見比較激烈，都提出了市場調控不能再一刀切。以山東為例，因為人口流入不多、土地指標充分，山東的平均房價比全國的還低1340元。

住建部原副部長、中國房地產業協會理事會會長劉志峰在發言中提出，過去10年房地產政策的錯誤主要是因為調控的錯誤，最后導致市場極端不平衡，出現了很多問題。

調控政策不能一刀切，更不能頻繁出臺調控政策。房地產是一個長周期的行業，如果不到一個生產周期就進行調控，就會出現逆向的效果，這個逆向和貨幣政策又會產生沖突，形成雙重壓力。

短期頻出的調控政策會造成投向房地產的資金劇烈動蕩，貨幣時松時緊，不能保持一個平衡的狀態，結果可能是今年貨幣供應多了，明年的供應又迅速地減少。最近10年來始終如此。

另外，土地市場也會隨著短期調控政策波動頻繁且劇烈。從歷史的數據可以看出，土地供應量有時負增長，有時高增長。在房地產市場上，經常會出現這樣的情況，新供應土地之后，在房子尚未建成之時，調控即已開始，導致房地產供大于求；還有一種情況是，房子供給嚴重不足時，因為上一階段對土地的緊縮調控，導致地產商想蓋房子時，卻沒有土地供給。

今年的土地供應量比去年略有增加，明年的住房供應量因此會比今年有所好轉，整個價格會相對平穩，漲幅會略有下降。我想借這句話說明——采取什么樣的宏觀調控政策，將會對未來房地產市場產生重大影響。今年年底，我們看到有17個城市又出臺了一些政策，按照“國五條”簽訂的房價上漲任務指標而采取行動。這依舊是不顧周期的調控行為，對當地的市場都產生了一些不良影響，如果這些政策繼續的話，房價仍然還會爆漲。

因此，房地產政策亟須轉向長期化，建立以法治為基礎的長效機制，對房地產業立法迫在眉睫，其核心是對土地的高度壟斷機制開刀。

土地在嚴重壟斷和供應不足中，形成了高企的價格。很多人認為是開發商把大量的土地拿走了，最后導致18億畝紅線。事實上，住宅所占的土地供應量是極低的，大量的土地不是給了房屋建筑，而是園區、工礦、開發區等等，它們占的土地遠大于住宅的比例。從土地價格的變化就可以看出，住宅價格的漲幅是最快的，超過5倍，而工業土地只上漲了七成。道理很簡單，前者供應量少，后者供應量多。

所以，十八屆三中全會決定中特別提到了城鄉土地同價同權的問題，經營性集體土地入市也在政策上開閘。李克強總理上任伊始，要求做不動產登記，摸清家底。不動產登記既包括城市也包括農村，既包括土地也包括草原、林地、山地、河流、海洋，房屋登記只是其中一項。這項工作過去分別歸農業部、國土部等不同的部門管，現在統一由國土資源部一個機構進行所有的產權登記。

房價是果，而不是因。以價格為主的調控目標幾乎都是錯的，因為它只能治表象而不能治病根。我們不能僅僅看患者發燒了就吃退燒藥，但不解決病根。現在的共識是，新的政策中不能再以價格為主，應該以供求關系為主。這一次的調控，要把過去所有錯誤的東西都取消。

住房保障新思維

既然住房保障位列地產調控之前，那么，就要明確政府的保障責任，政府到底保障什么？

我的意見是保障居住權利而不是財產權利。換句話說，要保障租不起房子的人，而不是保障買不起房子的人，要逐步從磚頭補貼轉向人頭補貼。

對低端群體給予保障，本質上是居住權的問題；對高端群體，則交給市場來決定資源配置和價格；那么，中間那塊夾心層人群怎么辦？即：游離在保障與市場之外的無能力購房群體。有的人認為政府不能不管，要給予幫助和支持。數年之前，時任國務院總理溫家寶在政府工作報告上，曾經提出過對夾心層群體采取幫助的辦法來解決居住問題，可惜后來沒有下文。

幫助和保障是兩回事兒。幫助是今天我給你一點兒便宜占，明天你得還給我；保障是你確實無能力支付，即使你一分錢不花，我也得給你保障。

對夾心層群體，可以采取共有產權的辦法，這是劉志峰會長在上海提出的。具體的辦法是：政府和個人各自持有一部分產權，個人只交付屬于自己產權比例的房價，出售的時候按照相應漲的價格共同分享房屋增值。現在試點的共有產權不用交房租，但在英國的案例中，你持有50%產權就交50%的房租，持有70%的產權就交30%的房租，這可能會成為未來保障中的一個重點。

順城鎮化潮流而動

站在歷史的視角，高速城市化過程中，房價上漲無法避免。城市化率高的國家都經歷了這樣一個過程。超過這個歷史階段以后，房價才能逐步進入平穩的狀態。

從國際視角來看，歐盟主要國家住房和水電費用占居民總消費的30%，這是一種常態；而中國同一數據占比為8%～10%，加上購房支出平均也僅為18%左右。同時，中國大陸城鎮化率僅為52.6%，距離75%～80%的城鎮化率目標仍有數十年之差。

很多人認為，城市化進程中，居民購買住房的行為，導致其他消費降低，這個觀念是錯誤的。在收入增長的過程中，住房消費和其他消費的增長程度是不同步的。我們處在一個特殊的人口結構變動的階段里面，也就是家庭戶籍人口的總人數在急劇下降，這個下降過程必然造成短期之內住房需求會增加。

德國的過去40年的城市化進程中，只增加了800萬人口，總人口從7300萬到了8100萬，但是家庭總戶數從1900萬變成了4000多萬。為什么總人口增加不多，而家庭戶數增加呢？就是家庭人數迅速減少。在中國，從第五次人口普查到第六次人口普查，家庭小型化一代人居住的比例從27%增長到了38%，提高了11個百分點，可想而知我們要增加多少個家庭。從住房自有化率也可以看得出來，這個數字在2008年達到峰值，之后幾年每年新增1000多萬的住房，可是到2010年住房自有化率反而降低了。當家庭戶數這個分母增加的時候，住房持有化率反而降低了。

我們不能逆城市化發展規律而動。日本、韓國、中國臺灣都經歷了一個相當長的城市化進程，每年保持1.2～1.8個百分點的增長過程。我們在“十二五”中只規定了0.8%的增長，嚴重地違背了現有經濟發展階段的過程。從人口比例、收入增長、城鎮化來看，中國城市化率和世界相差24個百分點。

從規劃速度來看，當城鎮化速度低于工業化速度的時候，就會看到城市里有大量的農民工，而他們沒有城市戶口，不享有城市的很多福利，帶來很多的社會問題。在城市化進程已經完成的美國，工業化率和城市化率之比為1：4，中國現在基本上1：1的概念，這也需要一個相當長的過程。

所以，李克強總理提出，城鎮化是未來城市發展的主要動力，這次中央經濟工作會議也要做出了一個新的城鎮化規劃，包括屬于人的城鎮化規劃的內容。所謂人的城鎮化，是指農業人口從第一產業轉向第二或第三產業之后，才有可能形成真正的城鎮化。當不同性質的土地進入城市的時候，城鎮化才有高速發展的基礎。

在過去的歷史過程中，我們經歷了兩個城鎮化的高峰：一是土地承包制之后，農民開始進城賣菜；二是允許興辦更多的私營企業，更多的農民工找到了工作。城鎮化的下一個高峰將是三中全會之后。我建議，不管出臺什么新的調控措施，都不能違背中國正處在城鎮化高速發展過程中的這個現實。我希望看到新的調控政策更加市場化，更加符合城鎮化發展的歷史規律。

（作者系全國工商聯房地產商會執行會長、華遠地產股份有限公司董事長）