房地產公司與財產保險公司在建筑工程險中戰略合作的探討

■ 陳雅娟 Chen Yajuan

0 引言

雖然我國1979年就把建筑工程和安裝工程一切險引入施工行業，但由于工程項目房地產公司和承包商等建筑各方存有僥幸心理，認為購買工程保險會加大工程成本而得不償失；建筑市場秩序不規范，致使施工企業利潤空間過低、無力投保等多種原因，使工程保險在我國一直未能廣泛發展起來，致使建筑工程一旦發生災害性事故，一般承包人自身難以化解，最終往往還是要由政府承擔風險，對社會造成極大危害。目前國內，除涉外工程和部分國家重點工程外，我國其他的工程項目大多數都未投保。工程保險在我國建筑業內未被重視。從一系列數據中我們可以看出，2000年，我國全社會固定資產投資規模達到32 917億元，建筑安裝工程量超過20 536億元，約占62%。而當年的保費收入則只有6億元（不包括國外保險公司的保費收入），僅占建安工程量的0.023%。2002年全社會固定資產投資達到43 499億，比2001年增長了17%，建安工程投資達到26 578億，比2001年增長了16%，而國內保險公司建安工程險的保費收入僅為8個億，占到建安工程總量的0.03%。如果建設項目的投保率達50%，工程項目的保險金額將達到13 000億以上，以工程保險0.4%的費率測算，其市場就超過52億元。可見，我國工程保險市場空間非常之大，工程保險市場發展得極不充分。

我國房地產企業正面臨著產業集中度提高、結構優化、開發規模趨大的集團化發展態勢。目前集團化房地產企業存在管理層級多、專業分工復雜、區域分散等管理難點，如何保持從集團到項目各級之間優勢的發揮，達到資源優化配置，實現開發成本的降低和企業風險的合理規避是集團化房地產企業面臨的難題。隨著我國房地產業競爭加劇，房地產開發企業向規模化、集團化方向發展的趨勢已然顯現，逐漸出現了一批執市場之牛耳的“房地產航母”、“房地產大鱷”，單項開發房地產企業的數量卻越來越少，優勝劣汰越來越快。房地產企業集團化后催生出了企業集團化集中招標、集中采購，降低房地產開發成本，提高競爭優勢。在產品同質化時代，價格是最有效的競爭手段。我國的建設工程保險業務剛剛起步，品種單調，業務量很小，地區覆蓋面低，保險市場競爭態勢沒有形成，保險市場發育很不成熟。因此雙方有合作空間，房地產企業集團在多個開發項目同時運作時，可以把全國各地開發的項目涉及到的建筑建筑工程一切險、公共責任險等集中在集團進行，在保證質量的前提下降低成本，規避風險、提高市場競爭力。如何有效地將房地產公司與保險公司結合起來，形成合作伙伴，達到雙方共贏，對這一問題的研究不僅具有現實意義，而且是一個值得探討的新課題。

1 戰略合作的可能性和現實性

1.1 戰略合作的可能性

鑒于工程保險對社會發展的巨大推動作用及我國當前工程保險的發展水平，發展工程保險已成為我國保險業的當務之急，并對我國整體宏觀經濟有著深刻的影響，主要體現在以下二個方面：

1.1.1 發展工程保險是推動我國房地產業和保險業快速發展的需要

隨著我國經濟的高速發展，房地產市場也空前繁榮，工程保險也必將成為我國房地產業和保險業的強勁增長點、盈利點，成為我國房地產業和工程保險業的主要險種。工程保險對風險管理等保險技術的苛刻要求，決定了它在房地產業和保險業的高端地位，其發展也必將推動總體保險技術的快速提高，工程保險的發展成熟將是我國工程保險發展史上的里程碑。

1.1.2 發展工程保險是促進建筑工程市場順利健康發展的需要

為分散風險，提高抗風險能力、保障生產的順利進行，廣大建筑商和房地產公司迫切需要將工程風險轉嫁給保險公司，以穩定經營。規模越來越大的工程建筑市場已經越來越需要依靠保險市場來分散風險。從某種程度上講，工程保險的發展程度制約著建筑市場的發展速度，沒有強大的工程保險市場作后盾，建筑市場就無法順利發展。發展工程保險，通過保險公司向被保險人提供風險管理建議、風險管理培訓、督促被保險人整改等途徑，減少風險事故的發生，強化對工程建設的監督。與此同時，還可以促進建筑業的誠信建設，那些有不良記錄的建筑公司將得不到保險公司的承保，或以較高的費率承保，使其成本增加，喪失競爭優勢，督促其為改善自身形象、爭取較低費率而改善工程質量。大力發展工程保險也是完善我國建筑市場的迫切需要。

1.2 戰略合作的現實性

我們可以從萬科、萬達、世茂等房地產公司統一投保建設工程一切險看出，由房地產公司購買“建工一切險”，對于實現工程保險目標具有現實意義。

(1)可較好體現建設部頒發的《施工合同示范文本》第40條,明確施工方和房地產公司方購買保險的義務條款。

(2)發揮集團規模化優勢，保費可以降低，同時減少了重復購買或漏項購買保險。由房地產公司統一投保的方式，降低了保險公司的冗長服務和項目風險事故的冗余責任，避免了由各承包商單獨投保容易出現的重復投保現象，增強了房地產開發商與保險公司的談判力量，從而降低了項目投保的費用。

(3)可降低意外風險責任，注重風險控制。便于房地產公司在集團層面制定一個投保范圍和保險責任范圍前后連貫的明確的保險計劃。

(4)提高了損失控制的效率。采用房地產公司投保“建工一切險”的方式，便于協調整個項目的損失控制計劃。

(5)在房地產公司統一管理下，處理保險理賠時，更容易協調各方利益。

(6)房地產公司統一購買“建工一切險”，改善了項目的投資環境和公眾形象，有益企業品牌的樹立。這一點對于上市公司的項目建設特別重要。

(7)可以獲得優質的保險服務，由房地產公司投保建工一切險，相當于把集團開發所有項目共同投保，數額一般比較大，保險公司對于重點客戶的服務理當比對承包商分別投保的服務條件優越。

鑒于房地產公司投保“建工一切險”的諸多優點，現在許多房地產公司已經意識到與財產保險公司戰略合作的益處，如萬科集團、大連萬達集團、寶龍地產、世茂集團等都紛紛與財產保險公司合作，尋求戰略合作伙伴，逐漸采用統一投保方式。但應清醒認識到，購買“建工一切險”，并不意味著放松對風險因素的控制。為了使項目保險方案能順利實施并取得成功，房地產公司在投保“建工一切險”的同時，應通過合同控制各承包商，控制現場安全保衛，控制事故災害損失，做到對項目風險的全面管理。

2 戰略合作的實施策略

2.1發展雙方伙伴合作的信心

滿意的合作意味著公司必須對聯盟伙伴合作有充足的信心。伙伴合作的信心定義為“公司可察覺到的對未來達成滿意合作的確定程度”這一概念只涉及公司對伙伴行為的期望，與合作的行為沒有多大關系。

在其他條件一樣的情況下，具有較強合作信心的公司更容易融入聯盟，合作信心固然根本，但它不是自動生成的，是需要房地產公司與財產保險公司在建立戰略合作過程中的雙方建立信任。

2.2戰略合作中信任的建立

信任是戰略合作關系中的一個重要組成部分。以下部分將討論房地產公司和財產保險公司建立戰略合作時應該如何建立信任關系。

第一，在建立戰略合作初期，存在著冒險因素。在房地產公司和財產保險公司建立戰略合作初期，雙方對彼此的信用狀況都不太清楚。由于財產保險公司的規模較大，而且在市場上的影響也較大，因而相對而言，房地產公司判斷財產保險公司的信譽較為容易。但目前國內房地產公司的發展還不穩定，大多數房地產公司的成立時間都不長，因而對于財產保險公司在選擇其戰略合作伙伴時，所冒的風險要比房地產公司大得多。

所以盡管冒險產生信任，但公司也不能為了發展信任關系去盲目冒險。不管是對于財產保險公司還是房地產公司來說，在戰略合作發展的初期應采取漸進的方式，即初期只投入有限的資源，當風險和不確定性都大時，逐步地投入資源可能是最好的戰略。在對滿意經歷的積累過程中產生信任，并作為下一步冒險的理由，從而逐步建立雙方的信任。此外要注意，找到一個聲譽好的伙伴是一個好的起點，誠實、公正和值得信賴的合作伙伴是冒險所需的第一條證據，因此，特別是對于財產保險公司而言在選擇房地產公司作為戰略合作伙伴時，一定要做好充分的調查和審核工作，為將來的戰略合作穩定發展打好基礎。

第二，戰略合作雙方要維持公正性。在房地產公司和財產保險公司建立戰略合作時，一定要確保最大限度地維持公正和公平，這樣做方能有效地建立信任。相對于財產保險公司，房地產公司對建工一切險專業條款理解上要薄弱得多，因而在雙方進行戰略合作時，財產保險公司在建工一切險條款設計上會傾向于有利于保險公司，但這種現象將會造成雙方之間的不信任，短期內，這種不公正會使合作伙伴忍讓，但延長的期限或不公正事端的增長將造成緊張氣氛并損傷現有信任。所以，為了建立信任，利益分配必須公正。財產保險公司不能因為由于自身有優勢而在戰略合作中設定條款傾向于自己，而房地產公司不能因為在某些項目上的客戶優勢而游戲保險公司，只有建成一種公正的協議，才會使雙方增強相互間的信任，從而達到長期的戰略合作。

第三，在戰略合作中要進行有效的溝通。溝通和積極的信息交流是建立信任的另一個技巧。溝通和信息交流在信任建立過程中占有重要地位有以下原因。第一，開放、及時的溝通是信任關系必不可少的一個特點。第二，公司需要收集關于伙伴可信度的證據，溝通可促進這一過程。隨著互惠過程逐漸獲取可信度，伙伴之間持續的信息流動將創造一個信任的環境；第三，溝通為持續的相互作用提供了基礎，從而伙伴之間進一步建立了共同的價值和標準。

2.3 戰略合作中的控制機制

在房地產公司與財產保險公司建立戰略合作時，尤其要注重以下三個特定的控制機制，它們與戰略合作尤其相關。

第一，目標設定。目標設定強調設立具體而有挑戰性的組織目標的重要性。保險公司和房地產公司的合作目標，可以是保費收入這樣的短期目標，也可以是提供滿意的服務，提高經營效率，使主要客戶群形成規模這樣的長期目標，而這些目標要達到一個什么樣的效果卻很難確定。如果房地產公司注重短期利益傾向于設立合作的短期目標，而財產保險公司為了合作的穩定性而傾向于設立長期目標，那么雙方目標很難達成一致。從這個意義上，我們可以把目標設立作為標準控制的一種形式。

第二，結構細節。公司經常用各種結構細節來確保戰略聯盟所期望的行為。財產保險公司在與房地產公司協商階段，最好以事前約定為主，事后約定為輔。在聯盟的具體結構上事先達成一致，這樣能有效地控制合作組織，盡量避免在合作運營階段投入巨大的精力和時間進行巨大的資源和信息加工，從而進行有效的控制，維持合作的信任度。

第三，文化融合。房地產公司和財產保險公司合作時，要著重考慮如何在維持自己獨立的公司文化時如何有效地進行文化融合。

在房地產公司和財產保險公司進行文化融合時，關鍵是雙方派出人員的社會化和培訓。社會化使雙方派出人員互相影響，從而熟悉對方的組織文化，這種個人的相互影響有助于發展合作組織的共同價值和標準。

2.4 促進公司間的跨文化溝通

(1)跨文化溝通要注意相互理解。已經形成規模的財產保險公司，一般成立的時間較早，在企業長期的發展中已經形成了強烈的企業文化。如中國人民財產保險股份有限公司，其PICC品牌具有五十六年歷史，在國內外享有顯著聲譽，已經形成“求實、誠信、拼博、創新”的企業文化，并且對全體員工經營管理行為具有重要的約束作用。而房地產公司的發展卻還處于起步階段，相對財產保險公司而言，一般都尚未形成穩定的企業文化。合作雙方要設身處地地為他人著想，不要輕易做出任何價值判斷，合作中需要好奇、靈活和敢于創新，但首要的是尊重對方的觀點。

(2)跨文化溝通要注意組織交流。在房地產公司和財產保險公司進行組織交流時，可以注意以下幾個方面：第一，鼓勵雙方高層領導直接的交流，通過上層的交流，可克服不必要的猜疑，使問題解決起來會變得簡單得多；第二，在進行組織交流時就一些關鍵性問題進行坦率的討論。第三，討論戰略保險合作實施情況，雙方可以通過交流改善服務，開拓市場。通過有效的交流，雙方可以增進理解，更好的合作。

表1 評估合作關系狀態的步驟

2.5 做好合作關系的維護

(1)維護合作關系的原因。戰略合作是不穩定的，盡管動蕩不安在合作組織的運作中是司空見慣的事情，但是如果我們不對它加以重視，它就可能會給合作組織造成很多麻煩。房地產公司和財產保險公司在戰略合作中要統一合作目標，并在合作過程中密切配合，由于雙方的立場不同，在合作時一定會遇到很多分歧，如果雙方不注重維護合作關系，就會使分歧不斷增大，從而導致合作關系破裂，使整個戰略合作結束。

(2)維護合作關系的方法。戰略合作的雙方要維護合作關系，最重要的是建立信任感。具體來說維護合作關系的方法有如下幾點：①合作雙方表明合作意向；②用協商的方式解決具體事項；③建立激勵措施。

2.6 戰略合作關系的評估

要做到良好的維護合作關系，就要定期對合作關系進行評估，評估應該由合作成員共同完成，及時發現在合作中出現的問題，并進行協商，在良好的溝通環境下，解決問題，維護穩定的合作關系，并盡可能的發展合作關系。由于財產保險公司與房地產公司都是屬于服務組織，因而評估合作關系的主觀性很強，并且是不可避免的，針對房地產公司和財產保險公司的戰略合作提出了一個評估方法(表1)。

(1)確定現有的合作關系是否能最佳地實現目標。

(2)在合作關系惡化時要分析各種因素提出各種解決方案，確定能否繼續維持合作關系。

(3)從各方案中找出最優的解決方法。在以后的合作關系中注意運用這些方法，防止相同的問題再次出現，同時要防患于未然，在平時的合作中就應實時注重關系的維護。

房地產公司與財產保險公司在進行戰略合作的過程中，通過定期評估，才能夠及時排除合作組織中出現的不穩定因素，使戰略合作持續發展。

3 結語

通過分析我國當前工程保險的發展水平，發展工程保險已成為我國保險業的當務之急，并對我國整體宏觀經濟有著深刻的影響。房地產公司與保險公司的戰略合作是可能也是現實的。因此，有效地將房地產公司與保險公司結合起來，形成合作伙伴，達到雙贏是推動我國房地產業和保險業快速發展的需要，也是促進建筑工程市場順利健康發展的需要。