上海地區居住房屋分類實例分析

■ 劉群星 Liu Qunxing 周 俊 Zhou Jun

0 引言

根據上海統計局2012年統計年鑒發布的統計資料，截至2011年底上海共有各類建筑共計98 092萬m2，其中居住房屋55 077萬m2。對于如此大體量的居住房屋，如何制定準確的房屋類型標準、進行合理分類管理也是一個重點的難題。

上海市房地產科學研究院針對當前的居住房屋建筑概況、分類現狀進行了研究分析，為適應目前新形勢、新環境

下的居住房屋分類要求，提出了一套新的居住房屋分類表，新分類表與現行分類表的對比結果見表1。

1 案例分析

針對新的分類表，筆者選取了老花園住宅、老公寓、新式里弄、舊式里弄、花園住宅、聯列住宅、農村住宅共9類住宅進行實際案例分析，驗證新的分類表是否具備更好的科學性及適用性。

1.1 老花園住宅

1.1.1 江蘇路284弄12、14號

⑴建筑形態：該房屋為西歐建筑風格的雙拼式花園住宅，假3層，建筑平面不規則，屋面鋪紅色平瓦(圖1)。鐵窗、木門、木樓面、木扶梯，鑄鐵花飾，門廊入口地坪為彩色馬賽克。外墻飾面原為干粘鵝卵石，現為水泥拉毛刷淡黃色涂料。

⑵建造年代：于解放前，即1949年以前建造。

⑶總體布置：建筑物入口處為天井庭院，12號與14號對稱布置(圖2)。

⑷單元形式：每個單元東西向共3個開間，南北向共2開間；底層共分為西北臥室、西南臥室、客廳、廚房、衛生間及走道，東臥室原為車庫，樓梯間位于房屋中央。

⑸配套設備有衛生設備、配電設備等。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“花園住宅”。現依據新的分類表，由于建筑建造年代早于1949年，將該建筑歸類于“老花園住宅”。1.1.2 南陽路170號(北京西路1301號)“貝宅”

⑴建筑形態：“貝宅”的設計風格很能體現當時國內的建筑設計流行理念，中西合璧，將西方現代風格與中國傳統藝術結合在一起。該建筑為一幢獨立式的花園住宅(圖3)。

表1 居住房屋類型分類對比結果

⑵建造年代為1934年。

⑶總體布置：該建筑面南朝北。南向有相當面積的私家花園，其布局隨地形起伏，有池塘、涼亭、葡萄藤架等，所以“貝宅”在坊間一般都叫做“貝家花園”。主體建筑北高南低。由于北臨大路北京西路(老上海叫做“愛文義路”)，所以建筑的立面處理上在北向相當封閉，而向南向開敞——有相當面積的玻璃面，并在建筑中段設計了相當寬大精美的陽臺。住宅由主樓(南樓)、副樓(北樓)、花園組成。南樓為中國式的三間二廂傳統式平面，樓梯間則采用西洋式圓形平面。騎樓通過一個鍋爐房和南樓連接，呈現代派設計風格。外墻由奶白色面磚拼貼成橫豎相間的圖案。住宅南面的花園隨地勢起伏，精致地設計了太湖石假山、小橋、池塘、涼亭、花圃、葡萄藤架等，是一座典型的中式花園，而園中主要的石制涼亭則呈現出伊斯蘭的風格，因此整棟建筑呈混合式的建筑風格。

⑷單元形式：房屋最早為住宅，底層主要為客堂、廂房、廚房、餐廳和傭人房(圖4)；二層、三層主要為書房、臥室、傭人房。后來作為職工宿舍，目前為辦公樓，原使用單位目前已基本搬離。⑸配套設備有衛生設備、配電設備等。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“花園住宅”。現依據新的分類表，由于建筑建造年代早于1949年，將該建筑歸類于“老花園住宅”。

1.1.3 淮海中路1843號主樓(圖5)

⑴建筑形態：該建筑為假三層獨立式花園住宅。

⑵建造年代為解放前，即1949年以前。

⑶總體布置：房屋南面有一片花園空地，平面呈長方形，外觀似一艘船。

⑷單元形式：底層為客廳、餐廳、書房、廚房；局部有地下室為鍋爐房；二層為主臥室、辦公室、傭人臥室；假三層木結構坡頂，南北均設有老虎窗，現三層為儲藏室。底層南側有外廊，設有素混凝土柱子，上方為大型圓弧陽臺；底層北側為大門和門廳，上方是露臺(圖6、7)。后期在房屋東側、西側和西北側有部分擴建，作為書房和輔助房使用。

⑸配套設備有衛生設備、配電設備等。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“花園住宅”。現依據新的分類表，由于建筑建造年代早于1949年，將該建筑歸類于“老花園住宅”。

1.1.4 思南路73號(圖8)

⑴建筑形態：具有西班牙建筑風格的獨立式花園洋房。

⑵建造年代：建于上世紀20年代。

⑶總體布置：建筑為4層，平面基本規則。該建筑為坡屋面，局部作折屋檐，外墻立面置卵石，局部墻面采用水泥拉毛飾面，多種式樣窗洞口，南向兩層，大陽臺旁設置室外樓梯通花園。

⑷單元形式：現底層主要為車庫、傳達室、廚房等；一層主要為會客室、周恩來同志辦公室兼臥室(圖9)；二層主要為外事人員辦公室兼臥室；三層主要為董必武同志的辦公室兼臥室、集體宿舍、辦事人員辦公室兼臥室等。

(5)配套設備為衛生設備、配電設備等。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“花園住宅”。現依據新的分類表，由于建筑建造年代早于1949年，將該建筑歸類于“老花園住宅”。

1.2 老公寓

1.2.1 淮海中路1836～1858號武康大樓

⑴建筑形態：武康大樓(原名諾曼底公寓)為一幢8層公寓，再現了法國文藝復興時期的建筑風格，具有分層住宅形態。結構形式為框架結構，是滬上最早的外廊式公寓(圖10)。

⑵建造年代：由法商萬國儲蓄會投資興建，初始被稱為萬國儲蓄會公寓，后改稱東美特公寓、諾曼底公寓，1953年改為現名。于1923年10月設計，1924年建造，由華法公司承建。

⑶總體布置：該建筑坐落在淮海中路與武康路交接形成的三角形地塊上，其建筑平面設計因地制宜地呈楔狀布置，樓身狹長。立面作橫三段式劃分，南面沿街底層為連續半圓劵廊的騎樓形式。底層和二層處理為基座，水泥仿石墻面。中段三至七層用清水紅磚飾面，外墻塊狀分隔，與出挑的陽臺作豎向構圖。頂層為檐部，水泥仿石飾面與基座相同，形成呼應，其貫通的出挑陽臺與女兒墻一起構成雙重水平線角檐部。立面三段間連續貫通的陽臺形成明顯的腰線。細部裝飾也很精美，如底層每一拱券上都有雕刻圖案的券心石，形成腰線的陽臺有寶瓶式石欄桿，三層窗楣還有古典山花裝飾。為解決采光和通風，在北面設兩個出入口。

⑷單元形式：居室大多朝南，仆傭及廚房置于北側。戶型結構比較靈活，有一~四室戶，主要為成套單元。

⑸配套設施有衛生設備、配電設備、消防設施等。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“公寓住宅”。現依據新的分類表，由于建筑建造年代早于1949年，將該建筑歸類于“老公寓住宅”。

1.2.2 瑞金一路150號瑞金大樓

⑴建筑形態：瑞金大樓原名為愛思公寓(圖11)，共七層，具有分層住宅形態。結構形式為鋼筋混凝土框架結構，為上海早期的公寓。

⑵建造年代：于1926年4月設計，1927年建造。

⑶總體布置：該建筑地處瑞金一路與淮海中路交接處的轉角上。房屋采用法國文藝復興風格，立面有明顯的橫三段劃分，裙部裝飾為深褐色，顯得穩重端莊。上部腰線和檐口線則又十分輕巧，雙重檐口間飾半圓券的三連窗與水平線條相連。立面間隔布置有強調豎向構圖的凸形窗，凸顯公寓的高大。凸窗設竹節狀細圓柱，窗肚墻作框，既顯華麗又可使住戶視線開闊。為避免封閉式凸窗過于沉重，在凸窗間還設有輕巧的出挑陽臺，形成虛實對比。

⑷單元形式：成套單元沿淮海路與瑞金一路布置，單元內有廚房及衛生間。

⑸配套設備有衛生設備、配電設備等。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“公寓住宅”。現依據新的分類表，由于建筑建造年代早于1949年，將該建筑歸類于“老公寓住宅”。

1.3 新式里弄

1.3.1 萬航渡路1575弄30～32號(圖12)

⑴建筑形態：房屋共3層，其上部結構形式為砌體結構，建筑形態為6個單體呈鏡像對稱聯接。

⑵建造年代：房屋的產權性質為系統產的教職工宿舍，建于1949年以前。

⑶總體布置：建筑單體平面呈長條矩形，屋頂為平瓦坡屋頂，有老虎窗及煙囪帽頭；外墻飾面為清水磚墻，外門窗為木門窗，每個建筑單體的三層南面有一小陽臺；外墻四周設散水；室內有6部木結構樓梯；樓板為木樓板(圖13)。

⑷單元形式：整棟房屋共有6個單元，設置在每個單元的二層，由于原始設計每個成套單元現已被人為拆套使用，因此目前衛生間均為公用。

⑸配套設備有衛生設備及配電設備等。

由于該建筑在房屋征收與補償過程中要對其進行分類評定，故根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“新式里弄住宅”。現依據新的分類表，該建筑仍歸類于“新式里弄住宅”。

1.3.2 康定路632弄110～124號(圖14)

⑴建筑形態：該房屋為混合結構，建筑平面呈排接長條矩形，均為單開間，110～116號共3層，120～124號共2層。

⑵建筑年代：建于解放前，即1949年以前。

⑶總體布置：該建筑平面布局底層由南向北依次為大門及矮圍墻、天井、客堂、后客堂、后天井、灶間及樓梯間；二層依次為小陽臺、前樓、后樓、衛生間及天井、亭子間及樓梯間；三層依次為前樓、后樓、衛生間及天井、曬臺及樓梯間。受鑒定房屋南立面外墻飾面為水刷石，東西兩側的外墻為清水墻面；屋頂為平瓦坡屋頂，留有暖爐排氣孔；外窗為鋼窗；底層樓梯間有一小衛生，二層及三層有一套大衛生，衛生設備為抽水馬桶、鑄鐵浴缸及臺盆；居室內樓板為木擱柵樓板，衛生間樓板為鋼筋混凝土樓板。

⑷單元形式：原始設計每個入戶門為一成套單元，現已基本被人為拆套使用。

⑸配套設備有衛生設備及配電設備等。

由于該建筑在房屋征收與補償過程中，居民對其建筑類型有異議，認為該建筑為花園住宅，因此對其進行鑒定。首先該房屋為非合和式或獨立式住宅，因此從建筑形態上就能排除其為花園住宅的可能性，又根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“新式里弄住宅”。依據新的分類表，仍將該建筑歸類于“新式里弄住宅”。

1.4 舊式里弄(復興中路239弄27、28號)

⑴建筑形態：該建筑的結構形式為混合結構，共3層。27、28號房屋的總建筑平面呈雙拼矩形。

⑵建造年代：該房屋的建造年代在1912～1936年之間。

⑶總體布置：房屋南面和北面各有一出入口，三開間兩廂房，進深也較大。石庫門圍墻設在南面入口處，雙扇內開的大門鑲嵌在圍墻中。門內即天井，天井左右兩側為廂房，天井后方(向北)是客堂，客堂對著正門方向設統排落地長窗，緊接客堂的是樓梯間，木結構樓梯。樓梯間后方(向北)是后天井，作為北面房間采光通風用，現北面的底層房間主要作為灶間使用。二樓樓梯間向南為前樓，兩旁為廂房，前樓向南有一鐵欄桿小陽臺，前樓與兩側廂房前部開門相同，沿天井設統排窗。北面三層為公用曬臺。受鑒房屋外立面建筑裝修較為樸素，現外墻面為水刷石墻面，屋頂為木結構的紅瓦坡屋頂，外窗為木門窗。房屋的內部裝修較為考究，圍墻內部為統排長窗，底層客堂地坪為花式地磚拼花，二層客堂及廂房等居室內樓板為木擱柵狹條洋松木地板。

⑷單元形式：三開間兩廂房的石庫門住宅，現廂房及客堂，甚至屋子后面的附屋均成為每戶居民的居室，原始設計無衛生設備，底層灶間在北面，二層灶間搭設在樓梯間等公用部位。

⑸配套設備：建筑設備陳舊。

該建筑在房屋征收與補償過程中，居民認為其房屋的建筑類型為花園住宅，因此要求進行鑒定。根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“舊式里弄(1)”。現依據新的分類表，將該建筑重新定義為“舊式里弄”。

1.5 花園住宅

①建筑形態：上海紫園位于佘山環山路9號，獨立式的住宅，四面臨空，建筑結構為鋼筋混凝土剪力墻結構，附有獨用的花園空地或附屬用房、門房和汽車間等(圖15)。

②建造年代為2005年。

③總體布置：平面布置有臥室、客廳、餐廳、儲藏室、樓梯間等，有二套以上衛生間。

④單元形式：獨立式的成套單元，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化的獨院式平房或二、三層小樓。

⑤配套設備：住宅內水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“花園住宅”。現依據新的分類表，該建筑仍定義為“花園住宅”。

1.6 聯列住宅

⑴建筑形態：位于乳山路505弄、源深路199弄的裕龍花園，以7層帶電梯的仿歐風格聯排式花園洋房為主，總計80棟608戶(圖16)。

⑵建造年代：2006年。

⑶總體布置：該建筑地處浦東源深路，近張楊路，毗鄰陸家嘴金融貿易區。平面布置有臥室、客廳、餐廳、儲藏室、樓梯間等，有數套以上衛生間。

⑷單元形式：聯排式建筑形態，每個獨立單元內部居住功能完備。

⑸配套設備：水、電、暖系統，公共安全系統，區內興建的組團綠化、水景會所，顯歐陸風情。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“新式里弄”。現依據新的分類表，將該建筑定義為“聯列住宅”。

1.7 公寓

⑴建筑形態：制造局路466弄的黃金年代，為1棟小高層，分為兩個門洞，2號樓為11層，3號樓為14復15層，具有分層住宅形態，Art Deco建筑立面，線條挺拔利落(圖17)。

⑵建造年代：2011年。

⑶總體布置：位于黃浦與盧灣交界處，東臨西藏南路，西靠“打浦橋”商圈，南依“世博板塊”。每層分隔成數套，各有室號。

⑷單元形式：單元為二居到三居面積不等，格局大致相同，每套有臥室、客廳、陽臺，一套或數套衛生間。

⑸配套設備：水、電、暖供給等設備。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“公寓住宅”。現依據新的分類表，仍將該建筑定義為“公寓住宅”。

1.8 簡易住宅

1.8.1 中漕新村269～278號

⑴建筑形態：磚木結構住宅，層數為二層，類似“兩萬戶”住宅。

⑵建造年代：房屋建造于20世紀60年代。

⑶總體布置：房屋平面呈排接矩形。屋頂形式為坡屋頂，掛粘土平瓦，屋頂有老虎窗；房屋的外門窗均為木門窗。室內樓梯為木結構樓梯，二層室內樓板為木樓板。房屋北面底層進門廳有一灶間。

⑷單元形式：每戶均為不成套單元，公用灶間。

⑸配套設備：照明設備陳舊。

根據上述5個要素，根據現行分類表，該建筑定義為“職工住宅(3)”。現依據新的分類表，將該建筑重新定義為“簡易住宅”。

1.8.2 簡屋

簡屋是指標準低的簡陋居住房屋、臨時居住房屋，有臥室，廚房、衛生為搭建或無衛生間。

在結構上，簡屋多數為磚木結構，其結構上的評定標準為瓦屋面、木屋架、磚墻身三項條件中至少有一項未能符合要求。

在空間布置上，單體空間布置無固定形式，有一層、兩層或三層，一般有臥室，廚房、衛生間為搭建或無衛生間。整體布置一般呈零星布置，無規則性，房屋排列緊密，高低不齊，道路狹小、采光差；片區整體排水設施差，遇暴雨天氣，房屋易遭受進水；片區無或極少綠化面積。

在設施設備上，簡屋的水、電、氣設備設施基本齊全，但自來水一般設在室外，電線老化較為嚴重，易引發安全性事故(如火災等)，燃氣多數使用煤氣罐。

1.9 農村住宅

⑴建筑形態：石化街道為原始宅基地上興建的3層混合結構的獨立住宅(圖18)。

⑵建造年代：不詳，未經任何部門批準或備案，屬私自建造。

⑶總體布置：屋面為復合屋面，墻體為一磚墻，外墻面貼面磚，外窗為塑鋼窗，外門為不銹鋼玻璃大門。

⑷單元形式：成套單元，廚衛均獨用。

⑸配套設備：衛生設備及照明設備等。

根據上述5要素，根據現行分類表，該建筑定義為“農村住宅(1)”。現依據新的分類表，將該建筑重新定義為“農村住宅”。

表2 實例分類表分類結果對比

2 實例分類結果對比分析

對上述實際案例進行進一步的統計，對同一幢房屋采用兩種不同的分類表進行對比分析發現，新的分類表不僅繼承了當前分類表的優點，還呈現了一些自身獨有的優點，結果對比表詳見表2。

如表2所示，新分類表在繼承當前分類表的基礎上，改動較少，利于新舊銜接。

其次，新分類表最大程度地尊重房屋自身屬性，以房屋建筑的原始自身屬性，包括建筑形態、建筑年代等為分類主要指標，客觀公允，有較強的實用性和說服力。

第三，新分類表將歷史建筑和新建住宅加以區分，將歷史建筑與新建建筑做了明顯的區分，便于統計分析。

3 結語

從以上的案例對比和分析可見，上海市房地產科學研究院提出的新分類表在現行分類現狀的基礎上，有了一些變化和更新，更能體現房屋自身的建筑屬性，具有更強的實用性和可操作性，為今后進一步形成科學管理的規范文件、技術標準打下理論基礎，具有一定的現實意義。