萬達模式其實也存在缺陷

姜新國

關于萬達發展模式

模式化使得萬達快速發展。萬達采用模塊復制方法進行全國性的擴張，這種發展策略使萬達獲得巨大的成功，搶占了全國巨大的市份額。萬達在短短的十年里，已開發68個萬達廣場，完成1290萬平方米持有面積，目前年收入千億以上。在這十年里，萬達完成“區域萬達”、“中國萬達”、“國際萬達”的跳躍升級。在中國商業地產高速發展時期，萬達的“模式化”、“拼速度——18個月開業”的策略大體是對的，有滿足政府期待、提高資金效率、提高擴張速度的好處。但是，這種快速復制的模式也有諸多不足之處：其一是對城市的適應性不夠，區域文化特征不明顯，到過一個萬達等于到過全國的萬達，制約了萬達的效益提高；其二是為了迅速填滿商場，招商的籌備期不足，選商的過程短，造成萬達商業品效不高；其三是為了回籠資金，暴力炒作，強力銷售，以平衡快速發展的資金需求。在這種發展思路影響下，萬達對出售的金街后期增值服務體系并不完善，如客服、招商、推進等，出現了“金街”沒有成色的問題。這是萬達現行模式之缺憾，盡管在市場上沒有造成較大的不良影響，但是萬達亟需認真對待這種現狀，否則會影響萬達的發展。

關于萬達規劃策略

規劃策略是發展策略具體實施建筑意圖。萬達發展過程中有過三種發展模式：一是早期的萬達模式，售出地面一層，持有上部，這種模式以萬達早期16個項目為代表；第二種模式是全部商業持有，以上海五角場為代表；第三種模式是現在綜合體模式。研究萬達發展策略，也必須研究萬達發展不同歷史時期不同的規劃策略。

通過對萬達三種規劃的策略進行研究，能看出其發展策略和規劃意圖。第一批16個項目的規劃策略效果并不好，主要是豎向的業態互擾，造成高價出售的首層商業物業無法取得預期的收益，投資者無法依約償還貸款，結果是在東北區域的部分項目拆掉重造。第二種規劃類型的數量不多，是按照美國的商業地產模式經營，全部持有——爭取通過REITS上市的思路進行規劃，如上海五角場萬達，這種發展模式以及規劃策略，其實并不適合中國國情，在當時造成了萬達資金面極度緊張，這種緊張情況一直延續到2008年第三種萬達模式成型，萬達從谷底開始走向巔峰。在第三代萬達模式——城市綜合體的模式之下，金街及公寓、辦公、住宅等可售物業，為萬達貢獻了寶貴的現金流，滿足了萬達快速發展的資金需求。但是，從商業物業來看，金街價格奇高，經營策略不明顯，這種規劃策略有很大缺陷。首先，這種規劃策略出發點是謀功利，以圖賣掉一層皮，快速回籠資金，而不用承擔責任。而在規劃布置時采用繞圈的“c”字形布置，這對金街發展是不利的。一般商業建筑總是有主立面和側立面之分，在商業建筑的側面及后面的明顯價值是極低的。吉林市有個大超市及其周邊的商業街也是這樣布置的，結果都成了洗車店和中介店。而萬達當初在制定這個規劃策略時并沒有把未來的金街經營者的利益放在重要的位置上去思考，以至部分金街很難做起來，部分萬達廣場主體部分還實現封閉經營，與金街沒有客流互動關系，使金街困之雪上加霜。期待萬達能把金街的經營和營利模式完善好，使投資者真正跟著萬達有良好的投資回報。

關于萬達業態方面

“萬達在哪里，城市中心就在哪里”，這是萬達打出的廣告語。確實，不少萬達廣場占據了市中心的位置，但萬達商業未必有城市茂的業態類型特征。萬達商業定位策略主要是大眾消費，規模取勝的特點。但從城市茂這個角度來看萬達，目前萬達的商品檔次還不夠高，選擇性還不多，其中關鍵的因素是“萬達百貨”的商品檔次跟不上，一直不為人看好，無法達到一個城市中心商圈主力商業的作用。前不久聽到萬達收購銀泰的傳聞，其實收與不收萬達都很難，收了，不少萬達廣場和銀泰同城同類業態相沖。不收，萬達百貨沒有品牌號召力和市場影響力。萬達百貨如雞肋一般，很難抉擇。百貨一直是萬達的短板，希望萬達能盡早把百貨的短板補上。

關于萬達商業服務運營

關于自持商業部分。萬達一直為自己的高收租率感到自豪的，認為幾乎可以達到100%，這個數據如果在歐洲是可以稱道的。但在中國就會隱藏兩個問題：一是業態調整缺乏節律，沒有業態更新，所以才會有這樣高的收租率。二是租金定得偏低了，各種低盈利的業種都能生存，以致于商場低端及盈利水平低的狀況一直無法改變。由于上述兩個原因，萬達廣場（商業部分）還不是城市mall，只是放大版的社區mall。

關于銷售部分。萬達金街屬于銷售型物業，萬達物業聲稱只提供物業服務，并不負責營銷推廣方面的工作，這種觀點是不對的。其實金街也是萬達廣場的有效組成部分，如果金街經營失敗，將可能會傳導到主體部分。商業物業的高溢價，來源于商業價值——萬達的支持，其實當初金街銷售時，號稱“萬達金街”物業由萬達商管團隊管理，增值有保證，投資有保障，統一運作，統一招商。因此，萬達在不涉及包租的條件下，必須為投資者信守承諾，否則國際萬達、百年萬達很難成功。

萬達是有目標、有理想的企業，萬達已經把目標設定為國際萬達，世界第一。如果萬達要走向世界，成為世界商業地產龍頭企業，還要在上述四個方面加強練功，建立起國際化的開發規劃、融資、業態、采購和招商、運營服務體系，否則，中國特色的萬達在國際上未必行得通。