實施國五條落地細則：杭、京、滬、廣有差異 住房登記或令房價止步

郭功文

欄目主持：薛谷香

4月1日是愚人節，杭州這一天連續發布了兩個遞進的樓市政策。下午15：00杭州市出臺《2013年度我市新建商品住房價格控制目標》，全文如同短信一般簡短僅有61個字：經市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。市場都以為這只是響應國務院關于“直轄市、省會城市和計劃單列市，于一季度向社會公布房價控制目標”通知的舉措。不料至傍晚時分，市政府辦公廳又發布了《杭州市人民政府辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，再度出臺了落實國五條的杭州細則，讓人頗感有點猝不及防。

杭州細則是否“溫和”

從已發布的杭州版國五條細則來看，完全如同想象中的較為“溫吞”：雖然提出了房價控制目標、限購、限貸、稅收以及用地供應政策等，但是相較于國務院17號文件，均有過于籠統之嫌：杭州本次房價控制目標是“低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅”。即本次目標在計算居民人均可支配收入時，要扣除CPI上漲因素。在限購方面并無進一步的表述，僅僅以一句“繼續嚴格執行住房限購政策，加大對違反限購規定行為的查處力度”實屬老調重彈。

在二套房和二手房個稅方面所做的描述也是如此：“人行杭州中心支行可根據我市新建商品住房價格控制目標和政策要求，在必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。發揮稅收調節作用，按照國家稅法有關規定，切實做好出售住房個人所得稅征管工作。”以上關于二套房和二手房個稅的政策，恰巧是杭州購房者在國五條細則落實前最為關心的問題，據市統計局、杭州房地產業理事會《國五條細則滿月之際杭州購房者置業心態調查》中顯示，43.02%的網友最關心的是二手房是否會嚴格按差價的20%征收個稅，23.84%的網友則關心的是“二套房貸首付比例和利率”問題，兩者相加比例高達66.86%，但是杭州有關部門對此并未予以明確。

《通知》包括六點，共300字不可謂不簡短：1.明確2013年新建商品住房價格控制目標。要求杭州全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。2.加快完善多層次住房保障體系，要求全面落實2013年我市保障性安居工程新開工34753套、建成38301套的目標任務。3.切實增加普通商品住房用地供應。4.堅決抑制投資投機性購房。繼續嚴格執行住房限購政策，加大對違反限購規定行為的查處力度。繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，人行杭州中心支行可根據我市新建商品住房價格控制目標和政策要求，在必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。發揮稅收調節作用，按照國家稅法有關規定，切實做好出售住房個人所得稅征管工作。5.繼續加強房地產市場監管。6.加強市場監測分析和預期引導。

與杭州的不痛不癢的貫徹國五條細則相比，北京版“國五條”實施細則堪稱房地產市場調控以來“史上最嚴”，提出了北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對于二套房的首付款比例進一步提高：在稅收方面，能核實房屋原值的，依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征。

解讀京、上、廣、深細則

在各地公布的貫徹國五條實施細則中，北京的細則據有標志性作用。只看其中一條即足見嚴厲：能核實房屋原值的，嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征稅；不能核實房屋原值的，按照交易額全額的1%征稅。看起來是給所有者留下了逃遁的漏洞，其實保護了以前自住的老房出售業主的利益，而對投機者和投資者則無疑是給出了2014年6月的大限之日。此條款為其他地區按照北京的樣板繼續實施調控提供了樣板。筆者注意到北京的實施細則之所以充滿信心，還源自于今年兩會期間，多個領導密集、連續、分別發表措辭強硬的談話，公開警告開發商不要做局，市民不要上當，政府有辦法，有儲備措施能把房價降下來。以前連更高層的領導說話都沒能算數。但是，這次不同的是，不是一個人講話，而是班子的人集體都出來喊話，效果就一定會有所不同。

上海版的細則看似也算簡要明確：2013年度該市新建商品住房價格控制目標，按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。堅決抑制投資投機性購房，增加普通商品住房用地供應。而對2013年的房價控制目標卻語焉不詳，并未提出實質性的調控目標，僅表示保持“房價基本穩定”，落實各項房地產市場調控措施。

廣州版的細則提出，從嚴制定房價控制目標，明確2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅。

深圳版細則則提出，根據深圳年度經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

表1 全國各城市落實國五條細則摘選

觀察京、滬、廣、深版的細則出臺之后一個月來的市場狀況，全國房價瘋狂上漲開始被按捺住了。一線城市抑制了房價上漲的沖動，其他城市的投資就有了方向，兩會之前蜂擁購房投資人或是投機者，已經感到了失望甚至不滿。回看從《新國五條》面世到各地貫徹細則落地，房地產市場猶如打響了一場殲滅戰，從排兵布陣到誘敵深入，最后好似是收進口袋戛然而止，讓高房價的房產投資者與投機者嘗到了無處可逃的沮喪。

當然，一線城市的《國五條》實施細則中存在的疑點也是存在的。以北京、上海為例，甚至都沒有提到實施住房信息聯網的時間表。相比之下廣東的實施細則對信息聯網的要求最為明確：有條件的地區可適當提高商品房預售門檻，并于2013年底前全省地級以上城市（含順德區）按要求完成與省房地產數據中心的網絡連接和數據傳輸測試，并按統一標準實施改造升級。也就是說比“國五條”要求，提前兩年時間完成地級以上城市的信息聯網。上海細則的第二條提到了“進一步嚴格執行國家和本市的住房限購措施和相關操作口徑。房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況的信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程”。

分析京滬等地對待住房信息聯網的冷漠態度，結合此前福建等地出臺了制止個人檢索房地產信息的規則，地方政府對于房產信息公開采取不積極、不配合的態度是顯而易見的。表現出來的是隱性的實質性抵觸，“房叔”、“房姐”的幾十套住房與多個“合法”戶口，說明了醞釀多年的不動產基本登記制度與居民身份制度的實施遇到了挑戰，這樣的局面延續下去，不僅我國的房地產市場無法實行統一的基礎制度，甚至連稅收、物業、財產等基礎制度，都將被房地產信息無法公開所終止，其后果是市場調控難以深化，觀望情緒再度蔓延，社會貧富繼續分化與擴大。

堅持 完善 突破

屈指算來樓市調控已經十三年了，“國幾條”也出臺了多次，但是效果并不明顯，甚至從時間縱向去分析，有越調越高的趨勢。但是我始終以為調控要取得真正效果主要看的是決心，只要敢動真格有一條措施就能夠見到效果，說到底就是“抓落實，反腐敗”六個字。我們看到十八大后有令必行、有禁必止的作風已經基本確立。以前認為很難制止的公款吃喝已經基本上看不到了。領導出行前呼后擁，警車開道也沒有了。中央樹立了實抓真干的表率，上行下效就好辦了，樓市調控也不會脫離這條路徑。展望2013年，房地產市場前景既呈現出穩定向好的前景，又存在可能引起波動的不確定因素。因此，最大限度發揮行政與市場的調控功能，盡可能減少不確定因素推高房價降低波動，將成為房地產市場調控的應有之義。

1.不動產登記條例出臺后，前面就是一片天。在地方細則出臺之前，國務院公布了實施住房登記制度時間表——明年6月底前將出臺不動產登記條例。（不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物。因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。）雖然離那一天還有整整1年時間，但仍然掩蓋不了調控房地產市場將要“動真格”的重要訊號。土地和房產是民眾最關注的不動產，推行不動產統一登記制度，至少將發揮三個作用：一是改善樓市供求關系。對逼出空置房，遏制非自住房需求入市，將發揮至關重要的作用。二是為開征房產稅奠定堅實基礎。開征房產稅的呼聲與議案多次出現在全國人大的會議上，并且寫在了報告中，推行不動產登記制度，再次為征收房產稅鳴鑼開道。三是有助于推動全國住房信息聯網，監督不同城市擁有多套房屋逃避稅收的行為。

不動產登記無疑對既得利益集團敲響了警鐘，明確了2014年6月不動產登記條例出臺的時間界限，既可以看做是給投資與投機者留出了逃出樓市的時間界限，也可以算做是敲山震虎的有效行動——投機性投資和房地產腐敗與樓市作別的日子正在漸行漸近。正式實施不動產條例，對降低百姓稅負、穩定降低整體房價、減少非消費房產投資將會收到立竿見影的效果。但是，實施不動產登記制度的工程艱巨，一定會遇到阻力。也正是因為如此，更應該盡早予以落實。

2.在堅持中完善限購、限貸政策。在遏制投機、投資性需求方面，一直以來發揮重要作用的限購、限貸政策，將會在今年繼續實施并得到進一步完善。實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住改善性需求。完善穩增長的宏觀調控政策體系，以促進房地產可持續發展為重點，進一步實施房地產調控政策。要想穩定房價，除了遏制投機、投資性需求外，加大有效供給是必不可少的舉措。繼續加大土地供給、加大保障房建設和供給等將成為樓市調控政策的重點。

3.推進土地管理制度改革，加強市場監管。保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量，采取分割賣地、限地價、競配建、嚴格準入等多種方法，防止出現“地王”，穩定市場預期。清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開工竣工、土地閑置、開發規模超過實際開發能力等違規違約情況的項目進行清查處置。加大保障房建設和供給，完成城鎮保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套，完成農村危房改造300萬戶左右。配套設施建設將被擺在更加突出的位置，強調保障房信息公開，地級以上城市將外來務工人員納入住房保障范圍。未來政府將在保障房質量和確保分配等方面加大力度，對保障房發展，對房地產市場調控發揮輔助作用。

4.出臺涉及樓市發展的長效機制。當前房產稅逐步擴大試點的時機已成熟，擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。房產稅擴容有望在2013年實現。房產稅既能增加投機、投資成本，打擊炒房，又能保護和引導普通商品房消費，確保百姓住房權益，還能一定程度解決廣受詬病的土地財政問題。在全國范圍推行房產稅勢在必行。與此同時配套實行中性的可供兩種選擇的住房金融政策：一是實行固定的首付和貸款利率政策；二是實行首付和利率反向調節的政策。使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。金融政策的變化對房地產市場產生重大影響。如果今年形勢使得利率上調，每提高一個百分點，就能提高一個家庭6%的購買力。堅決推進兩個“大勢所趨”：個人住房信息聯網與房產稅試點擴大。否則就不可能脫離土地財政，不可能建立合法合規的房地產稅收體制，不可能在房地產領域實現陽光反腐。

5.去除住房市場的賺錢功能。“國五條”宏觀調控的宗旨是：鼓勵住房消費需求，抑制房地產投機投資。貫徹這一宗旨就要去除住房市場的賺錢功能，有效的方法是通過嚴格的事中、事后稅收限制，把住房的投資投機與消費區分開來。房地產市場要健康持續地發展，就要擠出投資與投機需求，并讓住房市場真正以消費為主導。把大多數居民的自住需求釋放出來，讓更多人的住房條件得以改善。達到這一目標需要通過公共決策，制定保護大多數人利益的《住宅法》，并通過事前政策（信貸政策），事中及事后（稅收政策）對住房投資投機進行全面限制，切實讓住房盈利功能退出市場。

鏈接：國五條是指在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。（四）加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470 萬套、新開工630 萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。（五）加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

★所謂的“限地價、競配建”，是指對公開出讓的商品住宅用地設定公證保密的最高限制地價，競買人報價不超過最高限制地價的價高者得；當競買人報價達到最高限制地價后，競價轉為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積最大者為競得人。