商業、旅游和養老地產市場吸引私募房地產投資基金“嘗鮮”

清科研究中心

欄目主持：張 奕 王夢琪

2012年政府繼續實施對房地產行業不放松的宏觀調控，“限購”、“限貸”政策繼續打壓地產市場，投資投機性購房需求被抑制，房產稅試點擴大的預期增強，信托產品面臨兌付壓力且隨時可能出現資金“短路”風險，房地產行業融資渠道明顯收窄。種種不利因素導致房地產行業原有的住宅地產發展計劃略顯窘態，而商業、旅游和養老地產正為房企提供新的發展契機，私募房地產投資基金已展開掘金嘗試。

一、商業地產市場火熱勢頭不減，謹防泡沫

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.00萬平方米，現代零售物業將超過1.00億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內房企對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22.0%。

商業地產未來發展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，易產生商業地產泡沫。

二、旅游地產帶給私募房地產投資基金掘金機會

據國家旅游局數據統計顯示，2012年全國旅游接待人數預計超過31.30億人次，旅游收入達2.60萬億元，旅游業的“火爆”促進房企對旅游地產的投資，吸引來私募房地產投資基金的注意力。2012年房地產行業仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現快速發展，據多家機構統計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現華誼兄弟、新華聯、華東電器和盛大網絡等企業跨行業投資旅游地產，以謀求新的投資機會。

旅游地產是依托于旅游資源的優勢，集休閑、度假、養生和觀光為一體的新型地產開發項目。目前，旅游地產的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優勢，通過發展旅游來促進地產項目的開發，后續地產開發反哺旅游，實現旅游和地產的優勢結合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經由開發商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮開發、風俗節慶演出和旅游城市再規劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。

正是迎合當前旅游行業和地產行業的發展趨勢，旅游地產得到蓬勃式邁進，而私募房地產基金也迎來掘金機會。2012年，私募房地產基金已開始對國內旅游地產投資，但尚處于初期階段，成功運作仍需豐富經驗，盈利模式需要明確。國內市場上，不乏一些旅游地產通過粉飾包裝，借助“旅游”這個代名詞來進行賣房銷售，造成旅游地產的“虛熱性”。盡管年內旅游地產項目很多，但大多缺乏旅游地產品牌價值，加上開發商急功近利，照搬國外模式，致使項目核心競爭力突顯不足。私募房地產基金需要對旅游地產項目制定全局發展策略，防范投資潛在投資風險。

三、養老地產——私募房地產投資基金開啟“銀發市場”的金鑰匙？

養老地產是介于住宅地產、商業地產和養老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環境要求更高，集合了護理、醫療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養老地產“元年”，將養老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業轉型緊密相關。養老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫護型養老院以小規模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創新經營方式，美國CCRC社區通過自費方式選取不同的養老套餐，這三類是國際上運營成功的養老地產范例。國內養老地產尚未發展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養老機構，另有家庭住宅養老小區和綜合養老社區，這類由房地產公司開發，不提供專業的養老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

據統計，2011年底，中國人口年齡超過65歲及以上的人數約占總人口的9.1%，預計2027年，這個數據將上升到14.0%，2050年，更有甚至上升到25.0%，面對龐大的老年市場，養老地產發展前景不可小覷。然而，養老地產在國內仍處于勾畫階段，已經實施的項目較少，想要做好養老地產并非一蹴而就的事情，它需要整合多行業間資源優勢，投資期長，回報低，更重要的是發展模式不清晰。私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。