經濟適用房尋租行為分析

□文/馬勝虎 陽 林

（重慶大學建設管理與房地產學院 重慶）

一、引言

經濟適用住房是指“政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”，它是我國保障性住房體系的重要組成部分。自1991年國務院提出大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題以來，我國先后建造了大量的經濟適用住房，解決了許多中低收入家庭的住房問題。然而，在近20年的經濟適用住房制度實施過程中，也暴露出很多問題，其中較為突出的就是經濟適用住房在實施中的尋租行為。

尋租行為在經濟學中指個人或組織通過尋求或維持行業內的壟斷地位以尋求或維持已經存在的壟斷租金的活動，這種通過壟斷租金獲得額外的利益或好處是人為實現收入或利益轉移的行為。在我國現行的經濟適用住房制度下，經濟適用住房的建造由中央和地方政府規劃、推行、資助、監督，但開發和銷售權掌控在開發商手中，供給對象則針對城市居民中的中下收入群體，這就使得在經濟適用住房建造、分配過程中尋租行為的產生成為可能。

二、經濟適用住房實施過程中的尋租行為

經濟適用住房從規劃設計到建成銷售的各階段都可能出現尋租行為，根據尋租行為主體的不同，可分為以下三種形式：

（一）開發商在建造過程中的尋租。開發商在經濟適用住房實施過程中的尋租行為主要表現為經濟適用住房建造權的不公平取得。經濟適用住房價格由有定價權的政府價格主管部門會同建設（房地產）主管部門規定，其中利潤不得超過開發成本與稅金之和的3%?？此迫绱说偷睦麧?，很多開發商卻都想獲得經濟適用住房的建造權，因為在壟斷和信息不對稱條件下，經濟適用住房的開發過程中還有很多可獲得隱性利潤的機會，這就使得開發經濟適用住房比開發一般商品房獲得更高的利潤。因此，很多開發商向有關政府官員進行賄賂，主動尋租。

（二）政府機構有關人員的權力尋租。權力尋租就是指代理行使公共權力的有關國家公職人員尋求租金的機會主義行為，即國家有關公職人員在運用國家公共權力的過程中，由于濫用社會公眾賦予他們的管理和運作公共權力而出現的以權謀私的行為或其他腐敗行為。

經濟適用住房在實施過程中的權力尋租主體是相關的政府官員，即權力的掌握者和規則的制定者，在經濟適用住房的配置階段，他們運用手中掌握的政治權力、經濟權力和社會權力，利用信息不對稱，不按公開、公平、公正、合理的規則配置經濟適用房，而是違反規則，擾亂配置，從中尋租，使經濟適用住房這一社會稀缺資源得不到充分合理的利用。

（三）非資格申請者的尋租。非資格申請者的尋租行為表現為沒有或不符合《經濟適用住房管理辦法》中規定的申請人，通過提供虛假信息或通過“疏通”關系并付出一定的交易費用后實現尋租的行為?！?005年中國房地產市場報告》通過對北京、西安、太原三個城市經濟適用住房的抽樣調查顯示：經濟適用住房主要滿足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高，且很大一部分經濟適用住房被用作投資。從房屋使用情況的調查結果看，三個城市經濟適用住房自用率平均為70.29%。近30%的經濟適用住房沒有被申請成功者自家居住使用，很大一部分原因就是因為他們是通過尋租行為獲得經濟適用住房的。

三、經濟適用住房尋租經濟行為分析

經濟適用住房是一種稀缺資源，當存在尋租行為時，將會導致經濟適用住房這一稀缺資源浪費，社會總成本增加，社會福利減少。由于存在以上三種主體的尋租行為，我們將分別對經濟適用住房實施中以上三種主體的尋租行為進行分析。

（一）開發商的尋租行為。當不存在尋租行為時，開發商對經濟適用住房建造權是通過競爭性投標方式獲得，設定以經評審的最低投標價法進行評標。假設某經濟適用住房在投標報價中合理的最低報價是BL，某尋租成功的開發商的報價是BS，BS>BL>0，因尋租產生的交易費用為CTR，而對于社會而言，經濟適用住房的效益即為與該經濟適用住房具有可比性的商品房的效用E。存在尋租行為時的社會凈效用為：E-BS-CTR；不存在尋租行為時的社會凈效用為：E-BL。因尋租而產生的社會總成本為：BS-BL+CTR。很顯然，BS-BL+CTR>0，即開發商因尋租行為而取得經濟適用住房的開發權時，將產生BS-BL+CTR的額外社會成本。

（二）權力尋租行為。經濟適用住房的建設用地是通過劃撥的方式取得，有些機關、事業單位以建經濟適用住房的名義取得劃撥土地，但實際上是給自己單位的員工建福利房。事業機關單位的員工大多是處于中高收入階層，由上文社會尋租行為分析結果可知，當這批劃撥土地用作建經濟適用房時社會效用為E1，而用作建機關、事業單位的福利房時，社會效用將為E2，而機關、事業單位為了掩蓋將劃撥土地用作建福利房這一事實而付出的社會成本為CTR，CTR>0，即由于權利尋租造成的社會總效益的損失為：E1-E2+CTR，其中E1-E2>0，CTR>0。顯然，E1-E2+CTR>0，即由于權利尋租行為而將劃撥用地用作建機關、事業單位的福利用房時，將產生E1-E2+CTR的額外社會成本。

（三）社會尋租行為。根據效用函數可知，對于同質的商品，處于高收入段的人擁有該商品所獲得的效用低于低收入段者獲得該商品時的效用，如圖1所示。（圖1）

圖1 效用與收入分析圖

由圖1可以看出，為獲得經濟適用住房，處于高收入段者I2支付CTR>0的交易費用尋租時，對于社會而言，他將獲得E1單位的效用，而沒有尋租行為時經濟適用住房的社會效用為E2，因尋租行為而產生的損失為：E2-E1+CTR。顯然，E2-E1+CTR>0，即非資格申請者因尋租行為而取得經濟適用住房時，將產生E2-E1+CTR的額外社會成本。

由于經濟適用住房在實施過程中存在以上三種行為主體的尋租現象，對社會稀缺資源的配置造成了極大的浪費和社會總體福利的損失。對于經濟適用住房制度是否應當繼續執行，學術界爭議頗大。從2005年兩會期間，全國政協委員、西安市原政協主席傅繼德提交了“關于停止開發建設經濟適用住房”的提案，到2011年2月的武漢市政協委員吳健敏建議，將廉租房、公共租賃房作為保障房主要形式，取消經濟適用住房，反對經濟適用住房建造一直沒有停止。

表1 經濟適用住房準入評分表

四、解決經濟適用住房尋租行為的策略

針對經濟適用住房在實施過程中出現的各種尋租行為，本文引入多指標準入機制和CM模式。

（一）多指標準入機制。經濟適用住房的特定目標群體決定了它具有相應的適用性。這一特定的群體達不到申請廉租房的條件，買不起商品房，比起公共租賃房的目標群體，他們又有更強的購買能力，經濟適用住房則剛好滿足這一需求。經濟適用住房相比其他性質的保障性住房有一次性出售而非長期租售的特點。由于現有的準入機制存在很大的問題，在執行過程中很難甄別申請者的信息，這給提供虛假信息申購及權力尋租行為留下了空隙，并且目前我國的經濟適用住房申請條件均為強制性約束，只要有一條不符合，則失去了申請的機會。再者，非資格申請者通過提供虛假信息可以獲得經濟適用住房，所以這種準入機制明顯存在不合理性。因此，我們可以進行多指標準入評價，并且運用軟約束（如收入等）與強制性指標約束（如戶口必須是本地）相結合的準入機制對申請人進行評估。然后，對綜合得分較高者配置經濟適用住房。本文主張，經濟適用住房應當配置給通過評估確定的最需要解決住房問題的申請者，而不是籠統的符合申請條件的申請者，這樣才能使經濟適用住房這一稀缺資源得到最為有效的配置，并避免配置中的尋租現象。

準入機制要點如下：第一，找出最能體現經濟適用住房申請者經濟特征的指標，如收入、固定資產、汽車、工作等；第二，由于這些指標對符合性的影響程度各不相同，應由專家對這些指標賦值；第三，根據專家賦值求出各指標的權重βi；第四，對每個指標進行區間劃分，并賦予區間標準值δ1；第五，根據申請者的各項得分求出綜合得分Φ。

標準應根據某個省或市的具體情況而定，例如收入標準可根據當地的收入水平界定一個基準的收入范圍，如月收入在3，000～3，500 元時，給定一個 Ψi值，當收入在 2，500～3，000 元時給定另一個 Ψj值；其他軟件約束指標如資產狀況、工作情況、年齡結構等也可按照此類做法。最后根據各項得分用權重β加總計算出綜合得分Φ，即為某個申請者的最后得分。具體計算過程見表1。根據以上指標對本次申請者提前審核，并將審核結果、各項指標及評估方法公布于眾，接受公眾的監督，這樣可進一步壓縮尋租空間。（表1）

（二）CM模式。尋租行為成立的三個條件是政府（或行業協會等權力機構）干預、市場分割、預期的經濟租金。缺少其中的任何一個條件，尋租就不會成立。限制尋租就是要限制政府不公正的干預行為。因此，在經濟適用住房項目的實施中有必要引入一種機制，使政府在經濟適用住房領域的配置權力合理轉移，以減少尋租的可能性。

假定某批規劃的經濟適用住房有X套，則通過以上設計的準入機制取申請人綜合得分較高的前X名，組成經濟適用住房準業主聯盟，再由業主聯盟委托一家CM單位進行經濟適用住房的建設管理。CM模式指由業主委托CM單位，以一個承包商的身份，采取有條件的“邊設計，邊施工”的生產組織方式進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動。這種通過組建準業主聯盟并由它委托CM單位負責經濟適用住房建設管理具有以下優點：1、經濟適用住房從設計到施工及交付使用整個過程中的監督權力由政府相關部門轉移給準業主聯盟，這樣可以減少政府相關部門對經濟適用住房建設過程的權力干涉，進一步限制權力尋租；2、改變以往經濟適用住房的配置程序，由先建后配改為先配后建，使申請階段尋租的空間進一步縮?。?、將建設過程由開發商轉換為CM單位進行建設管理，這樣可以避免開發商的尋租行為。

CM模式本身具有各種優點，它的合同采用“保證最大工程費用”（GMP），在經濟適用住房的整個建設過程中起到管理作用，它不賺取總包與分包之間的差價，并且在與分包商進行談判時，CM單位會努力降低分包合同價，經談判而降低合同價的全部利益歸業主所有，這有利于控制工程造價；此外，CM單位還能在設計階段發揮作用，它通過對設計的影響，建造出準業主真正想要的經濟適用住房，而不是大戶型，甚至被棄購的經濟適用住房；CM模式一個更大的優點就是它能規避風險，如果實際工程費用超過GMP，超出的部分將由CM單位承擔，這就使得以往在經濟適用住房建設過程中沒有成本控制動機甚至是故意加大、虛報開發建設成本的行為得到規避。

五、結束語

我國經濟適用住房制度中實施過程中確實存在著不少問題，本文分析了經濟適用住房在建造、配置過程中的各種尋租行為，并從經濟學成本效益分析法定性分析了尋租對經濟適用住房這一社會稀缺資源造成的浪費和社會福利的損失。通過引入多指標準入機制使原來經濟適用住房的配置從符合申請條件轉化為最需要經濟適用住房的申請者，使經濟適用住房從先建后配到先配后建，避免申請階段的各種尋租行為；CM模式的引入更可進一步壓縮開發商尋租及權力尋租的空間，使經濟適用住房這一稀缺資源得到較為充分的利用。

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