我國養老房地產產業發展研究

◎文/夏衛英

目前，我國是老年人口最多的國家，已達2億，到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達到16%，到2050年我國老年人口總數將超過4億。同時，靠我國的獨生子女夫妻去贍養雙方的老人幾乎是不可能的。這就使得我國養老地產的規模有望從2010年的近1萬億元，提升到2020年的8萬億元、2030年的22萬億元，成為城鎮化建設產業支柱的重要選項之一。

面對老齡社會的來臨，如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務？養老地產無疑是一種新的可資借鑒和扶持的模式。養老房地產的開發將是一個嶄新的經濟增長點。本文試就目前我國養老房地產行業中存在的問題及相應對策作一探討。

一、目前中國養老房地產行業存在的主要問題

（一）國家關于養老房地產的相關政策不完善

第一，開發支持政策不足。養老和居住是密不可分的，現在在打造養老宜居社區、開發養老地產方面，政策準備并不充分。目前對外的土地政策是兩類，一類是通過招、拍、掛拿地，另一類是劃撥用地。如果通過土地的招、拍、掛在市場渠道拿到土地來建養老地產，最大的問題是成本非常高，其售價就一定高，這樣很難滿足日益龐大的需求。如果是企業用劃撥土地方式來建養老地產，實際面臨著土地資產后期開發融資的問題，不能抵押，融資方面就受到很大限制。對于政府如何用土地政策支持企業開發養老社區來解決養老居住方面，在政策上還是缺失的。

建養老房，房子和地兩者的關系是不可區分的，具體有三種形式：一是劃撥用地和福利房，這是以前傳統養老院的模式，地是政府的，不要錢，政府再建福利院，通過福利的形式解決低端的部分養老需求；二是低價土地政策支持商品住房的租售及服務；三是招、拍、掛取得土地來提供商品住房租售及服務。目前第一種和最后一種情況在市場上是存在的，既有福利院形式，也有高端的養老住宅，盡管數量比較少。但中間第二種情況則是缺失的。而在國外住房的供應體系里，政府通過土地等政策的支持來提供市場房屋的租售和服務，在住房供應中是一個比較主要的類型。

第二，財政政策準備也不充足，現在很多地方實際上出臺了一些支持養老床位建設和養老設施建設的政策，包括一次性建設補貼、運營補貼、新增養老床位補貼等。

第三，我們的金融支持工具準備不足。缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當養老設施還沒有得到回報的時候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款。而且由于養老地產盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養老地產貸款。如何拓寬融資渠道來支持養老地產發展，也是一個重要挑戰。

第四，我們配套的養老服務準備也不足。養老房地產是一個產業，蓋房子不難，難的是相關的養老服務配套設施。開發企業面對養老地產入住者，如何來提供相應服務呢？一是自己培養隊伍提供服務，但很多開發企業不具備這個能力。因為養老服務專業性程度非常高，原來的物業管理人員很難達到老人在精神及生理上的需求。二是與養老服務機構合作。但目前社會上養老服務業并不發達，培訓機構能力仍不專業，服務人員顯然不充足。

第五，養老服務體系也不完善。除了養老的醫療護理、營養膳食、安防系統之外，老年人年齡大了以后精神需求也會發生很大變化。如何提供記憶護理、康復護理、臨終關懷等這些發達國家都比較注重的精神上和人文上的專業化服務，我們還有很多功課要做。

第六，我們的養老觀念轉變和財富累積不足。如果讓中國的老年人把一輩子的積蓄拿出來用于住養老地產這種消費比較高的養老服務，他們舍不得。再加上這一代人工作期間收入也比較低，財富積累上面臨著未富先老的狀況。

（二）養老地產市場不成熟

對于企業而言，養老房地產的開發與普通住宅開發存在著很大的差異。首先，與國外相比，中國養老地產開發商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養老地產項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對企業的資金量要求很高。其次，傳統住宅地產多為產權式銷售，盈利模式簡單，但養老地產的特殊受眾群體要求開發企業在后期的物業管理和服務方面進行全面的規劃和管理，還必須與保險、金融、醫療等產業進行有機結合，這也極大地考驗著企業的綜合運營能力。再次，企業涉及養老地產的專業運營團隊也是捉襟見肘。一方面在國內缺少成功和成熟的實踐經驗，另一方面國外的團隊又與國內的現實情況對接困難、水土不服。

國人對傳統養老方式的過于依賴以及對養老地產模式的不了解，也說明這個新興市場還遠未成熟。

無論對機構還是企業，運營盈利在養老地產市場顯得非常重要。但由于特性不同，國外成熟的養老地產，想要達到穩定期的投資回收期少則3年，多則5年，年回報率也在10%以下。在國內，回報率的數值則只有3%～5%。這對于以往習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰。

二、關于政府扶持養老房地產產業發展的對策和建議

（一）加強高層制度設計與理論研究，理清養老房地產的概念與定位

重點應包括：對老年群體行為狀態的區分，養老機構規模、硬件設施設計內容標準，以及餐飲服務、醫療保健、康復娛樂、心理疏導、臨終關懷等服務項目。

（二）對養老房地產給予盈利的政策支持

近階段可先按照“9064”的大致比例配置，90%為居家養老，6%為社區養老，4%為機構養老，其住房絕大多數是產權出售的，服務項目也大都收費，因此收益是較穩定的。做好養老地產，社會和老年人需求是基礎，政府的政策支持是保障，企業及個人或社會組織產業化經營是載體，依據市場的需求，著重為老年人提供多樣化、多層次、有償的、市場化的產品和服務。政府則應通過財政、稅收、投資、金融、土地、人才等方面提供政策的扶持。

（三）努力辦好公辦保障性養老機構

各地公辦養老機構要充分發揮托底作用，重點為“三無”老人、低收入老人、經濟困難的失能半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務。政府要完善農村養老服務托底的措施。要將所有農村“三無”老人全部納入五保供養范圍，適時提高五保供養標準，健全農村五保供養機構功能，使農村五保老人老有所養。

（四）完善公共財政補貼支持政策

要加快建立養老服務評估機制，認真落實《老年人權益保障法》規定，建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度。

（五）逐步提高養老保障水平

政府要支持和引導各類社會主體參與社區綜合服務設施建設、運營和管理，提供養老服務，支持社會力量舉辦養老機構。要在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養老機構，社會力量舉辦規?；?、連鎖化的養老機構。

（六）加大政策引導扶持力度

要求通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務等方式，支持社會力量舉辦養老服務機構。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策。要進一步制定和完善支持民間資本投資養老服務業的稅收優惠政策。

（七）深化體制改革

要堅持保障基本、注重統籌發展、完善市場機制等原則，強調轉變政府職能，激發各類服務主體活力，加大政策支持和引導力度。政府在保障基本養老服務方面要發揮主導作用，市場在資源配置上要發揮基礎性作用，逐步使社會力量成為提供養老服務的主體，支持家庭、個人承擔應盡責任。要明確政府與市場、政府與社會的定位與分工，這既是對以往經驗的科學總結，也為今后工作提供了必須遵循的方法和路徑。

總之，政府應該加大土地、財政、金融等政策的綜合配套實施。