大慶市房地產產業發展與房地產金融分析

張 軍，趙來生

（中國銀行業監督管理委員會大慶市監管分局，黑龍江 大慶 163311）

近幾年來，國家陸續出臺了針對房地產市場的調控政策。對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展，并波及銀行房地產貸款。為了摸清大慶市房地產市場現狀，客觀分析政策調整對房地產業走勢的影響，深刻了解房地產業發展中存在的問題，并提出相應的對策建議，以促進大慶市房地產市場持續健康發展，有效防范房地產金融風險，大慶銀監分局開展了房地產產業發展與住房貸款風險情況調查。

一、大慶市房地產市場基本情況

（一）一級市場土地出讓情況。截至2011年9月末，大慶市一級市場土地出讓共計109宗，出讓土地面積合計1210.32公頃，收繳土地出讓金532595.91萬元。其中，工業用地40宗，面積800.23公頃，占全部出讓面積的66.12%，收繳土地出讓金99907.05萬元，占全部收繳出讓金的18.76%，平均價格125元/平方米；房地產開發用地66宗，面積409.38公頃，占全部出讓面積的33.82%，收繳土地出讓金432052.05萬元，占全部收繳出讓金的81.12%，平均價格1055元/平方米；其他用地3宗，面積0.70公頃，占全部出讓面積的0.06%，出讓金636.81萬元，占全部收繳出讓金的0.12%，平均價格910元/平方米。可以看出，今年房地產開發用地仍然占有一定比例，且從土地出讓收入分析，房地產開發用地占大部分，達到本級財政收入的46.31%，仍是地方財政的主要收入來源。

（二）商品房銷售情況。截至2011年9月末，大慶市新建一手商品房銷售共計365萬平方米，其中，住宅銷售面積285萬平方米，占比78.08%；商品房銷售面積80萬平方米，占比21.92%。交易總數約3萬套，較去年增加近8%。雖然國家宏觀經濟政策和房地產政策對房地產業產生了一定的影響，但從大慶市的銷售量來看，影響不大。分析原因主要有三個方面：一是城市擴容，外來人口增加，導致剛性需求增加；二是投資型購房占有一定比例；三是“限購令”的出臺，導致部分異地購房者開始選擇在本地購房。

（三）房地產價格走勢。經實地走訪主要房地產開發商，了解到今年的房地產價格走勢較去年有所變化，主要體現為：普通住宅、商住兩用呈下降趨勢，商服、商鋪、花園式洋房、別墅價格基本保持平穩。東城區普通住宅銷售均價為4500～4800元/平方米，較去年下降200～300元/平方米；商住兩用類的商品房價格4500元/平方米，較去年下降200元/平方米。商鋪銷售價格為7000～12000元/平方米，花園式洋房價格5200元/平方米，別墅價格7600元/平方米，均與去年持平。通過東城區與西城區的銷售樓盤價格比較，西城區的住宅均價較東城區高出100～200元/平方米，商服、商鋪的銷售均價高出500～800元/平方米。

（四）主要房地產開發商銷售情況。經調查東城區部分房地產開發商發現，大慶市部分主要開發商今年的開發量及新建樓盤開盤較去年均有所增加。但由于9月份尚未到竣工和銷售的高峰期，所以竣工量和銷售量較去年下降。如東城區某房地產開發商，截至9月末開發量為20萬平方米，較去年同期增加4.7萬平方米；今年尚未形成竣工樓盤（預計10—11月份竣工）28萬平方米;銷售面積5.8萬平方米，較去年同期減少8.8萬平方米；銷售金額2.8億元，較去年同期減少4.2億元。

（五）二手房市場銷售情況。大慶市今年前9個月二手房交易量在100萬平方米左右，交易套數在1.2萬套左右，較去年同比增長7.66%。日均交易40套、3703平方米。二手房交易量增長，一方面反映出二手房市場需求仍然存在，且有上漲趨勢；另一方面，反映出由于一手房價格過高，且趨勢變化不確定，導致購房者轉移視線，向二手房市場傾斜。

（六）當地房地產相關政策。近年來大慶市的房地產政策主要是依據國家相關部門出臺的房地產政策、法規執行，今年未出臺新的地方性房地產政策和法規。僅在2010年9月出臺了《大慶市新建商品房預售資金監管辦法》，對房地產開發商的預售資金進行了嚴格規范，明確了房產部門對預售資金的監管責任，預售資金的收存、支付和使用需通過監管賬戶進行管理，房地產開發企業不得直接收存房價款，其支付和使用需向房產部門提交申請和用款計劃，經核準后方可使用。此項政策的出臺，進一步規范了房地產開發商的行為，專款專用，避免了預售資金挪用和房產買賣糾紛的風險，維護了廣大消費者的權益。同時，為了更好地執行上級下發的文件和指令，房產部門也加強了相關工作布置和實施。如：根據建設部下發的《經濟適用住房管理辦法》，每年10月份制定大慶市經濟適用住房發展規劃，經市政府批準后實施。

二、商品住宅市場需求容量分析

（一）城市人口、家庭情況。2010年大慶市第六次全國人口普查結果：全市常住總人口為2904532人，全市9個縣、區共有家庭戶965721戶，家庭戶人口為2763458人，占總人口的95.14%，平均家庭戶規模為2.86人，比2000年的3.11人減少了0.25人。普查結果表明男女比例更趨向于平衡，青少年人數占比下降；中老年人數占比上升，全市人口受教育程度普遍提高，文盲率下降。

（二）購買力情況。近年來，居民收入大幅增加，據統計今年1—6月城鎮居民人均可支配收入10563.8元，比上年同期增長12.1%。截至9月末，儲蓄存款932.9億元，比年初增長35.5億元。市場物價平穩上漲：城市居民消費價格總指數比上年同期增長6.0%，其中，食品價格上漲4.6%，煙酒及用品價格上漲3.4%，衣著價格上漲2.7%，家庭設備用品及維修服務價格下降4.3%，醫療保健和個人用品價格上漲4.6%，交通和通信價格上漲0.4%，娛樂教育文化用品價格下降1.9%，居住價格上漲3.6%，人民生活水平明顯提升。

（三）居民居住現狀。近年來，大慶居民的居住狀況得到了極大改善，城鎮人均居住面積提高到39.3平方米，遠遠高于25平方米的全國平均居住面積。有資料統計大慶市民每戶約有住房1.5套。大慶市是一個因油而生、因油而興的城市，城市人口中與石油石化大企業相關的家庭占多數，這些收入較高、福利較好的家庭無住房的幾乎沒有。經過近幾年不斷購買改善性住房，在這些家庭中擁有二套以上住房的不在少數。這期間，既有購買實力，又希望安居環境好、改善住房條件的市民都買了房子，以家庭為單位，擁有三四套房子的也不罕見。

（四）居民消費水平明顯提高。據統計，今年1—6月城鎮居民人均消費性支出6796.7元，比上年同期增長9.4%，其中，食品2366.3元，增長7.1%；衣著1318.8元，增長0.5%；家庭設配備用品及服務429.6元，下降8.2%；醫療保健351.6元，增長35.5%；交通和通訊837.7元，下降6%；教育文化娛樂服務577.5元，增長27.3%；居住606.4元，增長68.3%，其他商品和服務308.8元，增長17.5%。各項消費結構占比情況為：食品占34.82%，衣著占19.4%，家庭設配備用品及服務占6.32%，醫療保健占5.17%，交通和通訊占12.33%，教育文化娛樂服務占8.5%，居住占8.92%，其他商品和服務占4.54%。

（五）房地產商品市場需求情況。目前，大慶市職工改善性住房開發量巨大，這些項目都是整體開發，質量較好，位置較佳，環境優美，價格低，戶型大，銷售對象為特定較高收入大企業職工。購買這些房屋的職工今后十年，再改善住房的可能性很小。這些房屋一入市就將意味著作為在大慶住宅市場上收入最高、購買力最強、人數最多的大企業職工對其他住宅的購買意愿、購買能力的大幅下降，而其他城市居民和外來人員的購買力有限。房屋開發量不斷加大，二手房存量巨大，有能力、有意愿購買住房的真正的剛性需求者是有限的，一方面本地大多數居民不缺少住房，另一方面少數居民及外來人員由于各種原因無力購買，加之政府保障房建設將使這部分人群的住房問題得到極大緩解，致使大慶市住宅呈現供大于求的趨勢。

三、房地產信貸情況

房地產業和金融業具有共生共榮的互動關系,房地產業的發展離不開金融業的支持,房地產信貸是金融業務的一項重要內容。商業銀行貸款為高速發展的房地產業提供了最主要的資金來源,在房地產市場持續升溫的同時,金融風險也在逐步積聚，房地產投資風險和貸款風險息息相關。

（一）房地產開發貸款情況。截至9月末，大慶市房地產開發貸款余額16.6億元，比年初增加2.3億元，比去年同期增加2.3億元，無不良貸款。房產開發貸款20.9億元，比年初減少3.2億元，比同期增加1.5億元，無不良貸款。

（二）個人住房貸款情況。截至9月末，大慶市個人住房貸款余額153.1億元，比年初增加18.7億元，比同期增加29.2億元。其中住房公積金貸款111.7億元，比年初增加8.2億元，比同期增加17億元；商業銀行個人住房貸款余額41.4億元，比年初增加10.5億元，比同期增加12.2億元。不良貸款1816萬元，比年初減少9萬元，比同期減少26萬元。房地產貸款不良率保持著較低水平，截至9月末，企業房地產貸款無不良貸款，個人貸款不良余額合計0.18億元，不良率僅為0.004%。由于個人貸款一般采用第一還款來源和第二還款來源相結合，落實不動產抵押的方式，損失率相對較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，在不良率較低的情況下，利息實收率也始終保持著較高的水平。

四、房地產業發展趨勢分析

房地產市場既關系著宏觀經濟發展，也關系著人民群眾切身利益，受到社會的廣泛關注。在持續了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，未來的房地產市場走勢顯得更為關鍵。房價走勢不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調整期。總體上講，今年中國房地產行業將進入周期性的調整期，在買方市場的大背景下，購房者將變得更加理性，房價將進一步回落，總體成交量不會有太大的改變。而且，隨著政府保障性政策的不斷推進，近年保障性住房的供應量會平穩增加。未來國內房地產業存在以下幾點問題：

（一）整體經濟形勢不容樂觀，開發企業資金鏈依然緊張。中國的經濟形勢近兩三年都將進入相對較低迷的時期。房地產行業由于政府前期進行了力度較大的調控，加之金融風暴影響，市況十分蕭條。國內許多房地產企業面臨著嚴重的資金困境，開發企業的資金鏈依然緊張。

（二）近年土地供應充足，樓面價將現回落。2008年由于開發商資金緊張、對保障性住房建設熱情不高導致了土地成交量的低迷，2009年至今土地供應十分充足，成交土地的樓面價將出現回落。分析原因，一方面是開發商面對低迷的市場，投資開發將更加理性。另一方面，保障性住房用地不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環境下，高樓面價已經喪失了存在的基礎。

（三）房屋開發量不小于去年，市場供應充足。2011年，全市將有26處樓盤入市，市場供應量充足。建設的26處樓盤中，東城區占有16處。五湖地區仍是地產開發的“熱”板塊之一，將先后啟動新建多個樓盤；同時，龍鳳區、高新區轄區地產開發也將繼續加大放量，成為房屋開發的重點區域，會有10多處新樓盤崛起。

（四）購房者更趨理性，整體交易量回暖緩慢。在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發商挖空心思的打折、降價促銷，但也未能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發生了改變，樓市從賣方市場轉向買方市場，這種情況下，購房者的購房行為愈加理性。未來樓市供大于求的基本面不會發生明顯變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場規律來看，在樓市預期不發生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市消費才會真正調動起來，而這就需要開發商大幅降價，因此整體的交易量也難以迅速回升。

（五）房價進入周期性調整期，短期內無反彈跡象。價值規律的原理表明，價格總是會圍繞價值上下波動，但是不會出現太大的差距，否則便會出現物極必反的現象。大慶市房價自2003年以來一直呈上漲態勢，特別是2008、2009兩年上漲速度非常快，已經遠遠偏離了價值本身，這必然會導致價格向相反的方向發展。預計未來幾年的總體房價水平將有所回落。

（六）樓市兩極分化愈加明顯，高端市場較為平穩。自2007年下半年24號令出臺以后，政府對保障性住房的建設力度明顯加強，而且，未來以大力發展保障性住房為主體的房地產市場的發展方向已經確立。這種轉變從根本上改變了中國樓市的發展格局。2011年以后樓市兩極分化的現象會更加明顯，高檔項目由于資源稀缺、價格抗跌性較強、消費群體較為明確，仍然會受到開發商的青睞；而在政府的大力推進下，另一端的保障性住房建筑規模也將進一步加大；而位于中間部分的普通住宅市場則會面臨諸多考驗。

五、房地產金融分析

綜合考慮以上情況，未來幾年房地產金融存在以下問題及風險隱患：

（一）風險過于集中于商業銀行體系。我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他融資渠道。此外，也不能通過將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

（二）個人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足發展。這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，沒有足夠重視個人住房貸款的風險隱患。在商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

（三）房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行，不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應我國房地產行業快速發展的趨勢。我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

（四）商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。隨著個人住房市場化，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”，在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

（五）住房公積金存在監管真空。目前我市住房公積金由管理管委會決策、財政監督、中心運作和銀行執行。財政監督則屬于同級監督，由建設部門牽頭，會同財政、審計和銀行進行日常監督。但事實上，由于各公積金管理中心實行獨立核算、獨立經營，作為住房公積金的監管部門，建設部門或房產管理部門在金融監管能力方面還有待提高，監督相對滯后，缺乏有效、實時的監督、監察，整個公積金信貸游離在社會信貸體系之外，未統計在整個社會信貸之中。

六、積極應對，保持房地產市場持續健康發展

（一）加強房地產價格監測工作。各銀行業機構應加強與房產局之間的聯系，建立起科學有效的房價監測和預警體系，重點監測土地出讓價格及新建商品房、存量房的交易價格，當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測。應加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額、新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率、市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

（二）嚴把房地產客戶準入關，審慎介入新項目。面對大慶市房產已趨飽和的現狀，尤其是銀行信貸資金在房地產行業較為集中的情況下，應該審慎介入新的房地產項目。在信貸投放上必須堅持區別對待、有保有壓的原則，在風險可控的前提下支持信用等級高、開發資質二級以上、房地產企業排名靠前等重點房地產客戶，力求所支持的每一個房地產項目都經得起歷史的檢驗。正確處理好金融促進經濟發展與防范風險的關系，嚴格控制房地產貸款投放，防范系統風險和道德風險。

（三）進一步加強存量房地產貸款的資金監管。目前銀行在發展房地產業務的同時，要進一步加強存量貸款的監管，切實履行房地產貸款封閉管理的職責。在封閉管理的第一階段——開發建設期，重點監控信貸資金的支出，與工程相關的支出應以開發企業事先提供并經審核的其與建筑商、材料和設備供應商以及其他收款方簽訂的合同為基本依據，監督其資金使用，防止被挪用。在封閉管理第二階段——項目銷售（預售）還款期，要重點監控其銷售（預售）收入（含個人住房貸款）的歸集，在項目竣工和清償貸款本息之前，其收入的資金不得用于指定項目之外的任何其他用途，項目銷售（預售）達到一定程度后，根據銷售進度逐步回收貸款。

（四）細分市場和客戶，確保房地產金融業務持續健康發展。一是應加強房地產市場研究，對本地區土地市場供需情況、房地產市場發育狀況等做出準確判斷。二是應重點發展資金實力強、資質等級高、開發業績良好、經營穩定、信譽良好且具有較好開發項目的客戶，重點支持當地綜合實力位居房地產開發前列的客戶。三是應綜合所選項目的區位優勢、市場定位及規劃設計、戶型設計和環境配套，重點關注主力戶型是否適應市場需要，對于含有商業類地產的項目，應關注當地商業發展水平、同類物業的市場狀況、消費水平與文化、服務半徑、競爭對手、銷售方式與價格等。

（五）未雨綢繆，積極應對房地產行業信貸風險。面對房地產行業可能出現的新情況、新問題，銀行房地產信貸潛在的風險很大。為應對房地產行業的系統風險，銀行業金融機構應著力抓好以下工作：一是對房地產行業的房地產開發類貸款進行全面清理，分類排隊，摸清風險底數；實行風險平行管理機制，風險經理全程參與貸款的發放與管理，對風險實施監控，發現問題及時預警；信貸經理摸清企業風險底數和問題癥結所在，使決策層第一時間掌握決策資料、明確努力方向。二是建立有效的激勵約束機制和考核機制，做到責任明確，獎懲分明，為房地產行業信貸風險的化解奠定堅實基礎。各機構要盡早制訂《公司類房地產客戶貸款清收考核方案》和《房地產貸款逐房回收方案》，將清收小組成員績效工資與清收成果掛鉤，年終考核兌現，對清收小組成員實行同獎同罰，將房地產貸款管理落到實處，有效化解房地產貸款風險，防止個別風險演變成系統性風險。

（六）強化公積金監管，將其納入社會信貸體系。《住房公積金管理條例》提出：省、自治區人民政府建設行政主管部門會同同級財政部門以及中國人民銀行分支機構，負責本行政區域內住房公積金管理法規、政策執行情況的監督。人民銀行應對公積金管理部門及受托金融機構進行金融監管，把住房公積金運作納入社會信貸計劃，防止住房公積金游離于社會信貸之外，維護金融秩序穩定。監督部門、管委會、財政部門、審計部門應認真履行自己的監督職能，建立事前、事中、事后以及內部、外部監督體系，形成高效安全的監督長效機制，做到權利到位、職責到位，促進住房公積金制度健康、有序發展。