城市住宅演進特點及展望★

高宇波

(太原理工大學建筑與土木工程學院，山西 太原 030024)

21世紀我國住宅建設進入了嶄新的發展階段。本文對當前城市住宅建設開發中具有代表性的主題進行研究，以此呈現當前城市住宅發展的特點，以期對今后城市人居環境建設提供有益的幫助。

1 郊區大盤化漸成趨勢

城郊化的居住模式始于20世紀二戰后的西方城市，以美國、英國等發達國家為主要代表，戰后城市生活環境和居住條件日趨惡劣，并且土地價格的飛漲，在快速發展的通訊交通和政府的住房信貸等有利政策的支持下，人們紛紛涌向城市的郊區居住。

中國的這一現象出現于20世紀90年代，在大城市的邊緣出現了成片的大規模的樓盤，這些住區往往擁有幾十萬的人口及上千畝的土地。“城郊化必然大盤化”，其中在北京、上海、廣州、深圳的城郊大盤最多。如北京的回龍觀住區，規劃設計人口為70萬，而廣東的碧桂園樓盤則是全國首個建筑面積超過100萬m2、占地上千畝的城郊樓盤。

隨著城市經濟的發展，城市中心的老城區可開發的土地面積越來越少。又由于城市高速公路、輕軌和地鐵及通訊技術的迅速發展，縮短了城市中心和郊區的距離;另外，城市市政基礎設施的建設和公共配套服務設施的完善，城郊住宅更具競爭優勢，已成為當前人居環境建設發展的方向。

城郊住宅以低層低密度為主要建設模式，有良好的通風、充足的陽光、極高的綠化率和寬敞的樓間距，呈現出綠色生態的居住模式，為居民提供了高舒適度的居住條件。但城郊住宅也存在一些問題:由于城郊住宅是依賴交通干道進行開發建設的，因而在道路兩側往往集聚多個上千畝的樓盤，常常由于市政基礎設施和公共配套設施建設不能及時完工，因而難以滿足居民入住后的生活需求;又由于居住與工作單位距離很遠，造成交通干道的壓力，更有能源和時間的浪費。如北京的回龍觀小區已出現交通、生活等多方面的問題，人們入住后的衣、食、娛、育、行等問題突顯。

歐美發達國家從20世紀末以來開始興建“完全社區”，目的是將居住、工作、休閑、購物等功能融合在一起，目前做的非常成功。我國目前也在進行這方面的嘗試建設，被稱為“城市綜合體”，但其內涵還需要進一步探索發展。

2 室內外空間精彩紛呈

住宅室內空間布局功能齊全，除了滿足基本的功能需要外(如起居廳、臥室、廚房、餐廳、衛生間)，還根據消費者的需求增加了工作室、儲藏間、書房、娛樂室等房間功能;另外在室內豎向空間的設計上也更加精細化，出現了躍層、復式、錯層、變層高等多種形式，創造出不同的空間感，營造了不同的室內氣氛。在室內陽臺的設計上更加個性人性化，南邊的陽臺演化為陽光室與起居廳相連，加大了房間的進深，大面積的落地窗使室內空間更加明亮舒適;北邊的陽臺與儲藏室結合節省空間、經濟適用;還出現了形式多樣的飄陽臺，豐富了室內外空間和建筑造型。

在住區室外空間設計上，基本形成圍合院落式空間布局。特點如下:

1)為保證住區資源配置公平，戶型設計的均好性被提到首要位置。在朝向和景觀孰重孰輕的問題上，北方和南方的消費者各有側重，據調查，北方的住戶大多選擇坐北朝南，對房屋的采光、通風和日照的要求較高，因此北方的板樓居多;而南方的住戶更多選擇景觀重于朝向，住區的規劃布局，多采用以景觀為中心的圍合式布局，存在為了景觀而犧牲建筑朝向的現象，這樣的規劃導致部分住宅沒有良好的采光通風，部分轉角戶型存在視線干擾，在稀缺的景觀資源住區中(如山景住宅、水景住宅)，稀有的景觀資源被少數大戶型獨占等問題。

2)當前高層住宅的建設發展迅猛，已成為在有限土地開發前提下，解決建筑面積及較高的容積率指標的措施，是城市化進程中解決大量剛需住房的最有效的方法，具有重要的社會意義和經濟價值。高層板樓一梯兩戶、戶型方正、采光通風好，符合北方人居住習慣;而高層塔樓則可以設計成為全明戶型、具有公攤面積小、經濟適用的特點。

3)住區的停車位成為提升房屋價值的重要因素。從20世紀90年代開始，私家車逐漸進入百姓的生活，小區的汽車逐年增加，引發安全、污染、糾紛等問題，停車成為小區規劃設計的重要考慮因素。當前住區多采用人性化的規劃設計理念、人性化的道路布局成為許多置業者關心的焦點。常采取車流直接進入地下車庫、人流在地面上活動;或人行道架空，與地面車流分開的方式;或采用立體停車等方法，確保“人車分流、人流優先”。另外，半地下車庫的設計形成獨特的空間景觀效果，又方便了住戶停車。

3 技術與文化相得益彰

住宅新產品和新技術的推出為住房消費開拓了新領域，每次住宅技術的創新與人們的居住品質密切相關，消費者的觀念朝著更加健康、舒適、綠色的方向發展，尤其是因地制宜、與人們經濟接受能力相符的先進技術受到消費者熱捧，如智能化示范小區、綠色建筑星級住區等等，住建部2010年對20座大城市的調查顯示，人們對生態技術及綠色環保環境的需要，關注率達到56%，成為購房關注的重要因素，如北京鋒尚國際、萬國MOMA等樓盤以科技為賣點，取得良好的市場品牌效應。

城市住宅30多年的發展表明，消費者樂意接受具有文化內涵的住區，因為文化使建筑更加形象和豐富。住區的文化性不僅體現在能夠實現自我價值的小區文化環境及建筑風格上，還體現在對個性的尊重和品牌效應上。購房者把買房當作了購買一種生活方式，開發商則把賣房當作了推銷一種生活理念。開發商成為社會新觀念新生活的“向導”。從改革開放以來，以西方古典建筑的柱式、拱窗和線腳為特征的“外來風”“歐陸風”的狂吹、到20世紀末以北歐和德國建筑簡潔質樸風格的“北歐風”“現代風”的盛行、再到21世紀“本土風”的情結。住宅文化不僅僅是一種精神的需求，更是對生命的一種高級呵護，是一種高檔次的環境。

4 居住產品個性彰顯

當前我國住房產業政策的核心是建設“和諧人居”。政府通過住房分類供應政策的實施，調節各種群體利益的關系，實現對整個住宅市場的宏觀調控。使不同經濟實力的人民都有適當的房屋，滿足不同收入層次家庭的住房要求。今天城市住宅的分布基本上已由市場規律所支配，不同層次的消費能力對應不同層次的住宅產品，從高檔豪華的別墅公寓到一般標準的普通住宅，形成金字塔形的產品供應結構。住房的供給呈現出層次性和多樣性，種類繁多，滿足人們多樣化的需求。

“Townhouse”和“小戶型”是兩個最具有代表性的類型。“Townhouse”原意指沿街聯排而建的城區房屋，每戶建筑面積在150 m2～250 m2，獨門獨院，有天有地，具有比較方便的交通條件，在一定程度上滿足了人們的郊區別墅夢，Townhouse成為收入較高的中產階級的典型居所;另外中國的城市家庭正在向小型化、老齡化發展，社會中單親家庭、單身貴族有增多的趨向，對單親住宅、青年公寓、老齡公寓都有市場需求，這些都屬于小戶型住宅。同時中小戶型也是為了滿足廣大工薪階層的需求，具有“面積不大功能全、標準不高質量高”的特點，但它只是過渡性產品，不是住宅市場的主流。“三房二廳二衛”始終是中國住宅市場的主力戶型。功能齊備、動靜分區、一梯兩戶、南北通透、小進深、大景觀玻璃窗是這類戶型被關注的焦點，在今后相當長的一段時間，將繼續引領市場潮流。

[1]高宇波.中國城市住宅30年演進[J].城市住宅，2009，12(177):114-115.

[2]高宇波.太原市住房市場回顧與展望[J].中共山西省直機關黨校學報，2012，5(97):25-27.