房地產投資風險及對策初探

竇 嵐

(河南省周口市國土資源局，河南 周口 466001)

1 房地產投資風險分析

1.1 房地產投資風險的涵義

房地產投資風險是指投資者在房地產投資過程中遭受各種損失的可能性。風險來自未來的不確定性。人們在投資房地產過程中，是通過預期來判斷投資是否獲益，哪項投資預期收益率最高，就把資金用于可以使投資收益最大化的投資品。但是人們的預期往往是有差異的，更增加了未來的變化，各項數據的未來值難以準確預測，變動范圍也難以控制，從而不能做到根據準確情況來避險。

1.2 房地產投資風險的特征

房地產投資風險具有客觀、隨機、相對、多樣、可預測和補償的特征。客觀性表明房地產投資風險不以人的主觀意志為轉移，而是客觀存在客觀變化的，并不因為人們的主觀預期而發生符合預期的變化;隨機性也是不確定性的體現，房地產投資風險同樣具有隨機變化的特點;相對性是指房地產投資風險具有雙重性，可能給企業帶來收益，也可能讓企業遭受損失;多樣性指房地產投資風險并不僅限于房地產業，其表現形式多種多樣，相互間的變化同樣會發生復雜的關系;可預測表明投資分析雖然是客觀隨機的，但企業同樣可以理性預期，根據可以獲得的所有信息，包括企業過去的經驗、大量的統計資料和現在能獲得的所有信息，當前房地產市場的狀況和前景等等，綜合分析投資風險發生的概率、可能的收益或者損失;補償性，或者說是風險回報、風險溢價，是投資品共有的特性，雖然企業要承擔可能遭受損失的風險，但是承擔風險的同時企業也有獲得巨大收益的可能性，這是企業要求的承擔投資風險的經濟上的補償。

1.3 房地產投資風險分類

由于在房地產投資中存在著復雜的不確切因素，因此其風險因素也很多。一般來說，可以把房地產投資風險分為系統風險和非系統風險兩部分。系統風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這種因素以同樣的方式對所有證劵的收益產生影響。系統風險主要包括市場風險、利率風險和購買風險。

非系統風險是指發生個別企業的特有事件造成的風險。系統風險和非系統風險的分類表明。系統風險應盡可能回避，非系統風險可能消除。常見的風險由:自然風險、政策風險、經濟風險、社會風險、技術風險、經營風險、國際風險等。

2 房地產風險投資存對策

2.1 了解市場行情，理性投資

房地產市場投資要實現收益是以市場需求為前提。投資于房地產的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產市場中存在對房屋的需求，可以實現房屋的出售，開發商的投資才能順利實現。所以投資于房地產市場首先要深入了解市場現狀、預估市場前景，找準投資點。了解市場現狀要從市場調研、細分市場和其他外生變量對房地產市場可能造成的影響。第一，市場調研需要充分了解當前市場需要但目前還很欠缺的房地產項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業面臨的同業競爭如何，市場未來的走向又是什么。第二，市場細分是為了在此基礎上確定房地產項目的目標群體。房地產開發投資需要對目標人群的消費特點、消費心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關營銷策略、確定價格標準以及在項目設計中的項目功能設計符合目標人群偏好。第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費觀念、我國的住宅方式、國外住宅發展和最新動態、行業內的最新技術和設計、新能源新材料的開發和使用狀況等等。充分了解市場，是企業預估風險、理性預期、降低成本的基礎，企業應當根據市場理性決策，尋找最佳投資點。

2.2 加強工程監管

投資項目資金的消耗主要在工程建設方面，由于房地產項目投資主體和建設主體相分離，在這一過程中節約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進行項目建設過程中的風險管理，保質保量按期完成項目是投資者需要應對的又一難題。健全對投資項目的監管體制，首先要把好施工隊伍關口，通過項目招標制選擇經濟實力雄厚、技術實力強、管理經驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍;其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經濟利益，防范道德風險，施工合同要注意明確雙方的權利和義務，施工工期，工程質量，開發商應付賬款，關于風險分擔責任的條款，施工中發生變更時的索賠責任以及相關特殊條款;最后，聘請專業知識和豐富經驗的工程監理對項目施工全面監督和管理，督促施工隊嚴格履行合同，對工期、質量、資金成本嚴格監控，協調施工方與開發商的關系，及時化解矛盾，防止出現延誤工期的情況。

2.3 分散投資風險

2.3.1 轉嫁投資風險

房地產投資者的有意識地將損失轉嫁給與之有相互經濟利益關系的另一方承擔成為轉嫁投資風險，主要有通過建筑工程施工合同將風險向施工轉移、購買商業保險把風險轉向保險工商、證券化項目資金、投資獲利期權、契約型轉移等等。

其中，商業投保是企業通過購買商業保險來實現的風險轉移策略，包括房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險等業務，針對房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節投保，投保的房產時能是房屋及其附屬設備和室內專修材料等財產，保期一般是一年，可以續保，保費由雙方協商規定。對房地產投保主要是由于房地產商品是不動產這一特性，不動產不可移動，從而容易遭受自然災害意外事故毀損，一旦發生，則會帶來巨大的財產損失和人員傷害，因此有必要購買房地產保險進行風險轉移，實現項目資金循環，促進房地產經營活動開展。

項目投資資金證券化，是房地產企業利用金融工具把項目開發資金轉化為有價證券，在這個轉化過程中，開發商和項目之間的關系也同時發生變化，從直接的物權關系向以金融工具為媒介的債權關系轉變，從而實現風險轉移。

2.3.2 組合投資分散風險

房地產開發商的組合投資策略是指對開發結構進行組合投資達到分散風險的目的，一般來說包括投資區域劃分、投資區域選擇、投資時間分散、組合多種類型項目進行投資等手段。投資區域劃分是指企業將資金投向的項目所屬地區按各自的經濟發展水平等進行劃分;投資區域選擇則是在劃分了投資區域的基礎上，開發商在不同區域選擇投資項目進行投資，避免特定地區經濟不景氣波及整個企業投資;投資時間分散是開發商要選擇合理的投資時間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進去，增加了企業的風險還降低了資金的使用效率。企業投資的跨時期決策有利于資金的合理配置，保證企業在長期的投資的持續性，避免出現后勁不足，工程爛尾現象出現;投資項目多類型組合是從證券業和保險業發展出來的一種投資理論在房地產業投資的運用，是指房地產開發商英劇投資項目的各自的獲利能力和風險程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產項目，不把雞蛋放到一個籃子里，進行分散投資來降低風險。經過實踐檢驗，這種投資策略對于房地產投資避險方面效果顯著。

3 結論

房地產業是我國國民經濟的支柱行業，房地產業的繁榮對國民經濟的發展有著重要意義。作為房地產市場中供給方的房地產開發企業，如何在當前房地產市場出現泡沫，國家進行宏觀調控的政策背景下應對來自各方面的挑戰，合理制定房地產投資風險管理對策，具有重要意義。雖然房地產投資的風險是客觀存在且隨機變化的，但是企業還是可以根據實際情況進行房地產投資的風險管理，要摸清市場，理性決策，運用適宜的房地產投資風險轉移和組合策略，降低風險，增強企業競爭力。

[1]沈艷丹.房地產投資風險對策研究[J].創業經濟，2010，09.

[2]賴湘濤.房地產投資風險及對策初探[J].湖南大學學報，2002，06.

[3]張協奎，文衛平.房地產投資風險分析，估計方法與應用[M].武漢：武漢工業大學出版社，2000.9.

[4]徐曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究，2002，09.

[5]呂利棟，李曉雪.房地產投資現狀及問題[J].合作經濟與科技，2006，01.