本世紀最重大投資機會 中國成亞洲最大零售經濟體

“每個人都在問下一步往哪走？答案很有可能是亞洲，是中國。

12月2日，國際購物中心協會（ICSC）舉辦的2013全球商業地產亞太博覽會（RECon Asia）在北京開幕，來自全球頂尖的零售、零售房地產開發、租賃、管理及金融界人士圍繞中國市場的經營環境、市場增長趨勢以及影響整個亞洲零售市場的社交媒體、電商、體驗購物潮等熱點議題展開大討論。

專程從印度、越南、美國和歐洲趕來北京的資深商業業界代表認為，亞洲，及最核心的中國，每一個獨特的市場均有機會對零售業態產生國際性的影響。

一、本世紀最重大投資機會 中國成亞洲最大零售經濟體

與遠至宋朝中國及公元900年-1300年東南亞市場為中心的零售分銷帶動的航海、新港口、新城市、新零售形式的中東及全球貿易發展的那段亞洲零售歷史對比，在CBRE Global Investors亞洲調查及戰略總監Shane Taylor看來，當前亞洲市場正在掀起新一輪的“再興”熱潮。

亞洲零售市場的“再興”首先來源于歐美市場的飽和過剩，增長難以持續。

ICSC全球主席David J·LaRue介紹，“在美國，2012年購物中心的凈面積增長為1600萬平方英尺，為歷史新低。”David J·La Rue表示，在美國，自70年代中一直到經濟大衰退期一直無克制性的零售店鋪的增長，導致美國累計零售空間達80億平方英尺，零售空間增長了110%，單獨建筑的巨型中心、貨艙式俱樂部和家用大商場的增長尤其明顯。“太多的店鋪或店鋪太大，兩種過剩都會對未來新的開發造成抑制。”

世邦魏理仕亞洲零售執行董事Sebastian Skiff預計，在亞洲，國際零售商的擴張將持續。“國際二線品牌和中檔時尚公司將繼續引領擴張趨勢，這些品牌類別將集中在中國及東南亞的主要市場作為進入或擴張的切口。在已扎根的市場中，一些零售品牌正伺機在黃金地帶推出公司的姊妹品牌或二線品牌。”

與ICSC達成全球合作伙伴協議的、全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環球也在博覽會期間發布報告指出，現階段亞洲地區零售地產格局正處巨大變化中。高緯環球亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita認為，未來十年全球大部分零售銷售增長將來自亞洲。

在亞洲市場中，中國成為最受矚目的、無可爭議的核心市場。

“中國是本世紀一個最重大的機會，尤其零售市場是個很好的投資機會。”高緯環球亞太區零售地產服務部執行董事豪建思（JAMES HAWKEY）如是說。

“預計2013年中國社會消費品零售總額將達17000億美元，成為亞洲最大的零售經濟體。中國市場現已成為許多零售商進入亞洲的首要目標，同時也是亞洲最為國際化的市場之一。”高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅表示：“盡管經濟結構調整對零售業帶來沖擊，但中國未來十年的零售增長依然保持活力。一線城市如北京、上海、深圳以及廣州擁有最富有以及最有品牌意識的消費群體，在2013年呈現了9%到16%的零售增長。同時二線城市如成都、武漢、南京、沈陽以及重慶達到了13%到17%的更高增長率。”

與越南、柬埔寨和緬甸等相比，世邦魏理仕（越南）執行總監Richard Leech表示，中國市場有著更優質的零售設施，盡管越南、柬埔寨和緬甸等東南亞國家的制造業和中國一樣的活躍。

新加坡超群房地產管理顧問CEO黃亮生認為，“中國的零售市場會由大型城市化主導，并由政府推行的政策創造消費型經濟，這將是未來十年發展的重要推動力。這更代表中國將在亞洲為所有購物中心發展商、設計師、購物中心專家提供最大的市場。新任領導人的政策，包括在2020年提升市民收入兩倍，和支持中小企業的發展及推動服務性行業，將刺激內在經濟和消費型經濟。”

Charming Charlie國際發展副總裁Enrique Nehme表示，Charming Charlie已將中國視為未來發展的首要市場。“盡管中國市場對于飾品已非常熟悉，但中國中層市場的大幅增長，時尚品牌的消費胃口，以及可支配收入的增長對Charming Charlie這種夢想品牌來說提供了引入的機會。”

據中國商報記者了解，目前Charming Charlie正利用ICSC平臺推出2014國際拓展計劃。Charming Charlie將以北京和上海兩大城市為品牌據點，通過進入時尚中心、購物中心和超型的power center，再進入其他城市，其預計將迅速拓展300-500家門店。

二、創意式+體驗式+謹慎化 擊中中國市場需“多發子彈”

不過，要捕捉到巨大的中國市場的份額，也非易事。

沃爾瑪亞洲地產總裁夏必得不否認當下正是開發商及零售商進入亞洲的大好時機。但夏必得認為，不論是開發商或零售商，在實行亞洲和中國市場的擴張策略時，必須掌握進入市場的時機，和評估市場動態時需要考慮的因素。“這跟內部部署有關，也就是公司對一個新市場的了解程度，對進入這個市場是否已準備好，以及最關鍵的是否部署好適合的人員擔任適合的崗位。”

如果(北京)食品有限公司執行董事漢斯也在RECon Asia的零售直通車環節上表示，中國在2020年將產生4億新城鎮中產階層的消費群，但要捕捉到這個市場的哪怕一點份額都需要掌握極復雜的市場情況。“中國的消費者有時會很善變，并且很實惠，比如二十個不同城市的地方消費態度和品位就有很大的差異。機會有很多，但不是一粒子彈就打得中的。”

在投資者對中國零售市場及商業物業看好的同時，中國市場已有供給過剩已是不容回避的問題。高緯環球認為，中國許多主要城市都面臨著一定程度的過度供給的可能性。

豪建思直言，中國市場同時受到來自國際和本土的投資者的關注。在過去的五年里，大多的投入來自國內的投資者。由于中國規劃管理比較松散，開發購物中心的機會很多，使沒有經驗的開發商，在很多目前不太適合的地點建造購物中心，設計不符合消費者需求的、不符合零售商需求的購物中心，導致很多城市商業過剩。

“一些位于郊區的項目以及缺乏經驗的開發商將面臨高空置率局面，更有甚者將會走向倒閉。”豪建思說。

過度供給中包括中國奢侈品牌市場遭遇了中國新政策的實施，尤其是專營手表以及首飾品的奢侈品零售商購買力大幅縮水，銷售額增長可能會放緩。

對于實體零售物業的相對過剩，北京赫斯科建筑設計咨詢有限公司董事長彼得·歌德史密斯（Peter Goldsmith）則注意到電子商務對實體零售地產的沖擊。他表示：“現在看到的僅僅是動蕩的開始。電子商務所帶來的浪潮般的巨變，沖擊的輻射面深入社會當中，擴至全球范圍。那意味著物業持有者及管理者必須具備敏捷及副創意的思維，能夠迅速對新的理念和方向有所回應。能做到這一點的會迎來嶄新的機會，那些做不到的會走向失敗。”

而英特宜家（中國）分析主管Jonas Burstedt認為，缺乏相關的消費者和零售數據是直接造成購物中心在某些中國分市場飽和的原因。“中國市場的透明度仍有待提升，大多數開發商和地方政府手上有數據卻沒能使用得上，這使市場飽和情況更惡化。”

Jerde副總裁、中國區總經理楊國東則認為亞洲購物中心同質化問題是更值得擔心的。楊國東表示，在亞洲，購物中心項目的建設仍速度驚人，沒有放緩的跡象。業主及運營者也在想方設法讓自己的商場有別于其他項目，可采用的方法不太顯著，往往流于“花招”。

“購物不再僅僅是一種消費行為。零售業將扮演更重要的角色，它大可以為一個社區創造并且充當‘城市客廳’。”楊國東說，一個零售項目是否帶有“磁力”，不再是購物中心的硬件因素產生的。“在亞洲區域，購物區或市場已成為了城市中心、娛樂中心、文化設施的代替者，僅為這里提供同樣的零售品牌，相似的租戶組合不再足以支持長遠的業務，并讓項目持續發展，帶到消費形式業態演化的將是顧客和公眾的體驗。”

楊國東認為，在國外，“體驗消費”已在那些集合戶內戶外設施、風靡一時的生活時尚形購物中心，舊城區的活化，或被廢棄的貨艙改造成周末市場等諸多好例子上看到，而把這些不同形式的元素融合在大型綜合體中將成為未來亞洲零售開發的市場趨勢。

深國投商用置業（集團）有限公司首席運營官竺海群也認為，中國購物中心的發展趨勢將是避免同質化，更多的體驗式，以及在經濟發展較慢的城市投資趨謹慎。

（來源：中國商報）