零售商給房東“打工”

趙向陽/文

按照目前的態勢，一線城市核心商圈租賃合同到期之日，便是不少零售賣場“退伍”之時。從西方發達國家的經驗來看，大賣場本來就是開在郊區的。大賣場巨大的體量，豐富商品品類，便利的停車場設置等均是按照西方國家乘車到郊區購物的消費習慣而設計的。只不過外資零售商進入中國時，我國現代零售業尚未起步，城市核心商圈基本上沒有什么像樣的商業設施。因此，在歐美國家原本只能在郊區存在的大賣場便享受了市中心的待遇，占盡天時地利。而在當時，“逛家樂福、逛沃爾瑪”甚至成了都市白領的時尚生活。

然而，在隨后的十多年里，隨著中國經濟崛起和消費力的爆發，中國零售業走了西方國家數十年甚至上百年才走完的路。本土零售業快速成長、多業態多渠道全面發展，以及電子商務迅速崛起。

大賣場“逃離”核心商圈

不久前，全球第三大零售商樂購（即Tesco）上海鎮寧店關閉。樂購中國區相關負責人表示：“關店是因為該店與業主簽署的租賃合同到期。”據悉，樂購在10年前以每年52萬元的租金租下這家3000平方米的店面，并一次性付清了10年的房租，但現在年租金已漲到174萬元，漲幅超過兩倍。最終，樂購選擇將上海鎮寧店關閉。

在此之前，世界500強之首的沃爾瑪已分別關閉了上海閔行店、無錫紅星路店以及深圳園嶺店。外資零售大賣場頻頻關店，一方面與當下消費低迷、行業寒冬以及成本上漲等各方面因素有關；另一方面則是因為經營時間較長、業績穩定的“老店”在租金上調之后已無法承受，最終不得不舍棄該門店。

事實上，外資零售商的先發優勢正在消失。1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優質網點。然而十多年之后，首批門店的房租陸續到期，如今租金已經比當年翻了數倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區發展。業內人士判斷，在未來三到五年內，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。

大陸首家星巴克關閉

位于北京市朝陽區國貿商城一層的星巴克于今年6月底正式關閉，其門店員工分流到臨近的門店繼續工作。星巴克方面表示，原星巴克國貿店將搬遷至國貿3期，繼續提供獨特的星巴克體驗和溫馨、舒適的“第三空間”。

成立于1999年1月的星巴克國貿店是星巴克內地首家門店。身處北京市最繁華的商業中心，星巴克國貿店承載了不少周邊上班族的愉快記憶，突然間宣布關閉不禁令人唏噓。

“來到星巴克國貿店，偶遇最后一天營業。這是星巴克在中國大陸的第一家店。店家專門制作了這張明信片給客人留念。此刻，腦海回放著我12年來在這家店遇到的風景。”6月20日，完美星空傳媒有限公司總裁喜饒在微博上發出如此感嘆。

據悉，星巴克撤離國貿商城1期，主要原因是租金過高而無法承受。有媒體表示，星巴克國貿店一年的租金和人工成本超過700萬元。而一位餐飲業選址人士透露說，國貿商城1期店鋪租金平均每月每平米超過了1000元，以餐飲業的盈利水平實在難以承受。據悉，星巴克2012年財報顯示，星巴克亞洲地區平均單店營業額為82.9萬美元約，合人民幣509萬元。

不過，北京星巴克方面則表示，此次搬遷主要是國貿給了星巴克更好的位置。“國貿三期的新店，比一期的老店空間更大，各種設施也更新一些。”星巴克相關人士稱，此次搬遷有利于顧客體驗。

縱觀整個行業，之前不少案例均反映出，城市核心區域過高的商鋪租金已經超過大賣場所能承受的范圍，不得不向周邊區域轉移。而星巴克國貿店的搬離也說明，消化租金能力較強的餐飲業也難以抗拒核心地段的商鋪租金。在經濟下滑、消費乏力的背景下，高居不下的租金已經成為商業健康發展的“殺手”。

零售商給房東“打工”

“我們當初進來的時候，這里每平方米的日租金價格1元錢左右，如今已經到了2元錢以上。火神廟商圈甚至接近每天每平方米3元錢。”世紀聯華華北區副總經理、百聯清城購物中心總經理何向陽如是說。

百聯清城購物中心位于北京市大興區黃村鎮，已經是南五環外的郊區地段。2006年，清城購物中心剛剛入駐的時候，當時該地的平均日租金為1.5元，如今普遍都在2元以上，一些商業中心位置甚至超過了3元。上述價格還是以大賣場整體租賃的方式來跟業主談，如果整租下來切分成數百平方米的面積出租給餐飲及其他專賣店，租金甚至可以漲到每平方米每天8～10元的價格。

郊區尚且如此，市區租金更是超過了大賣場所能承受的底線。“北京四環以內的商業物業租金普遍在每平方米每天2.8～3元。”漢拿山集團拓展經理王先生介紹說。

對于大賣場而言，按照行業平均水平，每天每平方米2.5元的價格已經成為門店所能負擔的“紅線”。超過這一數字，門店很難實現盈利。而北京四環以內的商鋪最低價都在2.8元以上，這意味著，如果不是當初以低價簽訂租金，很難再進入這樣的商圈。

“對于北京而言，四環以內基本上沒有可供大賣場選址的商業物業了。即便是有，接近3元的租金，企業也根本無法承受。隨著在四環以內核心商圈的大賣場租賃合同相繼到期，屆時將會有更多大賣場被‘擠出’市中心。”王先生表示。

不僅北京、上海、廣州等一線城市的核心地段商鋪租金已經超過大賣場所能承受的“紅線”，就連一些競爭激烈的省會城市，其市中心位置也直逼這一數字。

“合肥市比較好的地段，大賣場每平方米的月租金為60～80元，核算下來是每天每平方米2～2.6元。這對于消費力并不是非常強的二線城市來說已經是很高的價格了。”安徽樂城超市總經理王衛表示，樂城超市所在的曙光大廈是合肥城區最古老的商圈之一，其租金核算下來已接近每天每平方米4元。

“可以說，以目前的租金水平，城市中心商圈已經沒有大賣場位置，大賣場日后只能在城鄉接合部發展。”何向陽表示。

在房租上漲的同時，人力成本、水電費、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時，近年來受到消費低迷、電商沖擊等影響，零售企業的銷售額和利潤都在步步下滑。“與去年同期相比，人工費用上漲20%，再加上水電、房租等成本增加，整體的企業經營成本上漲幅在20%~30%。成本上漲、銷售額和利潤同步下滑，零售商其實在給房東‘打工’。”何向陽感嘆道。

內外資境況不盡相同

盡管“逃離”城市核心商圈是大賣場業態大勢所趨，但對于外資企業而言，這一狀況較本土零售商更嚴重一些。對于陸續關閉三家門店，沃爾瑪回應稱“商圈調整”。“我們基于門店所處商圈的情況、門店自身經營狀況以及商圈未來的發展情況來決定該門店是否關閉。比如我們關閉了深圳園嶺店，卻將在深圳龍崗地區開一家新店。”沃爾瑪高級公關總監李玲表示。

然而，在業內人士看來，“商圈調整”背后的難言之隱是：其盈利能力已經無法承受新的租金水平。“這兩年商業網點的租金日益增長，但門店的利潤卻一直在下滑，成熟商圈的房租已經成為零售商難以承受之重。”行業觀察者“Hermann中國零售微博”通過微博如是說。

對于外資企業而言，租金上漲對其影響要大于本土企業，換言之，其能承受租金的“紅線”要低一些。

“據我了解，本土企業能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因為外資開店成本要高于本土企業，其對租金的承受也相對差一些。”一位零售業開發人員如是說。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續到期，外資賣場已經失去了因低價持有物業的先發優勢。

“外資大賣場‘逃離’市中心的原因，一方面與房租上漲有關，這是客觀原因。另一方面也與其經營狀況有密切關系。如果門店經營良好，能夠給企業帶來利潤，即便房租再漲，企業還是不會放棄這樣的網點。”首地大峽谷購物中心總經理李綱說。

在李綱看來，上世紀90年代初，外資憑借世界500強光環，在中國市場迅速跑馬圈地，以非常低廉的租金取得一批網點，獲得了先發優勢。在隨后的十多年里，內資企業不斷進步和學習，如今經營能力并不比外資大賣場差。隨著外資大賣場首批門店房租的到期，其先發優勢在逐步消失。“永輝、蘇果等一些優秀本土企業已經成長起來。對于一些外資賣場退出的網點，如果地段確實良好，本土企業還是可以取而代之的。”李綱說。

事實上，經過數年發展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實力，形成了在某一區域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業在當地的市場占有率和經營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

對于內外資超市此消彼長的競爭態勢，步步高集團董事長王填認為，正是外資企業的“固守”才給了本土企業快速成長的機會。“沃爾瑪、家樂福、樂購的管理模式非常優秀，在國外也非常成功。但正是由于其在中國過于固守其成功經驗，在創新上顯得不足，最終被本土企業所超越”。