著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家談新政下的經(jīng)濟(jì)、貨幣和房地產(chǎn)走勢(shì)央視財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀在廣州第九屆現(xiàn)代建筑經(jīng)濟(jì)前沿論壇做專題報(bào)告

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家談新政下的經(jīng)濟(jì)、貨幣和房地產(chǎn)走勢(shì)央視財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀在廣州第九屆現(xiàn)代建筑經(jīng)濟(jì)前沿論壇做專題報(bào)告

“對(duì)房地產(chǎn)有信心的人顯然已經(jīng)越來越少，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)交易仍然火爆。”

2013年3月18 日，由中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)鋁門窗幕墻委員會(huì)主辦的第九屆現(xiàn)代建筑經(jīng)濟(jì)前沿論壇（鋒涇[中國(guó)]建材集團(tuán)有限公司冠名贊助）在廣州舉行。論壇邀請(qǐng)了當(dāng)代知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀博士，請(qǐng)她嘗試剖析中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，著重探討未來經(jīng)濟(jì)對(duì)于建筑行業(yè)的影響。葉檀博士在報(bào)告中談了自己對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)的看法。

全球房地產(chǎn)交易量快速上升

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易量離歷史峰值不遠(yuǎn)。”

高盛2013年初發(fā)布了一份全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告，2013年1月～2月間，全球的房地產(chǎn)交易量非常大，據(jù)相關(guān)估計(jì)今年的交易量達(dá)到1萬億美元。全球交易量最高的歷史峰值是2007年，也就是金融危機(jī)之前。當(dāng)時(shí)貨幣涌入房地產(chǎn)，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易量達(dá)到了1.25萬億美元。也就是說現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易量離歷史峰值不遠(yuǎn)。如果說，美國(guó)、中國(guó)、日本繼續(xù)增加貨幣投放量，房地產(chǎn)交易量一定能夠超過峰值，而這意味著什么，也就無需多言了。

另外一個(gè)數(shù)據(jù)也可以作為佐證，不久以前，道瓊斯指數(shù)突破了歷史最高，這也是比較反常的。在貨幣不斷發(fā)行的過程當(dāng)中，全球的房地產(chǎn)交易量在上升，上升最快的地方，就是北美。所謂北美就是加拿大、美國(guó)。美國(guó)主要是集中在紐約附近和加利福利亞附近，而加拿大則主要是兩個(gè)地方，一個(gè)是溫哥華、一個(gè)是多倫多。當(dāng)前，我國(guó)有兩個(gè)標(biāo)志性的房地產(chǎn)公司在北美投資。一是潘石屹，二是萬科。

這說明一個(gè)問題——很多人都在分散資產(chǎn)。去年一年的時(shí)間，中國(guó)官方統(tǒng)計(jì)3000億美元流散到國(guó)外。事實(shí)上，如果統(tǒng)計(jì)不那么保守，實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)更高。

房產(chǎn)稅將“嚇退”房地產(chǎn)的投資需求

“我覺得未來中國(guó)房地產(chǎn)中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)推廣，不要懷疑這一點(diǎn)，除非中國(guó)政府瘋了。”

從去年下半年到今年房地產(chǎn)的上升不可遏制，很多人去年上半年是觀望，結(jié)果去年下半年基本上所有的剛性需求都釋放了。現(xiàn)在的房貸里面83%左右是剛性需求，首套房貸。現(xiàn)在是一個(gè)剛性需求大釋放的階段。很多人說現(xiàn)在房地產(chǎn)要上升了，沒錯(cuò)。但是，請(qǐng)警惕這是回光返照。

現(xiàn)在已經(jīng)有跡象表明，最敏感的那個(gè)群體，以前投資房地產(chǎn)最厲害的那個(gè)群體開始拋售自己的房產(chǎn)。他們開始進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。他拋售了房產(chǎn)之后他干什么？他到國(guó)外，他換成美元，或者他進(jìn)入實(shí)體，他需要進(jìn)行配制。不像以前，90%的資金都在房產(chǎn)里面都沒事，現(xiàn)在不行。如果你把你的資金百分之百的集中在房地產(chǎn)里頭，我告訴你，五年之后，收稅收死你。

現(xiàn)在是一個(gè)時(shí)間窗口，是投資性需求逐漸退出，剛性需求逐漸回暖交替的進(jìn)程中。而房?jī)r(jià)還在高位，我認(rèn)為這樣的房?jī)r(jià)的增速是無法持久的。

中國(guó)現(xiàn)在有兩個(gè)稅種是最值得關(guān)心的：

著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀博士在前沿論壇演講

第一個(gè)稅是資本所得稅，也就是我們現(xiàn)在所稱的房產(chǎn)交易所得稅，征收房地產(chǎn)買賣差價(jià)的20%，使房地產(chǎn)交易成本直接提升了20%，這是一個(gè)非常非常高的成本。然后就是物業(yè)稅，也就是房產(chǎn)稅，這是持有環(huán)節(jié)所得稅。

以美國(guó)為例，房產(chǎn)稅在紐約等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二點(diǎn)幾，每年政府都評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)格，然后每年收稅，年年要繳，只要有房子就得交稅，永遠(yuǎn)。

第二是管理費(fèi)，獨(dú)幢別墅基本上不用交管理費(fèi)，但是買公寓、買聯(lián)排別墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心買房子，交死你。紐約最便宜的公寓，一個(gè)月500美元到1000美元的管理費(fèi)是正常水平。這相當(dāng)于中國(guó)的物業(yè)費(fèi)，每月必交。我覺得未來中國(guó)房地產(chǎn)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)推廣，不要懷疑這一點(diǎn)，除非中國(guó)政府瘋了，否則一定會(huì)推廣，而且限購會(huì)取消。

超發(fā)貨幣是房地產(chǎn)“泡沫”根源

“24小時(shí)開動(dòng)印鈔機(jī)在印鈔，你啥也不做你就可以‘發(fā)財(cái)’。”

那么我們接下來再來看一看，是什么支撐房地產(chǎn)。我們要看某一地區(qū)的房地產(chǎn)是上升還是下降，會(huì)不會(huì)崩盤，要看城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要看當(dāng)?shù)氐拇婵詈腿丝诘脑鲩L(zhǎng)程度。如果是看總體的房地產(chǎn)走勢(shì)，就要看負(fù)債率和央行的貨幣政策，貨幣是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的東西。所謂的房地產(chǎn)上升，最最重要的導(dǎo)火索就是貨幣。沒有貨幣，沒有金融杠桿，就沒有房地產(chǎn)的泡沫，就不可能房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升。

在此前十年的時(shí)間里頭，我們的廣義貨幣發(fā)行量，現(xiàn)在已經(jīng)增加到接近100萬億左右，是我們GDP的兩倍以上。這100萬億之中，有50萬億是2009年到2012年發(fā)的。就是這四年，大規(guī)模的發(fā)行貨幣。短短四年的時(shí)間，我們的發(fā)鈔量超過了以前二十幾年的時(shí)間。為什么現(xiàn)在的房?jī)r(jià)會(huì)上升，應(yīng)該已經(jīng)非常清楚。很多人說“我啥也沒做啊，怎么房?jī)r(jià)就在上升？”你要知道，你啥也沒做，央行在替你做，他們做得很辛苦，24小時(shí)開動(dòng)印鈔機(jī)在印鈔，你啥也不做你就可以“發(fā)財(cái)”。

與中國(guó)不同的是，美國(guó)幾年前并沒大規(guī)模發(fā)行貨幣，但是房?jī)r(jià)在2008年之前上升也是很厲害的，這就是“金融杠桿”的力量。像瑞典、德意志的銀行，他們的杠桿率達(dá)到了30倍以上。也就是說一塊錢通過金融衍生品可以做30塊錢的生意，這就意味著杠桿特別特別“長(zhǎng)”。我們經(jīng)常抱怨，中國(guó)央行大規(guī)模地發(fā)鈔，美國(guó)央行很好，美國(guó)到現(xiàn)在通脹比中國(guó)要低得多。這是因?yàn)槊绹?guó)人玩兒的是金融衍生品，不是小兒科的超發(fā)貨幣。通過金融衍生品把所有的壞賬賣到國(guó)外去，照樣可以讓金融杠桿成為世界第一長(zhǎng)。也正因此，美國(guó)經(jīng)濟(jì)是世界第二虛高，第一高的當(dāng)然是中國(guó)。美國(guó)只要金融衍生品大規(guī)模的出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格一定上升。中國(guó)也是如此，不過我們的金融杠桿只是8到9倍的長(zhǎng)度而已。

至于說道中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)崩盤，或者以什么樣的方式崩盤？我認(rèn)為，如果有那么一天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不利，出現(xiàn)了債務(wù)崩盤的話，也不會(huì)以“再崩盤”的形勢(shì)出現(xiàn)，而是會(huì)以高通貨膨脹的方式出現(xiàn)。

貨幣政策必將趨穩(wěn)

“央行像一個(gè)抹布大仙，一方面是大規(guī)模的發(fā)貨幣；另外一方面，是拿著一塊回籠貨幣的抹布，在那兒拼命的想把這個(gè)大海擦干。”

想要讓貨幣的杠桿率急速往下降，政府可以做些很簡(jiǎn)單的事情。比如加息，比如增發(fā)國(guó)債。但是這將直接毀了貨幣，假若真的發(fā)行，杠桿率會(huì)急速下跌，同時(shí)貨幣也會(huì)出現(xiàn)很大問題，這就意味著政府要真的對(duì)高通脹宣戰(zhàn)了。

同時(shí)，政府可以在面對(duì)開發(fā)商時(shí)，把相關(guān)土地政策收緊，比如土地款要求一次性繳齊、專款專用、取消預(yù)售制度等。如果真的實(shí)現(xiàn)，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商有一半要崩了，沒有辦法，這是一定要崩的。

當(dāng)前，政策都已有這方面的相關(guān)預(yù)案，但政府不敢用，怕崩盤，就是怕崩盤。房地產(chǎn)信托方面，開發(fā)商出現(xiàn)了非常大的分化。小的開發(fā)商、中小的開發(fā)商今年房地產(chǎn)融資成本為20%～30%，比較高。因此我認(rèn)為未來幾年中小開發(fā)商肯定出局，沒有底氣。未來就是大型開發(fā)商的天下。我說的大型開發(fā)商不光指的是央企，比如說什么中糧、遠(yuǎn)洋這些央企，還指的是在某些當(dāng)?shù)爻蔀橐话缘倪@些開發(fā)商，比如建業(yè)、中天。這些開發(fā)商跟當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系特別特別密切，能夠挺過難關(guān)。

很多人說那么政府到底是不是想壓房?jī)r(jià)呢？我們來看現(xiàn)在的貨幣政策，央行的貨幣政策到底是收緊還是放松？大家去看這個(gè)銀行間的拆借率，非常簡(jiǎn)單，他既沒放松也沒有收緊。去年年底過松，尤其春節(jié)之前，央行大規(guī)模的放松，進(jìn)行逆回購，這個(gè)資金市場(chǎng)全是資金。銀行間的拆借率大幅下跌，這時(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格不可能下跌。但是等到今年貨幣發(fā)得太多，又進(jìn)行回購了，回購之后，銀行間的拆借率就上升了。所以我們央行在做一個(gè)什么游戲呢？我經(jīng)常在說我們央行像一個(gè)抹布大仙，一方面是大規(guī)模的發(fā)貨幣，發(fā)100萬億人民幣，另外一方面呢，是拿著一塊回籠貨幣的抹布，在那兒拼命的想把這個(gè)大海擦干，這個(gè)是擦不干的。

未來中國(guó)不可能持續(xù)2009～2012年這四年的貨幣政策，不會(huì)繼續(xù)大規(guī)模超發(fā)貨幣。李克強(qiáng)總理在記者招待會(huì)上說得非常清楚，要持續(xù)發(fā)展、防止通脹。要持續(xù)發(fā)展、又要防止通脹，那就意味著貨幣政策是什么政策？是穩(wěn)健的政策。我們的貨幣的總量不會(huì)變，我們的利率大致是不會(huì)變，保持在現(xiàn)在這樣的利率水準(zhǔn)不會(huì)變。那也就意味著我們將來的資本市場(chǎng)不可能再大規(guī)模出現(xiàn)之前四年出現(xiàn)的泡沫。

基本建設(shè)投資不會(huì)縮減

“你們相信，一個(gè)城市有將近300個(gè)開發(fā)區(qū)嗎？不管你信不信，反正我是信了。”

李克強(qiáng)總理承諾三個(gè)不：不再增加公務(wù)員的數(shù)量、不再增加公費(fèi)支出，不再興建樓堂館所。那么大家就會(huì)擔(dān)心，不再興建樓堂館所是不是意味著高樓會(huì)被抑制？那是不是意味著政府的那些工程都會(huì)被抑制？不會(huì)。因?yàn)槊總€(gè)地方他都需要有博物館，每個(gè)地方都需要有音樂廳。那很多人懷疑，這算不算樓堂館所？不算。那么政府沒錢怎么辦？?jī)蓚€(gè)辦法，第一個(gè)發(fā)行國(guó)債，第二個(gè)是向企業(yè)借債來建。

以蘭州城市建設(shè)為例。這個(gè)城市可以拓展的空間非常小，但是政府的雄心壯志完全超乎想象。要在半年之內(nèi)把200座山推平，這是政府公開的說法。需要很大量的資金怎么辦？資金來自于太平洋建設(shè)這個(gè)公司的墊資，墊資之后有一個(gè)十年的帳期，政府一年一年的還給他。這個(gè)就叫借資建設(shè)項(xiàng)目。事實(shí)上，一旦走上了政府主導(dǎo)的投資的軌道，是很難下來的。所有的地方都想把自己打造成核心城市。

你們相信，一個(gè)城市有將近300個(gè)開發(fā)區(qū)嗎？不管你信不信，反正我是信了。因?yàn)槲矣H眼看到了。整個(gè)中國(guó)除了新疆、西藏之外，所有的地方，都密布開發(fā)區(qū)，政府主導(dǎo)一定是這么一個(gè)結(jié)果。而且不光中國(guó)是這樣，國(guó)外也是這樣子。日本政府也在拼命的投資，拼命的搞基建。日本的軌道交通已經(jīng)非常的發(fā)達(dá)了，軌道交通的下面的地下商店也非常的發(fā)達(dá)，東京、京都、大阪基本上是一個(gè)地下的商業(yè)王國(guó)。沿著高速公路，過去之后會(huì)發(fā)覺是斷頭路，海邊建了一座橋，可以跟美國(guó)金門大橋媲美，非常漂亮，那個(gè)橋除了供人參觀、游覽、自殺之外，沒有其他用處。這一類的事情，中國(guó)也一定還會(huì)做，一定還會(huì)建高樓大廈，并且一定還會(huì)政府主導(dǎo)以借債的方式去做。

“城鎮(zhèn)化”不一定能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

“一個(gè)國(guó)家的好壞是由短版決定的，是由農(nóng)村決定的。”

中國(guó)未來的一個(gè)關(guān)鍵詞是城鎮(zhèn)化。有的人認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)讓中國(guó)的消費(fèi)內(nèi)需大發(fā)展、會(huì)讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)大有前景，因?yàn)槊磕曛袊?guó)1500萬的農(nóng)民變成市民，需要住房；未來十年有四億左右的農(nóng)民要進(jìn)入城市。到2050年，中國(guó)的城市人口到了70%，那么到底會(huì)怎么樣？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)太有發(fā)展了。而另外一些人認(rèn)為，即便是城鎮(zhèn)化也救不了中國(guó)的房地產(chǎn)，因?yàn)榕菽螅厝槐辣P。崩盤之后房地產(chǎn)價(jià)格下行進(jìn)入低位振蕩的走勢(shì)。

實(shí)際上，并沒有任何一種城鎮(zhèn)化一定會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上升。國(guó)際上城鎮(zhèn)化率最高的國(guó)家是巴西。但是，聯(lián)合國(guó)卻在巴西扶貧，房子非常的簡(jiǎn)陋，密密麻麻像蜂巢一樣。里約熱內(nèi)盧郊區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看過去，全部都是連片的貧民窟，鐵皮房子搭建的。

進(jìn)入城市不一定意味著能買得起房子。要看進(jìn)入城市的人帶來多少資產(chǎn)，這個(gè)才是最重要的。國(guó)際上有幾個(gè)貧民窟特別有名，民國(guó)時(shí)候的上海郊區(qū)、巴西貧民窟，還有印度的孟買。印度最好的街道上，是牛在走。最好的別墅邊上就是連片的貧民窟和躺著的流浪漢。

城鎮(zhèn)化未來最惡劣的方向就是政府把所有土地的錢全都拿走了，然后讓赤貧的農(nóng)民進(jìn)入城市，變成城市的貧民。還有一種城鎮(zhèn)化是比較好的，比如說亞洲的城鎮(zhèn)化。亞洲的城鎮(zhèn)化都比較成功。最典型的是日本，當(dāng)時(shí)的國(guó)民收入倍增計(jì)劃之后，日本是不存在城市跟農(nóng)村的區(qū)別的，最偏僻的產(chǎn)蘋果的地方的生活質(zhì)量跟在東京沒什么區(qū)別。美國(guó)的鄉(xiāng)村也如此。一個(gè)國(guó)家的好壞是由短版決定的，是由農(nóng)村決定的。李克強(qiáng)總理所推行的城鎮(zhèn)化，第一是土地確權(quán)，另外一個(gè)是棚戶區(qū)改造。未來還要在全國(guó)推進(jìn)一千萬戶的棚戶區(qū)改造。那么保障房、棚戶區(qū)改造是中國(guó)必然會(huì)推進(jìn)的一個(gè)方向。房地產(chǎn)泡沫不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大、保障性需求在上升，然后剛性需求再入市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化

“跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)急劇分化的過程當(dāng)中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕，有的地方已經(jīng)崩盤、有的地方冰層還在加厚，完全不一樣。”

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在有一個(gè)特點(diǎn)，就是區(qū)域分化跟板塊分化。中國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升最快的地方，第一北京，第二上海，第三廣州，第四深圳。接下來的第二梯隊(duì)是廈門、青島這兩個(gè)地方，都集中在沿海的一線城市和二線城市。

評(píng)價(jià)房地產(chǎn)危不危險(xiǎn)、市場(chǎng)情況如何，第一要看人口。人口進(jìn)入的量到底怎么樣？我一直比較看好成都這樣的城市。成都最近十年，每年的常住人口增速是31.5萬，每年常住人口在增加。以前一些很小的城市，現(xiàn)在新區(qū)也可以擴(kuò)得非常大。像常州這樣的小城市，常住人口是468萬，這十年大幅上升，絕大部分都是外來人口。如果說戶籍制度能夠改革，這些人就可以在當(dāng)?shù)芈鋺簟Ｆ浯问侨丝谠黾颖容^快的地區(qū)，再次是高鐵經(jīng)過比較多的地區(qū)。未來到2020年，中國(guó)所有的省會(huì)城市都通過高速鐵路。

北京的房地產(chǎn)會(huì)崩盤嗎？如果有一天北京的房?jī)r(jià)崩盤，只有兩種可能。第一種可能是遷都了，那么房?jī)r(jià)必將大幅下跌，因?yàn)楸本┳鳛楹诵某鞘械膬?yōu)勢(shì)不存在了。第二種可能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)徹底崩盤，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底崩盤，然后最后崩盤的才是北京。這是可以想像的。一線城市的資源積聚程度越來越高，大城市的壓力很難緩解，因?yàn)樗械馁Y源都在大城市中，最好的大學(xué)、最好的醫(yī)院、最多的工作機(jī)會(huì)。中國(guó)的500強(qiáng)企業(yè)，300多家總部在北京。北京的房?jī)r(jià)不是以北京的當(dāng)?shù)厝说氖杖雭砗饬康模且灾袊?guó)最富裕階層能夠動(dòng)用的現(xiàn)金來衡量的。北京的房?jī)r(jià)有多高、有多少人要買，就說明中國(guó)的富裕階層的現(xiàn)金流有多少。上海也是如此，廣州同樣也是如此。

另外一些城市的發(fā)展前景并不是很好，比如濟(jì)南、福州，緊鄰著青島與廈門，這些近鄰吸附能力很強(qiáng)，這不利于鄰近城市的發(fā)展與進(jìn)步。

中國(guó)的房地產(chǎn)板塊目前在非常劇烈的分化過程當(dāng)中。有些城市事實(shí)上冰山的外圍已經(jīng)開始裂開了，已經(jīng)斷裂了。最典型的是鄂爾多斯，斷裂的標(biāo)志就是地方經(jīng)濟(jì)在崩盤：實(shí)體經(jīng)濟(jì)完蛋了，其中煤炭?jī)r(jià)格下跌是主因。還有就是負(fù)債率高的三四線城市和人口外流的城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都很危險(xiǎn)。

以資源主導(dǎo)的三四線城市，像以前的神木，是全中國(guó)最幸福的地方，全民醫(yī)保。但是現(xiàn)在，房姐浮出水面了。一個(gè)東西肯定要死了才能浮出水面，這說明房姐的資金鏈斷了。

另外一些是政府投資投得非常大的地方，搞造城運(yùn)動(dòng)，催生了很多鬼城。這些地方的特點(diǎn)是存款沒有上升，人口沒有增加。如果有一天地方債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，就完蛋了。

還有一些比較危險(xiǎn)的地方是以出口外向性的經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的中小城市，如果配套設(shè)施不健全，對(duì)于當(dāng)?shù)赜譀]有吸引力，那就更可怕。

最后是城市人口聚集量不大，但是當(dāng)?shù)卣痔貏e有雄心壯志的。這一類城市主要集中在中原地區(qū)，比如開封，政府年收入100億，卻要花500億重建一個(gè)古都。沒有人口、沒有資金進(jìn)入，負(fù)債率又高的話，泡沫很容易崩盤。開封、安陽、邯鄲都是這樣的城市，都是曾經(jīng)有過輝煌，現(xiàn)在想要繼續(xù)輝煌，一直在做夢(mèng)的城市，負(fù)債率又特別高，這樣的城市一定要小心了。

（根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）

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1671-3362（2013）05-0020-06