華北地區養老地產發展適宜性區域差異研究

袁楓朝

（1.北京交通大學中國產業安全研究中心，北京 100044；2.冀東發展集團有限責任公司，河北 唐山 064000）

1 引言

第6次全國人口普查數據顯示,2010年中國60歲及以上老年人口達1.77億人,占總人口的13.26%[1]。作為世界上惟一老年人口超過1億的國家,養老地產的發展遠遠跟不上現實需求的增長。中國是一個地域廣闊、人口眾多的國家,經濟社會發展存在著較大的區域差異。雖然近年各地市場上出現了針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、商業養老機構設計獨特的小戶型房等多種產品,但很多城市的養老地產項目收益不佳,甚至舉步維艱。因此,選擇合適的城市發展養老地產成為開發商試水養老地產需要解決的首要問題。

養老地產是人口老齡化社情的發展需要,國外尤其是較早進入老齡化社會的歐美日等國對養老地產的研究較為廣泛,尤其是對養老模式、養老保險制度、老年住宅規劃設計和運營方式等方面進行了較為深入的研究[2-5]。中國養老地產起步較晚,目前尚沒有形成系統的研究,學者們主要是圍繞借鑒國外養老地產發展先進經驗、國內發展現狀與問題分析以及商業模式進行研究[6-9],認為養老地產的發展需要一定的政策法律環境、經濟環境和社會需求環境[10],對中國養老地產發展適宜性區域差異化的量化評價研究尚顯缺乏。筆者擬在歐美等發達國家養老地產發展理論分析的基礎上,從區域差異化的角度分析影響中國養老地產發展的因素指標,并選取16個華北區域城市為樣本,采用系統聚類分析方法,分析養老地產發展適宜性的區域差異,為養老地產發展商尋找目標城市提供思路借鑒。

2 歐美等發達國家養老地產發展理論分析

一般來說,經濟發展與人口老齡化呈正相關的關系。二戰前后現代醫學的普及使人們的壽命從工業革命前后的不到四十歲延長到今天的七八十歲。二戰后,嬰兒潮的出現使歐美等發達國家的人口老齡化問題并不突出。當時這些國家逐步進入工業化和城市化中期,經濟社會處于快速恢復和發展階段,服務業剛剛起步,房地產市場尚不成熟,居民消費能力也較弱。法國、英國、瑞典、荷蘭等國出現了一些社會福利性質的收容所,用來免費幫助急需社會救助的底層弱勢老人。20 世紀 70 年代至90年代,歐美等國進入工業化和城市化后期,經濟社會發展減速但處于較高水平,人口老齡化問題逐步凸顯,用于老年人的財政支出更加沉重,同時服務業得到長足發展,房地產市場已較為成熟,居民消費能力也較高,于是歐美等發達國家開始逐步將養老產業轉向社會和市場,并發展為自理能力減弱的老人提供老年服務的商業部門。20 世紀 90 年代至今,歐美等發達國家進入再工業化和再城市化發展時期,經濟社會發展注重質量的提升,社會服務體系更為完善,人口老齡化的趨勢進一步加劇,同時房地產市場高度發達,居民消費能力較強。這些國家傾向于社區服務的進一步改革,提倡人文主義的養老保險、醫療衛生服務、社區服務和住房供給等服務的整合,將開發老年市場看作是解決老齡化的重要途徑,以老年人為主的居住社區成為新的發展熱點①上海東灘投資管理顧問有限公司.中國養老產業發展研究報告［R］.2010：11-15.。

表1 歐美發達國家養老地產發展歷史Tab.1 The development history of real estate for the elderlyin developed countries in Europe and America

從歐美等發達國家養老地產的發展歷程（表1）可以看出,從政府主導轉向市場化運作是養老地產發展的必然趨勢,它受到人口與經濟社會宏觀發展水平、服務業發達程度、房地產市場成熟度以及居民消費能力4個方面的影響,且這4個方面總體呈正相關。

3 中國養老地產發展適宜性區域差異化因素指標分析

中國幅員廣闊,人口與經濟社會宏觀發展水平、服務業發達程度、房地產市場成熟度以及居民消費能力等方面的地域差異顯著。因此,為研究養老地產發展的區域差異,本研究擬從上述4個方面著手,選取相關指標進行量化分析。

3.1 人口與經濟社會宏觀發展水平

3.1.1 人口老齡化率 歷史經驗告訴我們,人口老齡化程度不同,直接決定了養老地產的發展形式。人口老齡化率高,表明養老需求旺盛,存在較大市場機遇,同時政府養老財政負擔沉重,市場化是解決養老問題的重要途徑。反之,人口老齡化率低,表明養老需求相對較弱,市場化動力不足,只能由政府通過設立社會福利機構解決養老問題。

3.1.2 城鎮化率 養老產業的發展首先起源于城市養老的需求。一直以來,農村養老有其特殊性,主要是家庭自助養老的形式[11]。無論是政府設立的社會福利養老機構,還是市場推出的各類養老產品,大都是從城鎮居民的養老需求出發。城鎮化率反映的是人口從農村向城鎮轉移的程度。城鎮化率越高,表明越來越多的農村人口轉移到城鎮,他們在現在或將來都將出現養老需求。換言之,城鎮化率越高的城市,市場化養老越具備發展的條件,養老地產市場需求就越旺盛。

3.1.3 戶均人數 計劃生育政策的推行使中國家庭小型化趨勢日益明顯,據民政部權威人士統計,中國獨生子女家庭已經累積了一億多戶、老年家庭空巢率已達50%[12]。戶均人數小于3人,說明老年家庭空巢機率較大。對空巢老人來說,帶有針對老人專業化服務的養老社區、養老公寓、養老院將有很大的吸引力。

3.1.4 人均GDP 除資源主導型城市外,人均GDP比較客觀地反映了城市經濟的發展水平和發展程度。老年產業的發展與地區的綜合經濟水平密不可分。地區經濟越發達,市場經濟水平越高,市場細分化程度越高,政府也就越有能力引導和培育老年產業市場,同時養老市場的需求也越容易被激發,這為養老地產的發展營造了良好的宏觀市場環境。

3.2 服務業發達程度

衡量區域服務業發達程度可以用第三產業比重指標。養老地產是以服務為支撐的地產形式,尤其是醫療、護理、養生、餐飲、休閑、文體娛樂等服務。當地的服務業水平直接決定了養老地產是否具備支撐基礎。通過第三產業比重來衡量某城市服務業發展水平,從而間接地評價該城市當前是否具備發展養老地產的良好潛力。

3.3 房地產市場成熟度

城鎮居民住宅人均建筑面積、主城區住宅均價可以用來評價房地產市場成熟度對養老地產發展區域差異化的影響。

3.3.1 城鎮居民住宅人均建筑面積 城鎮居民住宅人均建筑面積直觀地反映城鎮居民的居住條件,間接地反映了城鎮存量住宅的規模。城鎮居民住宅人均建筑面積小,說明該城市居民居住條件較為緊張,一般性基本住房需求是主流需求,在此背景下老年人居住需求將難以得到市場回應。如果城鎮居民住宅人均建筑面積大,說明該城市居民居住條件較為寬松,中高端的住房需求將在市場細分中得以體現,其中就包括養老地產市場。

3.3.2 主城區住宅均價 住宅價格水平在一定程度上反映了該地區房地產市場的發展程度。養老地產作為一種高端地產產品,是房地產市場發展到一定階段才會出現的市場產物。另外,養老地產與普通住宅產品相比需要更多的附加投入,在中國住房供應結構不發生重大變化的情況下,它的生存需要一定水平的房價基礎。

3.4 居民消費能力

恩格爾系數在一定程度上可以總體反映居民消費能力。養老地產面對的消費群體是有一定經濟實力的老年人,因此城市居民的生活水平和消費層次將決定養老地產的受眾群體規模。恩格爾系數反映的是食物支出占家庭總支出的比例,雖然恩格爾系數在計算的時候個人消費總支出需要除去購房支出或者是金融產品支出,但它直觀地體現了人民的生活水平和消費層次。恩格爾系數越低,人民生活越富裕,其消費需求層次越高,越可能產生對養老地產的需求；反之,恩格爾系數越高,人民生活越貧困,其消費支出主要用來滿足低層次的基本生存需求。聯合國根據恩格爾系數的大小進行了人民生活水平標準劃分,恩格爾系數大于60%為貧窮；50%—60%為溫飽；40%—50%為小康；30%—40%屬于相對富裕；20%—30%為富裕；20%以下為極其富裕[13]。

4 華北地區養老地產發展適宜性區域差異分析

由于影響養老地產發展的因素指標具有地域差異性,不同地域養老地產的發展適宜性亦有區別。另外,單一因素指標的評價不能客觀反映養老地產發展適宜性的區域差異,且各因素指標評價得出的結論亦會可能出現相互矛盾。因此,需要通過對上述影響因素指標進行綜合系統聚類分析,方能得出較為客觀的判斷。筆者擬選擇華北地區一線、二線、三線城市為研究對象（表2）,通過對上述因素指標的城市聚類分析,研究得出各個城市發展養老地產的適宜性差異。

表2 樣本城市Tab.2 The sample cities

4.1 數據處理

筆者選取Z-Scores標準化轉換。變換后的數據均值為0,標準差為1,消去了量綱的影響（表3）。當抽樣樣本改變時,它仍能保持相對穩定性。Z-Scores標準化公式如下[14]：

4.2 構建關系矩陣

通過平方歐氏距離構建關系矩陣（表4）,將每一個樣品看作m維空間的一個點,m為指標數量,在這m維空間中定義距離,距離較近的點歸為一類,以此描述樣本之間的親疏程度。

4.3 系統聚類分析

在構建關系矩陣的基礎上,選取離差平方和法,此方法基于方差分析思想,如果分類合理,則同類樣品間離差平方和應當較小,類與類間離差平方和應當較大。

表3 數據標準化Tab.3 Data standardization

表4 關系矩陣Tab.4 Relational matrix

通過系統聚類（圖1）分析發現,上述16個樣本城市可分為三類,第一類：石家莊、滄州、廊坊、保定、邢臺、邯鄲、承德、大同、唐山、秦皇島；第二類：太原、呼和浩特、天津、包頭、北京；第三類：鄂爾多斯。

圖1 系統聚類分析Fig.1 System cluster analysis

第一類10個城市中,除石家莊、唐山是二線城市外,其余均為三線城市。這些城市人口老齡化率雖然均不低于7%的老年型社會標準,但大部分城市的城鎮化率卻不超過50%,較高的大同、唐山和石家莊也都沒有超過55%。另外,除大同和秦皇島戶均人數為2.94外,其他城市戶均人數都超過3,說明這些城市二代或多代同居的觀念較為濃厚,老年人獨自居住養老尚不普遍。與此同時,這些城市的人均GDP、第三產業比重、恩格爾系數、住宅均價等大都在國內仍處于中等偏下的水平。因此,這些城市雖然有一定的養老地產需求,但能夠形成購買力的有效需求仍然有待提高,屬于養老地產發展的潛力城市。

第二類5個城市全部為一、二線城市,且均進入了老齡化社會。這些城市城鎮化率除呼和浩特62.46%外,全部在80%左右,人口在城鎮高度集中。同時,城鎮居民居住條件較好,城鎮居民人均住宅建筑面積最小的北京也達到了25.98 m2/人。另外,戶均人數均小于3,說明這些城市的空巢老人較多,老人獨自居住的現象較為普遍。與此同時,較理想的人均GDP、第三產業比重、恩格爾系數、住宅均價等使這些城市能夠形成較為充足的養老地產有效需求,具備了發展養老地產的條件。

第三類城市鄂爾多斯。從經濟、社會指標來看,其大部分指標均優于第二類城市,然而值得注意的是,鄂爾多斯是典型的資源型城市,其人均GDP超過香港,成為全國第一,依靠的是豐厚的煤炭、天然氣、稀土、羊絨等資源。根據中國住房和城鄉建設部政策研究中心聯合高和投資發布的《中國民間資本投資調研報告》統計,鄂爾多斯市區每217人中就有一個億萬富翁,每15人中就有一個千萬富翁。人均財富充裕使鄂爾多斯僅僅依靠本地購房需求,就使當地房地產市場熱火朝天。2011年,鄂爾多斯新建住房面積超過2000萬m2,多為高端地產項目,而全市人口僅160多萬人,供需嚴重失衡加上開發商的高融資杠桿使鄂爾多斯的房地產泡沫在2012年瀕臨破滅。未來鄂爾多斯需要較長一段時間來消化房地產泡沫破裂所帶來的連鎖負面影響。另外,鄂爾多斯65歲以上老人占總人口比例為6%,低于7%的老年型社會標準,尚處于人口老齡化初期。因此,綜合考慮上述因素,鄂爾多斯在現在及未來較長一段時間內不適宜發展養老地產。

綜上所述,通過發展養老地產的適宜性水平聚類分析,可將華北16個樣本城市分為三類（表5）。

表5 樣本城市分類Tab.5 Classification of the sample cities

5 結論與建議

區域養老地產的發展受到人口與經濟社會宏觀發展水平、服務業發達程度、房地產市場成熟度以及居民消費能力4個方面的影響。養老地產發展商在選擇目標市場區域時應綜合考慮人口老齡化率、城鎮化率、人均居住建筑面積、戶均人數、恩格爾系數、人均GDP、主城區住宅均價、第三產業比重等區域因素指標。另外,本研究中的不適宜城市并不意味著養老地產毫無發展空間,其也應開發一定比例的養老地產,只不過由于市場需求較弱,需控制養老地產的供應規模。因此,本研究今后需要繼續對重點發展城市、潛力城市、不適宜城市養老地產發展的合理市場規模進行量化研究。

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