對當前我國住房消費金融模式發展的思考和探討

■周中明

當前國外主要住房消費金融模式的基本情況及其特征

住房消費金融是指金融機構通過多層次、多渠道向經濟個體或家庭提供融資，以幫助其購買、建造、改造以及維修住房，從而達到提高居民生活水平、刺激經濟增長、促進社會穩定的目的所從事的活動。自二戰結束以來，西方經濟發達國家，伴隨著戰后經濟社會重建和國民財富巨大增長下的房地產市場飛速發展和金融體系重大變革，其住房消費金融在融資總量、服務體系、產品創新等方面均取得顯著發展，逐步形成以德國、新加坡和美國為代表的3種主要住房消費金融模式，實現了住房消費金融運作的科學化、法制化和規范化，為各國確立和發展符合自身國情的住房消費金融模式提供了有力的借鑒和指導：

1.以德國為代表的互助合同型住房消費金融模式

該模式一般包含住房儲蓄銀行和住房合作社兩種形式。其中，住房儲蓄銀行是指為集體自助而建立的一個封閉、合同制的儲蓄體系，旨在通過共同儲蓄來幫助存款人籌措資金獲取住房；住房合作社則是一種互相幫助、共同建房的非盈利性團體，屬于集體合作性質。兩者具體形式雖有所差異，但運行機制基本一致，由潛在購房者與指定機構 （通常為住房合作社）簽訂資金存貸合同，約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄額達到一定時間和數額后，便自動取得從該指定機構獲得與儲蓄利率和數額相掛鉤的住房抵押權利。

該模式具有“互相合作 （只能用于集體內部成員）”、“存貸結合 （存貸款的數額掛鉤、利率掛鉤）”以及“封閉運行 （存貸利率由雙方共同商定，不與資本市場發生聯系，低進低出，相對固定和穩定）”三大特征。

2.以新加坡為代表的強制儲蓄型住房消費金融模式

該模式是一種政府為維護居民基本住房需要而通過強制儲蓄手段籌集住房消費資金的制度安排。其基本原理為政府憑借國家權威和信用，通過法律、行政法規等強制性手段，要求雇主和雇員將員工收入的一定比例定期交存指定機構，該機構負責該項資金的經營管理，而雇員則在發生與住房有關的支出時，可以以優惠貸款的方式獲得資金支持。

該模式基本特征是資金穩定性強、存款期限長、籌資數額大、融資成本低，利率與市場掛鉤或固定。

3.以美國為代表的資本市場型住房消費模式

該模式是一種商業性較強的住房消費金融模式。其通過將一級市場、二級市場和抵押貸款保險擔保市場三者緊密銜接起來，實現在以土地所有權或使用權以及房屋所有權作為還本付息保證的基礎上，利用資本市場籌集和運用住房金融資金來支持住房消費。

該模式具有籌資迅速靈活、融資面廣量大、風險分擔和利率市場化等特點和優勢，因而得到許多國家的認可和推行。

以上3種住房消費金融模式特點比較如下 （見表1）。

這期間，一個房地產市場發展成熟的國家，其住房消費金融模式在選擇、發展及最終形成過程中體現了以下特征：

一是資本市場結構與金融環境的不同對住房消費金融模式的選擇和差異具有重要影響。如上可見，發達的資本市場和自由度較高的金融環境為以美國為代表的資本市場型住房消費金融模式的建立和發展提供了良好的條件；而企業與銀行體系的緊密聯系和政府對經濟金融活動的較強干預則為西歐的儲蓄型住房消費金融模式的選擇和發展奠定了基礎；

二是政府在房地產金融的發展中具有舉足輕重的作用，而其對住房消費金融模式的價值取向以及支持方式的選擇，則與各國經濟制度的差異性及發展戰略有著很強的相關性。同時，經濟金融模式的多樣性和復雜性又使得商業性、合作性以及政策性金融相互交叉，且根據各自特性，不能由某一方面完全替代。這其中，對于實施趕超經濟發展戰略和實行國家主導型經濟金融制度的國家而言，以財政補貼、貸款貼息、直接融資等為主的舉措使得政策性及合作性住房消費金融在房地產金融中的占比較高，如日本，德國；而對于奉行自由市場經濟制度的發達國家而言，提供抵押擔保支持、培育市場參與主體、鼓勵資產證券化等間接措施則使得資本市場化的住房消費金融模式在房地產金融中的比重較大，如美國、加拿大。

三是住房消費金融模式的具體表現形式和側重點會隨著經濟社會的發展和居民消費需求層次的變化而調整。從各國經驗來看，經濟金融發展狀況和房地產市場發展階段的不同，會對居民消費需求、金融服務體系以及產業導向政策產生顯著影響，進而使得住房消費金融模式出現相應變化和調整。如美國，在上世紀80年代之前，其采用的也是一種以合同儲蓄為主的住房金融模式，但之后延續10多年的儲貸危機和其間政府“讓全體居民”有足夠住房目標的確立、抵押貸款證券化產品的出現以及住房消費觀念的改變，使得其逐步形成了以住房抵押貸款為主、借助資本市場融通資金的消費金融服務模式。

由此可見，一國住房消費金融模式的建立及其發展，應以本國國情為基礎，在突出主題的同時，采取多樣化的安排。

目前我國住房消費金融模式建立的內在機理及在當前房地產市場發展中面臨的挑戰

1.內在機理

我國自1988年啟動住房體制改革以來，住房消費及供應結構的巨大變革使得為提高居民購房支付能力的個人住房消費信貸得以出現，并隨著住宅及房地產市場的形成和快速發展而不斷壯大，并逐步形成了當前“以商業按揭貸款為主，住房公積金為輔，其他形式為補充”的商業性與政策性相結合的住房消費金融模式。截止2010年12月末，全國商業銀行個人住房貸款余額達5.73萬億元，較1998年增長了300多倍，個人住房公積金貸款余額達1.07萬億元，較1998年增長了60多倍，其在為普通居民改善居住條件提供金融服務的同時，也成為推動房地產市場健康快速發展的重要支柱，在促進消費結構升級、支持經濟增長以及改善銀行資產質量和結構等方面均發揮了重要作用。而縱觀這一模式的發展歷程 （參見表2）以及就上述國際經驗來看，政策導向、金融環境和市場需求是決定住房消費金融模式發展方向、內容的內在機理。具體來看：

第一，住房制度改革的深入推進和房地產業在實現國民經濟持續增長中的巨大作用，使得商業性住房消費金融成為城鎮居民參與住房市場化的必要選擇和主要依托。自1998年以來，我國住房制度開始由實物分配向貨幣化、商品化快速轉變。其間，居民購房內在需求的快速增長，房地產業對刺激內需、推動國民經濟增長作用的凸顯以及住房改革進程中消費建設資金的不足，使得政策性與商業性相并存的住房金融服務體系得以誕生，其在有效解決住房制度深入改革進程中的關鍵難點、推動房地產及相關產業發展的同時，也實現了自身的快速發展。但其中，偏重于借助市場手段來解決居民住房問題和政策性住房金融資源投入的相對不足，使得商業性住房金融憑借其在運營效率、資本投入、產出收益、服務創新等方面的優勢，領先于政策性住房金融的發展，在住房消費金融服務中占據了突出地位。

表1 當代西方國家主要住房消費金融模式的特點比較

第二，銀行主導型的金融市場結構和間接融資為主的社會融資格局，使得銀行體系成為我國住房消費金融資金和服務的主要提供者。金融機構、金融工具以及金融模式的出現及其發展依賴于相應的金融環境。自改革開放以來，特別是2002年之后，我國根據特殊國情并借鑒西方發達經濟體的經驗做法，采取漸進式的金融體制改革，在金融機構、金融市場、金融產品、融資結構多樣化等方面取得了突破性進展，從而使得住房消費金融服務在涉足機構、產品種類、效率質量等方面均有了顯著提升。但同美國、日本等國比較來看，目前國有商業銀行在貸款市場中仍占主導地位，其他類型機構市場份額明顯偏低，資本市場整體規模偏小且發展不平衡。數據顯示，2008年，我國銀行業資產規模約占全部金融機構總資產的68%，其間國有商業銀行的占比達53.3%；在金融資產結構中，銀行占總量的63%，而債券僅占6%。因此，以銀行體系為主導的融資結構使得住房消費只能通過一級市場且借助銀行信貸獲取外部融資。

第三，住房消費觀念的轉變、消費水平的提升以及消費結構的升級，使得住房消費信貸在服務對象、融資規模以及產品服務等方面不斷改善和提高。近年來，我國商業性住房抵押貸款規?！皬男〉酱蟆笨焖僭鲩L、公積金貸款服務人群“從少到多”不斷擴大、住房儲蓄業務開展城市“從少到多”逐步增加、住房消費信貸產品“從簡到繁”日益豐富，住房消費金融服務伴隨著國民經濟持續增長、住房消費熱情不斷提升以及房地產市場快速發展等，在支持和解決居民購房需求方面取得了顯著變化和改善。

2.面臨挑戰

但與此同時我們也看到，近年來，對房地產市場過度商業化的反思、金融體系改革取得顯著成效以及城鎮居民消費投資意識發生明顯提升等方面的變化，均對目前我國住房消費金融模式賴以建立及發展的基礎產生了深刻影響，從而使其面臨了重大挑戰：

一是當前房地產市場發展政策的變化和對解決普通居民住房保障問題的重視，使得政策性住房金融服務不足的問題日益突出。住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展帶來不利影響。但自2004年以來，普通居民通過市場化途徑解決住房需求的空間在房價過快上漲中不斷受到削弱和擠壓，由此引發了一系列社會民生問題，從而使得我國房地產市場的發展政策從偏重市場化向注重民生方向調整，不再強調房地產對刺激內需、拉動經濟增長的作用，自2010年以來調控力度不斷加大、保障性安居建設任務日益增重。但與此同時，政策性房地產金融服務及產品卻面臨投入不足、覆蓋率偏低和制度安排滯后等問題，難以為相關政策的落實提供有力支撐，解決好中低收入、住房困難人群的需求。

二是購房消費信貸融資規模的日益增大和保障性安居工程建設的快速推進，使得目前住房消費金融服務體系在利用金融市場分散信貸風險、拓展融資渠道、提高支持力度等方面存在不足。目前，我國從事住房消費信貸業務的金融機構主要為各大商業銀行，其資金以居民儲蓄為主，存在不確定性高、流動性要求大的問題，而住房抵押貸款一般期限較長、利率和信用風險較大，因此期限結構的不匹配使得大量風險聚集在銀行系統內部。與此同時，在近年來我國金融改革步伐不斷加快，信托、上市、債券、基金等融資渠道和市場取得長足發展中，二級抵押貸款市場和產品卻未培育和發展起來，尚處于萌芽階段。從而導致一方面銀行體系難以借助金融市場來分散風險，另一方面也使住房消費金融的資金來源渠道狹窄，未能通過市場擴大資金規模，更好地滿足住房消費及建設快速增長的需要。

表2 我國住房消費金融模式建立發展歷程回顧

三是購房人群結構的多元化和消費需求層次的提升，使得現有住房金融服務機構和產品在支持更多的人進行住房消費上面臨不足。我國房地產金融市場自1998年以來，隨住房體制改革的深入和房地產市場的發展而不斷完善壯大，但目前仍以傳統按揭產品為主，且定價水平基本一致。這顯然滯后于當前我國住房消費金融服務對象因收入狀況、需求內容、信用水平等方面差異化程度日益提高，而提出的更為多樣化的住房消費產品和服務的要求。

對策建議

通過借鑒比較當前國內外住房消費金融模式的基本情況及其特征，目前我國住房消費金融模式的現狀基本反映了經濟轉軌初期的特點，并隨著住房制度和金融體制改革的深化而不斷推進發展，在支持居民住房消費的同時也取得了自身的長足進步。但同時我們也發現，長期以來與支持經濟增長、體現金融結構狀況相適應的偏重市場化的“商業性為主、政策性為輔”的住房消費金融模式，隨著經濟發展格局的調整、房地產市場發展政策的變化以及金融市場的發展，其依托基礎的變化使得在發展方向、渠道和內容上均面臨新的挑戰和問題，應進行調整以適應現實的需要。對此建議：

一是要進一步加強政策性住房金融機構的職能和作用，更好地實現政府住房保障責任和滿足更大人群的住房金融消費需求。這其中，一方面應積極推動政策性住房儲蓄機構的發展，通過加大財政補貼力度、擴大經營區域、補充資本實力等舉措，建立以其為核心的住房金融服務體系，從源頭上破解當前以商業銀行為主的金融服務格局所面臨的風險過度集中、保障房支持投入不足、居民金融消費能力有限等問題；另一方面應改革住房公積金管理制度，在擴大覆蓋范圍、提高資金使用效率、調整組織架構及管理格局的同時，使繳存比例和額度與居民實際住房保障情況相適應，并試點拓展個人賬戶公積金的使用范圍，從而充分發揮強制性社會福利制度在實現社會公平、公正，為低收入階層提供住房消費金融服務方面的作用。

二是要加快證券化進程，建立和完善抵押貸款的二級市場，擴大住房消費金融資金來源，并實現銀行按揭貸款非系統性風險的分散和轉移。這其中，一方面應加快推進政府住房貸款保險機構、住房貸款證券公司等特殊機構的建立，促進住房抵押貸款二級市場的建設和完善，進而充分發揮證券在住房消費金融中的作用，實現住房貸款風險分擔的社會化和住房資金全國范圍的有效配置，使金融市場與資本市場有機結合起來；另一方面應大力培育機構投資者，促進住房金融二級市場的發展，充分發揮保險、證券、信托、公積金等資金與住房金融相組合的支持作用，更好地體現和推動住房消費金融的全面發展。

三是要按照市場細分原則，推行住房消費金融工具的多元化和服務格局的多層化。這其中，一方面應推動商業銀行根據風險定價原則，實行抵押貸款利率調整周期的多元化和利率水平的差異化。滿足不同風險偏好、不同信用水平的借款人對住房金融產品的需求；另一方面，應圍繞住房消費者經濟能力和居住意愿，創新推出更為多樣化、多領域的住房消費金融產品，進一步擴大住房金融服務的人群和范圍，滿足其更多的需要。

四是要加強住房消費金融的法制化建設，在促進市場平穩健康發展的同時，保護金融機構和消費者的合法權益。目前，我國住房消費金融市場的調控主要由政府和金融監管部門共同完成。因此，除政府運用經濟及行政手段、中央銀行借助信貸手段來實現對住房市場的調控外，還應加快法律法規體系的建設，制定完善涉及住房基本保障、住房公積金、住房儲蓄、住房金融一級及二級市場運作管理等自上而下、多個環節的法律法規，在對住房金融活動進行有效監督、實現審慎經營的同時，實現住房消費金融市場的快速發展、安全運行。

參考資料

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