全裝修房推廣的意義、難點與對策

■ 李逸輝

0 前言

國家關于推廣和鼓勵開發裝修房的政策從上世紀末到現在已經實施了十多年，毛坯房市場供應由一統天下到目前裝修房也占有一席之地。據上海市住宅統計信息表明：從2003年到2012年十年間，平均每年竣工面積約2195.67萬m2，其中住宅裝修面積逐年遞增，由剛起步的約30萬m2至2010年達到207.47萬m2。上海市房屋建設主管部門所規定的上海中心城區住宅裝修比例已從2008年的40%到2010年的60%以上。實際上，目前上海中心城區裝修比例已經達到80%以上，有的區甚至達到了100%。人們對裝修房從不認可到逐步接受，經歷了曲折漫長的進步，但收效不大。以2010年為例，全市裝修房僅占同期住宅竣工面積的9.4%。顯然總體比例不高，問題何在？

1 全裝修房推廣難點

(1)對消費者來說：一是認為裝修房無法滿足個性化的需求；二是自己裝修費用遠低于開發商所說的裝修費；三是從已經使用過裝修房情況看，材質檔次比較低，質量問題比較多，投訴反響較大，嚴重影響人們購置裝修房的積極性；四是裝修房的總價相對毛坯房要高一些，從而增加了業主的稅負等。

(2)對開發商來說，存在以下難點：一是裝修房技術要求高，施工管理復雜，資金占用多，開發周期長，房屋交接難，后期維保更難。對出現質量問題后，除要求修復外，業主時常提出經濟補償或以拒交物業費等相要挾，是吃力不討好的工程；二是裝修房風格各異，眾口難調，部品更新快，市場風險大。與其這樣，不如建造毛坯房來得省心省事，把裝修工程交給業主自己操辦，裝修好壞和后期維保與開發商毫無關系。

2 毛坯房的弊端

2.1 消費者層面

住宅作為人們生活起居的基本空間，應當滿足基本使用功能和基本配置。推廣裝修房是時代的進步和現代生活的要求。國際上房地產市場所提供的商品房住宅基本上以裝修房為主，很少有毛坯房供應，而國內房地產市場，實際狀況是購房者從市場上只能買到什么都沒有的“空殼子”、“半成品”的毛坯房，待拿到鑰匙后還需委托進行“再設計、再采購、再施工”。從當前剛需主力來看，大都是70后、80后，他們好不容易買了房子，卻一邊還在競爭的崗位上勤奮工作，一邊還在考慮施工現場，協調材料供應與施工進度，總是擔心著施工質量，把原本是一件幸福快樂的住宅消費，變成了一件分身無術，心力焦瘁，操心煩惱的工程。因此大力推廣裝修房不僅可以把人們在住宅消費中遇到煩心工程中解放出來，更重要的是創導人們從環境保護、節約資源、安全和諧來生活。

2.2 政府層面

政府推廣商品住宅裝修一次到位的意義，在于保護環境、節約材料，提高品質，方便生活。從環境保護的角度來分析，自行房屋裝修將出現三大污染源：

2.2.1 噪聲污染

首先要對毛坯房進行敲敲打打或電鋸切割。沖擊打洞更是將噪聲污染了整個公寓，出現一處打洞，全幢震動，一家裝修，大家磨難。據了解，一般比較成熟或熱門的樓盤，從交付后第一家業主開始裝修到全部住宅裝修完畢，大致需要經歷2～5年時間。偏遠地區前后裝修的時間可能就更長。于是就有誰先入住，誰家倒霉的境況。敲打聲不僅嚴重影響了居家的寧靜生活，而且也影響了人們的身心健康。

2.2.2 垃圾污染

敲打之后隨之而來的是粉灰揚塵，建筑垃圾運輸容易污染公共場所。還有，由于監督不到位，施工人員為圖方便，洗刷泥桶時將水泥砂漿等直接排入到下水管道，造成排水管道堵塞或不暢，埋下了鄰里糾紛的隱患。

2.2.3 空氣污染

油漆和涂料粉刷是裝修必不可少的施工環節，極易造成氣味四溢，難以在短時間內排凈，其中有害氣體將嚴重影響人們的身體健康。據了解若裝修中產生的有害氣體沒有及時排凈，會對人體呼吸道、皮膚或血液等造成危害。從建筑安全角度來看，許多業主為了擴大使用面積，不顧建筑結構安全，盲目地對承重墻進行穿墻打洞或半墻開挖，結果勢必嚴重威脅建筑結構安全。

總之，由于裝修不當已經成為社區不和諧的成因之一。

3 全裝修房的益處

3.1 減少環境污染

集中裝修最大的好處不僅可以避免上述環境污染和建筑安全問題。而且可以節省大量的建筑和裝飾材料。主要體現在將兩次施工并為一次到位，減少中間不必要的敲打和材料的浪費。如垃圾清運費一項，就可以減少建筑垃圾外運，節省運輸費和人工費的開支。據某裝飾公司介紹，平均一套房屋的裝修大約有50袋垃圾產生，需要材料費150元，人工費500元，外運費400元。由此可見，需要額外支出一千多元。若上海全市商品房住宅供應都實現裝修房則可以節約非常可觀的垃圾敲打外運費。

3.2 有利產業化、集約化生產

規模化的裝修可以促進住宅產業化、集約化、智能化的發展。通過模塊化設計，工廠化生產，將木材、石材、涂料等材料利用最大化，質量控制最有效，成本控制最優化。如工廠化加工制作可以采取密閉措施對噪聲、粉塵、氣味等污染源進行有效控制。做到工廠加工，現場安裝，分步檢測，總體驗收。

現代房屋的裝修涉及的專業門類比較多，開發商可以利用其專業優勢、技術優勢、系統優勢、團購優勢進行設計、采購和組織施工。而作為普通購房者來說，一般是不具有上述條件。

3.3 時代造就全裝修房

我國住宅消費已經從短缺時代進入改善與舒適并舉時代。那種“不怕賣不掉，就怕造不出，只要造得出，就能賣得掉”的狂熱房市已一去不復返了。經過近幾年來中央和地方政府先后出臺的有關對房地產市場進行調控政策后，房地產市場供需雙方都進入了理性狀態。消費者需要的居家正是開發商追求的目標，積極推出和擴大裝修房正是現代生活的需求。

4 針對推行全裝修房的難點問題應采取的措施

推行裝修房十多年的經歷告訴我們，政府不能簡單地下達裝修比例指標就完事了，還應當解決開發商和消費者關注的問題，把一廂情愿的事實工程轉為多方獲益的事業。因此需要對以下幾個難點問題給予重視和對策。

4.1 提高裝修工程透明度

4.1.1 質量標準的透明度

開發商應當將裝修房實施的技術標準、質量標準、驗收標準事先告示。讓開發商知道應當按什么標準進行裝修；讓購房者明白自己所購的房屋質量標準。

4.1.2 交房標準的透明度

開發商不能靠樣板房華麗的軟裝來誤導消費者，應當把實際交房的樣板房展示給購房者，方便直接參考和對比，可以避免交房時的扯皮。

4.1.3 裝修材料的透明度

材料的優劣將直接關乎到裝修房的質量和使用周期。開發商不能用高端品牌做宣傳，低端部品做裝飾來欺騙購房者。應當將裝修用的主要材料實樣一一陳列出來，并明示材料的性能、技術參數、使用部位、使用年限等，讓購房者事先清楚裝修材料的品牌與品質。

4.1.4 裝修造價透明度

目前市場上很少有開發商將裝修合理造價告訴購房者，普遍存在著將裝修價格進行虛高宣傳，即大多高于真實造價50%以上，或更高。結果讓消費者懷疑造價的真實性，認為買毛坯房自己裝修可能會更便宜，從而打消了購買裝修房的意愿。

4.2 處理好裝修風格的統一性與局部個性化關系

集中裝修特點是規模化、產業化、統一化，很難做到一房一款，但是滿足少數人的個性化需求也是可以努力做到的。即在整體性上實行統一標準，局部或細部上可以根據購房者的實際需要加以滿足，這既有利于裝修中施工與監理統一標準，又可以滿足了個性化的需求，不要一概拒絕，有的業主可以通過軟裝來滿足需求。

筆者認為菜單式的裝修想法雖好，也能滿足部分人的要求，但是實踐證明，由于裝修款式多樣化后對材料采購、施工管理、質量監督竣工驗收以及后期維保等帶來較大的難度，在房屋交接上因為沒有樣板房做比較，容易產生矛盾，所以，目前尚不成熟的情況下不宜大力推廣，待裝修房實施成熟后再進行。

4.3 加強裝修房質量監督

我國精裝修房市場起步較晚，與國外精裝修房達到70%以上的市場份額相比，國內的精裝修房才剛剛起步。而現階段的市場特征是：缺乏嚴格的國家標準和行業誠信自律，缺乏權威監督機構對裝修材料和施工質量進行監督。原本地方質量監督部門主要力量是對房屋建筑質量進行監督管理，而對住宅裝修房質量監督管理相對缺乏專業力量進行有效監督，往往由建設單位自行管理或委托進行監督管理，有的無第三方介入裝修監理，造成裝修質量參差不齊。

政府應當建立第三方社會權威機構對裝修房整體質量認定機制。改變由開發商組織設計、施工、監理等單位進行“近親驗收”或“自建自驗”的模式。通過第三方的權威認定和出具合格證明，作為住宅交付使用的法定依據之一。避免房屋交接時業主為地板上有個斑點瑕疵與開發商各執一詞而拒絕接受房屋情況發生。

4.4 制定裝修房保修責任與期限

我國對住宅建筑保修責任和期限有比較明確的規定，也容易操作。但是作為裝修房所涉及的部品質量維保責任與期限就比較復雜。如家用電器、燃氣、灶具等供應商一般免費保修期限為一年（從開具發票日期起），但是實際交房時已經過了開票起始日。按照上海市房屋管理部門規定免費保修期限一律從交房之日起二年。試想一下，開發商如何來確保交房后的二年保修期。今后現房出售后再交房的情況比較常見，此時早已經過了供應商的保修期限。所以應當將房屋保修期限與室內裝修設施保修期限區別規定，即室內裝修配置的主要部品設施以交房之日起六個月內由開發商承擔保修責任。因為上述設施從安裝就位到實際交房后再延長六個月，已經經歷了一年左右時間的考驗，相對使用狀態比較穩定。對于墻面涂料、墻磚、墻紙、吊頂和地磚、地板等應當以交房后3～6個月作為開發商免費保修責任，這既有利于開發商加強對材料采購和施工質量責任，也符合目前國內裝飾材料質量和使用的狀況。免費維保責任時間過長或過短對供需雙方均不合理。

4.5 減免因裝修后房價增值部分的稅負

裝修房與毛坯房之間差價，原本購房者自行進行毛坯房裝修，無需承擔裝修費的契稅，開發商也無需繳納營業稅等。自從推廣裝修房后無形中直接增加了購房者契稅負擔和間接承擔開發商的營業稅等稅負，合計約8%～10%。例如裝修房中除了裝飾材料、人工費外，所配置的家用空調、冰箱、洗衣機、衛生潔具、脫排機、燃氣灶具、熱水器、消毒柜、燈具以及壁櫥柜等不僅開發商要重復繳納營業稅，購房者還要額外承擔契稅。這種現象不利于減輕購房者的負擔，也不利于政府對房地產價格的宏觀調控。從裝修房使用情況來看，一般裝修房使用周期一般在10～15年就需要重新改造，有的電器設備安全使用周期只有6年左右時間就需要更換。顯然這部分重復繳稅與國家規定的契稅征收內涵不符合。因此稅務部門應當將裝修房所增值的部分給以減免，減輕最終由購房者承擔的稅負。

5 結語

解決推廣裝修房的難點不能一廂情愿，要多重并舉。政府要編制游戲規則，開發商要有章可循，業主要理性對待。通過宣傳裝修房的重要性及其推廣意義，人們定會理性接受全裝修房給我們生活帶來的便捷與舒適。