停車位糾紛難纏，善用法律者不難！

欄目主持：楊學友

1973年 入 伍，1987年轉業到錦州市人民檢察院。現為三級高級檢察官。

小區停車位“一位難求”之時，一些物業公司借掌管車位權之機，將種種糾紛責任轉嫁給消費者。然而，無論停車位糾紛怎樣難纏，在善于運用法律者面前，都會被化解。下列案例或許能助你于糾紛中“難”變“易”！

一、停車位被占糾紛損失，物業不擔責？

案例：田先生在所居住的小區購置了兩個停車位的使用權。某日晚，他發現一個車位被另一位業主的車占用后，將自家車橫放在自家車位前的公共車道上。早上，田先生上班取車時發現自己的車被拖離過，導致車輛損壞，花費修理費3900 余元。田先生找到物業要求賠償損失。物業以田先生違規停車存在過錯、車是被他人損壞為由拒絕賠償。

主持人評析：田先生與物業公司之間形成的是服務合同關系，物業公司有責任和義務維持好地下車位的停車秩序。《物業管理條例》第四十六條、第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。對物業管理區域內違反有關治安等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。本案，物業的過錯主要有兩個方面：一是對地下車位管理不到位，存在瑕疵，導致田先生的車位經常被他人侵占；二是安全保障管理責任不到位，導致田先生的車輛被他人移動損壞。無論損害田先生車的侵權人是否被查獲，田先生都有權要求物業承擔相應的過錯賠償責任。

二、只收取停車位費，車輛丟損物業不擔責？

案例：2011年6月某天夜里22 時許，李某將轎車停在自家停車位。翌日早晨發現轎車被撬，丟失備胎及其他物品價值共計6000 余元，并發生修車費1100 余元。派出所辦案人員調取小區錄像資料時發現，監控錄像設備因失修未錄像。進一步調查發現，竊賊是毀壞門鎖通過小區的消防通道將車輪胎等物品偷出小區的，保安未能察覺。事后，李某找物業公司要求承擔損失賠償，物業強調其只收取停車位費每月120 元，并未收保管費，拒絕擔責。

主持人評析：盡管物業公司只收取李某停車位費，但這不能成為其免責的理由。物業公司因存在兩個方面的過錯，應對李某的損失承擔相應的賠償責任。一是未盡到安全保衛責任。物業對小區公共設施的安全負有管理責任，有責任對小區的公共設施是否完好及安全進行必要的巡視和檢查，而本案中竊賊是通過平時鎖著的消防通道進入，這就表明物業公司對此疏于管理和防范，致使業主的財產受損。二是物業負責保障小區監控錄像設備處于良好工作狀態，卻未盡職盡責導致錄像設備失效，直接影響了小區安全保衛工作。對此，應對其過錯承擔相應的損害賠償責任。

三、停車位泊車被砸壞 物業公司無責任？

案例：2011年6月13日，石某停放在車位上的轎車被進入該停車場的犯罪嫌疑人周某損壞，花費修理費79000 余元。周某雖被公安部門抓獲，但卻無賠償能力。石先生要求物業公司賠償汽車維修費、折舊費，共計6萬余元，可物業公司認為，物業所提供的是車位租用服務，并沒有明確約定財物保管服務，沒有保管義務 ；再說，既然侵權人已經抓獲，應由其賠償。

主持人評析：物業公司的說法是錯誤的，沒有法律依據。無論侵權人是否抓獲，也無論侵權人有無賠償能力，石先生都可以向物業公司主張相應的過錯損害賠償責任。《物業管理條例》規定，物業服務企業負責協助做好物業管理區域內的安全防范工作。石先生的轎車是在小區停車場遭到人為損壞，雖然雙方所簽訂的是“車位租用協議”并沒有明確約定財物保管服務，但是物業公司作為物業管理者和車位出租人，顯然在其職責范圍內未盡到謹慎看護和安全防范義務，其對車輛損壞存在一定過錯責任，理所當然應承擔與其過錯相適應的賠償責任。

四、非租用人之車，一律不得駛入小區停車位對嗎？

案例：韓女士選購一處二手房時，一并向小區物業公司租用一個停車位，用以停放自己名下的轎車。后來，她丈夫馬先生購買了一款奔馳轎車，也時常停放在韓女士租用的停車位上。一日傍晚，小區保安根據物業最新制定的“凡不交車位租費的車一律停門外”之規定，禁止馬先生的車駛入小區。物業公司認為，韓女士所租用停車位，只能停放她自己名下的轎車，其他人的車無權停放。該說法對嗎？

主持人評析：物業公司的說法不妥，物業無權阻攔馬先生的轎車駛入小區并停放在自家租用的停車位上。韓女士與馬先生系夫妻關系，在婚姻關系存續期間，其所購房屋、車輛、租用的停車位等均應視為夫妻共同財產，無論以誰的名義購買、租用，作為共有人的夫妻都平等地享有業主和財產所有人的權利。韓女士所租用的停車位也理所當然歸夫妻共同擁有和使用。若物業公司制定的“凡不交車位租費的車一律停門外”之規定，是經小區業主大會之法定程序通過，對全體業主具有約束力，物業的正確做法是：由韓女士與馬先生協商決定只能有一臺自己車駛入小區并停放在自家停車位上。該選擇權應由韓女士夫妻來行使，而不是由物業公司擅自決定。

五、錯過繳費期，物業有權另租他人？

案例：2011年9月30日，家住某小區的劉小姐所租用的停車位已經到期，可劉小姐因忘記而遲遲未交費續租。一周后某日傍晚，劉小姐將車駛入小區后發現，其停車位已被他人占用。一打聽方知物業因劉小姐未續租用費，而高價將停車位租給他人。盡管劉小姐表示交錢續租，可物業卻以到期不交費為由與劉小姐解除了租用合同。物業的作法對嗎？對此，法律是怎樣規定？

主持人評析：盡管劉小姐未按時續交租費，物業單方解除租用合同的作法是一種合同違約行為。應承擔相應的違約責任。劉小姐到期未續交租用費，只是忘記了到期時間，并非不想繼續租用。退一步說，即使劉小的行為可視為以自己的行為表示不再履行主要債務（續租），那么，依據《合同法》第九十四條第（三）項規定：當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，另一方當事人可以解除合同。第九十六條規定：當事人一方依照本法第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。可見，即使劉小姐遲延履行續交租金，物業公司若想解除合同，必須“應當通知對方”和“經催告”后，劉小姐在合理期限內仍不交費時，方可解除合同。

六、沒寫入合同的“購房送停車位”無效？

案例：2010年秋季，某開發商所建樓區為吸引顧客選購，在所散發的宣傳單上承諾“購房送停車位”。唐女士與開發商簽約并預交了購房款。可到了2012年8月底交房時，開發商對贈送停車位一事只字未提，其理由是當初雙方所簽訂的購房合同書中并未有此項，宣傳單不能視為合同內容，若要停車位得另交錢選購。開發商的說法對嗎？

主持人評析：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。唐女士正是考慮到商家贈送停車位才決定購房的，這應當屬于“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”情形。因此，開發商應無條件贈送給唐女士一個停車位。

七、選購地上停車位交款后，不能反悔？

案例：2011年初，曾女士在某小區購買了一套即將交付使用的商品房和停車位一個，并交納費用共計68 萬元（其中停車位8 萬元）。最近，就在開發商即將交房時，見許多住戶都是租用停車位，曾女士覺得租用更劃算，便找到開發商提出不購買停車位，被開發商拒絕。選購停車位交款后，就不能反悔嗎？

主持人評析：《物權法》第七十四條三款規定：建筑區劃內占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。《城市房地產管理法》第三十七條第（四）項規定：共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓。如果未有證據證明開發商已經取得小區內停車位所有權的權屬證書，開發商無權出售，那么，開發商沒有權屬證，又未經共有人――小區業主共同同意，無權處分。其與曾女士所簽訂的停車位買賣合同因違法而無效，開發商應無條件退還曾女士的購停車位款。