小城鎮房地產業發展研究

摘要：隨著黨的十八大會議的召開，城鎮化建設被提到一個新高度。城鎮化的發展為小城鎮房地產業提供了新的契機。文章對長沙小城鎮房地產業發展現狀進行分析，探究小城鎮房地產業發展存在的問題，通過SWOT分析法，分別對縣城、建制鎮、鄉村房地產發展進行定位，最后對加快長沙小城鎮房地產業的發展提出政策建議。

關鍵詞：小城鎮；房地產業；SWOT；定位

黨的十八大指出我們要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，并明確了推進我國經濟結構戰略性調整，重點之一是推進城鎮化。城鎮化發展能夠有效促進城鄉一體化，改變城鄉二元結構，表現在房地產業上，則是改善城鄉居民的居住條件，創造更好的人居生活。在這個過程中，小城鎮房地產業發展起到十分關鍵的作用。它對拉動城鎮相關產業發展、改善基礎設施建設、增加就業機會、促進地區經濟增長、維護社會穩定等都有著重要的現實意義。

一、長沙市小城鎮房地產業發展現狀

（一）房地產業起步晚發展快

長沙包括6區3縣（市），3縣（市）為長沙縣、瀏陽市和寧鄉縣，截止2011年底全市共有113個鄉鎮。“十一五”期間，全市已累計完成小城鎮基礎設施投入約373億元。隨著小城鎮房地產業投資大環境的改善，及居民住房需求，尤其是改善住房需求的增長，小城鎮房地產業迅速發展起來。盡管發展時間要遠遠遲于中心城區，但發展速度十分可觀。

從供給上看，近5年來3縣（市）在長沙房地產市場供給中所占的比例較大，2012年這三大區域占長沙全市批準預售的30.01%。隨著市區房地產開發建設的逐漸飽和，房地產向周圍郊縣擴張。從成交上看，3縣（市）在銷售備案量上總體呈上升趨勢，2012年這三大區域占長沙全市銷售備案的29.62%。隨著新型城鎮化的加快，越來越多的郊縣居民自主購置房產，預計未來需求會進一步釋放。

（二）成交價格穩中有升

受近年來長沙地區生產總值、人均可支配收入、城鎮化率等社會經濟基本面因素上升的影響，以及縣域房地產市場服務體系逐步完善、供需不斷增加，住宅成交價格呈現上升的趨勢（圖1）。總體上看，3縣（市）新建商品住宅備案均價保持了比較平穩的發展，未出現住宅價格暴漲暴跌的情況。

（三）拉動地方經濟功能日益顯現

伴隨著小城鎮房地產業的發展，長沙小城鎮的建筑業、建材業、服務業等快速發展起來，尤其是以工業產業園區為代表的小城鎮，城鎮經濟十分活躍，財政收入明顯增加。2011年望城區及3縣（市）村鎮實現財政收入40億元，鎮平均財政收入達4000萬元，其中榔黎、暮云、江背、黃花、丁字、永安等鄉鎮財政總收入均超過1億元。同時，小城鎮房地產項目的開發，在很大程度上優化了城鎮生產、生活、設施配套、投資環境，為農村剩余勞動力提供了就業機會，再加上小城鎮教育、醫療等多方面配套優于農村，直接激發了農民在小城鎮購房的需求。長沙星沙、星城、青竹湖、暮云等都是房地產業開發形勢較好的城鎮。

二、長沙市小城鎮房地產業發展中存在的問題

1.土地資源集約利用程度低。土地資源利用率低，存在浪費現象，是長沙小城鎮房地產發展中存在的突出問題。房地產開發中土地零散出讓、土地審批不嚴、擅自改變土地使用類型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小產權房屢禁不止等等，這些都是當前小城鎮房地產開發中土地粗放式利用的表現。近年來還涌現出開發企業利用小城鎮房地產業規劃滯后和制度缺失，到小城鎮大規模圈地，造成土地閑置現象。

2.房地產開發投融資困難多。長沙小城鎮房地產資金運作存在的問題環環相扣，直接導致了房地產企業遲遲無法突破資金瓶頸。小城鎮房地產業融資渠道十分有限，銀行支持力度較弱，很多都是采取集資建房的模式，導致了房地產企業投資規模較小，只能開發零散小盤，在運作中資金也得不到有效的周轉和利用，難以發揮資金的集聚作用。投融資困難使得企業不得不轉向于民間借貸，無形中增加了小城鎮房地產市場風險。

3.房地產市場發展程度偏低。在參與主體上，長沙小城鎮房地產在過去很長一段時間內都是居民自建或是合作開發為主，由房地產開發企業開展房地產綜合開發是近年來才開始發展；在交易方式上，市場隱形交易比較普遍，如舊城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地產市場交易流程辦理相關手續；在產品質量上，小城鎮“重數量、輕重量”的發展觀念依然存在，地標性建筑缺乏，物業管理存在缺失。

4.規劃的制定和實施力度弱。長沙十分重視小城鎮發展，要求做好小城鎮建設規劃，但是目前部分小城鎮仍未將房地產單項規劃列入小城鎮規劃編制，或是規劃嚴重滯后于房地產業的發展，使得房地產項目無法做到按規劃有序開發。對于已經制定了規劃的小城鎮，規劃并未落到實處，為了追求短期效益，規劃頻繁變動，不按規劃辦事，房地產項目布局混亂，功能定位不清，重復建設現象比較嚴重。

三、長沙市小城鎮房地產發展定位探索

（一）小城鎮房地產發展分類路徑

當前小城鎮房地產業發展面臨著中心城區飽和資源要素開始轉移，國家政策大力支持等重要機遇。長沙小城鎮房地產開發中應分類別的穩步推進，避免走入重復建設，城鎮空心化誤區。將長沙縣、瀏陽市、寧鄉縣的縣城打造為衛星城，人口規模約30-50萬人；將黃花、暮云、金井等29個重點鎮打造為衛星鎮，人口規模約為3-5萬人，優先推進10個城鄉一體化示范鎮；推進人口聚集較好的鄉村建設，打造為人口規模約為3000-5000人的中心村，在鄉村房地產開發中優先推進21個示范村，真正貫徹落實國家“小城鎮、大戰略”的發展思路。

（二）分類發展定位選擇

1.縣城房地產發展定位——以衛星城建設為標準，分功能區推進成片開發。長沙3縣（市）縣城與長沙城區距離近，能夠最大限度的承接長沙城區在經濟增長、基礎設施建設、產業轉移等方面的輻射作用，充分發揮區域效應。隨著長沙城區的不斷發展擴大，對3縣（市）的輻射作用也越來越強，這也是近年來3縣（市）發展速度加快的重要原因之一。

通過對長沙3縣（市）縣城房地產業發展的SWOT分析，不難看出縣城房地產開發定位應立足于長沙城市衛星城建設，堅持舊城改造和新城開發協調進行，分功能區推進房地產成片開發，不斷提升縣城城市建設和人民居住水平。一方面結合優勢條件，牢牢抓住區域輻射力，不斷擴大縣城的建成區規模，積極承接長沙中心城區轉移的產業和勞動力，在承接中心城區輻射的同時，也充分輻射周邊的城鎮。另一方面規避劣勢條件，縣城房地產開發建設必然面臨著城區分不同功能區進行建設的格局，應堅持老城區改造和新城區開發兩條腿走路，對縣城各功能區要有明確的定位，充分發揮資源集聚帶來的規模效應，把開發重點從追求速度轉向追求內在品質的提升。

2.建制鎮房地產發展定位——以特色資源為突破口，推進房地產綜合開發。受鄉鎮基礎設施條件明顯改善、城市房價逐年攀升等因素影響，農村人口呈現快速向建制鎮集中態勢，這為建制鎮房地產業開發集聚了充足的人氣。結合當前長沙建制鎮房地產發展現狀，通過SWOT分析法，分析建制鎮房地產開發的組織內部和外部環境，從而對建制鎮房地產開發做出科學合理的定位（圖4）。

長沙建制鎮房地產開發應以特色資源為突破口，推進彰顯特色的房地產綜合dc35cae39057050986c51f8f99a27fa7開發，既充分結合特色資源，保護建制鎮原有生態，發展產業地產，又要支持建制鎮房地產開發的現代化，培育住宅產業這一新的經濟增長點。一方面，應本著“保護資源，挖掘特色”的原則，充分培育相關產業，加速人口的聚集，利用土地成本、建安成本低的成本優勢吸引外來開發企業入駐，定位于發展衛星鎮、旅游地產、休閑地產、農業生態地產等等。如寧鄉縣灰湯鎮立足于現有天然溫泉資源，在2012年啟動了灰湯華天城、金太陽現代農莊、龍熙溫泉等項目工程。 另一方面，建制鎮政府要對未來房地產業布局做好規劃，嚴格控制在建制鎮鎮區內居民自建住宅，鼓勵和歡迎房地產開發企業來鎮進行房地產綜合開發。房地產綜合開發既要保留建制鎮原有生態特征，又要有類城市的高樓大廈和商業中心，將建制鎮的建設打造為傳統與現代的最佳結合。

3.鄉村房地產發展定位——以小康住宅建設為標準，開創集約生態新農村。建設社會主義新農村是農村經濟發展的主旋律，鼓勵農民向中心村集聚，提高鄉村集聚度是未來的發展趨勢。采用SWOT分析法，對鄉村房地產開發所面臨的優勢、劣勢、機遇與挑戰進行分析，為鄉村房地產發展提供參考（圖5）。

從長沙鄉村房地產發展SWOT分析可以看出，鄉村房地產開發應立足于保護鄉土鄉情，積極引導村民向中心村集聚，集中興建房屋，逐步形成新型農村社區。房地產開發企業一般會介入與城市相近的村鎮，或是擁有稀缺資源的村鎮。對于一般的鄉村房地產開發企業則不會作為考慮。因此鄉村房地產開發很大程度上得依靠政府的扶持，尤其是由村政府組織的建房。政府應提前做好規劃，劃定好片區，走集約化的道路，積極引導村民向中心村集聚。由政府統一制定標準，對建房進行技術指導，將居住區與耕作區區分開來，引導村民在居住區內按照規劃布局集中建造房屋。政府在居住聚集區內建設中心廣場、小型商業中心、配套健身器材、兒童樂園等等設施，鼓勵居民承包商業中心，從而形成“功能齊全、生活便利、村容整潔、鄉風文明”的小康社區。

四、加快發展長沙市小城鎮房地產的政策建議

1.堅持規劃先行保障合理開發。全面貫徹湖南省、長沙市關于加快推進城鄉一體化的精神，充分落實《湖南省推進新型城鎮化實施綱要（2012-2020年）》、《長沙市城市總體規劃》等相關規劃，要盡快彌補小城鎮建設中土地利用和房地產開發與布局的規劃空白。結合縣城、建制鎮、鄉村等具體特點，因地制宜的開發房地產項目，分級分步驟的推進房地產開發。同時，還要做好保障性住房規劃，為低收入家庭提供住房保障。

2.堅持集約高效整合資源利用。充分發揮長沙市城區對小城鎮的經濟輻射作用，小城鎮應借助承接城區的產業轉移機會，以及長沙市重點工程項目、城鄉環境整治工程展開之機，提升小城鎮的產業經濟、交通運輸、居住環境。充分挖掘現有土地資源，實現土地資源的再整理，加強對閑置土地整合利用，撤并一些自然村，耕地向種田大戶集中，居住向城鎮集中，工業向園區集中。采取減免或推遲收取相關規費、引導銀行提供信貸支持、開通政務綠色通道等，積極鼓勵開發企業對房地產實行成片開發。

3.堅持兩型建設提升開發品質。長沙小城鎮房地產開發建設中要秉承資源節約和環境友好開發理念，在結構上要變單棟零散建設為成片集中開發，提升區域聚集度和土地資源使用率，項目建筑設計做到美觀大方，適當建設地標性建筑。在業態上要綜合地區實際情況，實現集商業、居住、辦公為一體的多元化發展，提升小城鎮居民生活的舒適度和便利性。在質量上鼓勵開發企業使用節能環保材料，政府對其進行一定補貼，鼓勵小城鎮開發企業發展綠色建筑，申請綠色建筑示范點。

4.堅持改善人居促進市場發展。不斷完善小城鎮基礎設施建設，提升小城鎮教育、醫療、就業、社會保障等公共服務水平，為居民生活提供良好的環境，增強小城鎮對購房者的吸引力，鼓勵企業老板、外地打工人員回鄉置業，充分挖掘小城鎮潛在住房需求。加強小城鎮房地產市場監管，嚴抓小城鎮房地產開發準入，要求開發企業按照政策規定進行產品的銷售，嚴厲打擊非法集資建房、虛假廣告等行為。建立房地產市場信息公開制度，為購房者置業提供參考，為社會監督提供渠道。

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