對保障性住房融資模式的設想

摘要：我國的保障性住房建設還處于起步階段，而資金是保障房建設的關鍵所在。但就當前我國保證房融資模式來看，主要以政府提供資金為主，這種單一的融資模式，從很大程度上制約了保障房的建設進度。當務之急就是要積極探索融資新路，拓寬融資渠道，以吸引更多的社會資金，為保障房建設提供有力的資金保障。

關鍵詞：保障性住房；融資模式；存在的問題；措施

隨著保障性住房改革的日益深入，保障性住房建設任務也在逐年提升，對地方政府和建設單位來說，如何籌集持續發展的資金就成為當務之急。就目前我國保障性住房融資建設來看，還存在這樣或那樣的問題，從很大程度上阻礙了保障房建設的進度。針對我國的保障房建設面臨的融資困難，我們必須探索新的融資模式，以保證融資的可持續性。

一、保障性住房融資模式的現狀和存在的問題

（一）目前保障性住房融資模式

現有保障性住房融資模式主要包括：政府提供主要資金、社會機構提供以及自籌資金這三種模式。

其一，政府提供主要資金。目前我國保障性住房建設資金主要依賴政府支持，通過地方財政預算、公積金增值凈收益、土地出讓金凈收益以及公積金貸款等來籌集資金。長期以來，這種融資模式一直占據主導地位。自2007年之后，特別是2011年以后，這種依靠政府提供資金的模式面臨著嚴峻的挑戰。

其二，社會機構提供以及自籌資金。保障性住房關系到整個社會的保障福利分配，關系到社會機構、企業，需要他們提供社會資金以緩解保障性住房建設的融資缺口。就其提供的資金來看，多是以社?；稹y行貸款以及保險資金等方式來籌資。就當前保障性住房資金來源結構來看，社會機構類提供的資金支持呈增長趨勢，且增勢十分明顯。

（二）保障性住房融資模式的現狀以及存在的主要問題

第一，融資渠道單一，過度依賴政府投入。就當前我國的住房市場結構來看，其發展極不平衡，商品房市場過度膨脹，使得商品房市場結構與保障房結構的比例嚴重失衡。這就需要政府發揮主導作用，保障充足的資金用于保障房建設。但問題是政府在宏觀調控過程中進行了過多的干涉，導致保障性住房建設融資渠道過于單一，對政府的依賴性較大，制約了資金的可持續性發展，對保障性住房的長遠發展是非常不利的。

第二，社會資金介入動力不足。保障性住房具有投資回收期長、管理成本高、經營管理復雜等特點，這很容易使最終的投資收益率低下，這對追逐經濟利益的社會資金來說，吸引力不足。一些社會資金常隨著經濟形勢的變化而改變投資規模，這對保障性住房建設來說，會受到很大的影響。此外，社會資金能否順利介入保障房建設中，還取決于當地政府提供的優惠政策、制定的風險機制等是否與社會資金的投資意愿相符。

第三，融資手續較為復雜，實施效率低。保障性住房的發展關系著廣大群眾的切身利益，但就現有的保障性住房融資模式來看，具有極大的滯后性，特別是在對融資項目的審批以及放資方面。以政府提供主要資金的融資模式正是這一現狀的典型代表。保障性住房的建設周期本來就很長，若資金的融資周期也較長，則保障性住房的保障及時性必然會被延緩。融資手續的復雜性，必然會影響到融資的順利開展。

二、對我國保障性住房的融資模式提出的幾點設想

就當前我國保障性住房融資模式的現狀來看，其資金來源主要依賴于政府，顯然，僅靠政府提供資金，并不能從根本上緩解資金短缺的局面，必須積極探索、創新融資模式，以吸引更多的社會資金，從而為保障性住房提供可持續發展的資金。在此，提出幾點看法，以供參考。

（一）完善融資渠道，拓寬多元化的融資路徑

保障性住房建設除了考慮公益性外，還要考慮自利性。可以通過政府與非政府部門以及個人等不同主體來體現公益性和自利性這兩個特性。具體做法：其一，以政府為主體設立保障性住房投資基金，多渠道、多方位籌集資金；其二，通過政府補助、投入資本金以及商業銀行貸款來增強融資能力；其三，吸引更多的社會資金進入保障房建設領域；其四，設立公租房基金，大力引進民間資本，鼓勵和引導房地產企業參與到保障房建設中，以很好的破解公租房發展瓶頸；其五，通過政府制定的優惠政策以及相應的法律等途徑，推進保險資金參與到公賃房建設和運營中。

（二）加大部分地區的地方財政投入

對于某些重點地區，針對其保障性住房建設任務重，籌資困難等狀況，應加大地方財政投入力度，特別是福建、山東、新疆、江蘇以及廣東等省區，其政府預算投入的建設資金遠遠低于全國的平均水平。這就需要政府加強對保障性住房建設的高度重視，有針對性、有重點的加強部分地區的地方財政投入，以減少中央補貼力度。

（三）為保障性住房融資參與企業提供一定的優惠政策

以追求企業利潤為目的的住房開發商，常以商品房開發為首要選擇，其次是經濟適用房以及動遷安置房，最后才是租賃類住房。而公租房和廉租房等租賃類住房的建設普遍存在資金匱乏的現象。因此，應為保障性住房開發企業提供一定的優惠政策，刺激企業參與保障性住房建設的積極性，以緩解保障房建設資金短缺的局面。對于經濟適用房或租賃類住房而言，其建成后必然會有配套的商業設施，政府可給予房產開發企業一部分的商業設施價值，在加快商業配套設施建設的同時，使開發企業從中獲得一定的受益，以作為保障性住房建設利潤損失的補償。另外，還可以為保障性住房融資承建企業提供相應的土地優惠、信貸優惠以及稅收優惠等多種優惠政策。

（四）積極探索多樣化的融資手段

一是利用按揭貸款融資。該融資模式可參考個人住房按揭貸款模式操作，以公共租賃房所有公司作為按揭主體。其中，開發貸款主要通過向商業銀行申請，按揭貸款則由按揭主體以房產為抵押向銀行貸款，一般來說貸款期限為10年以上，主要以租賃房投入使用后的租售收入以及周邊配套商業設施的出售收入為還款來源。

二是利用理財資金融資。該融資模式由政府、信托公司、商業銀行等多部門共同運作。先是由信托公司發行用于保障性住房建設的理財產品，然后由商業銀行來銷售這些理財產品，并由政府成立專門的擔保公司為這些理財產品提供擔保。銀行籌建的資金通過信托公司貸給開發公司，銀行和信托公司共同進行資金管理和監督。其還款來源同按揭貸款融資模式相同。該融資模式可以滿足投資者和融資者的不同需求，同時還可提高資金的使用效率，為保障性住房建設提供資金保證。

三是發行企業債券。企業債券具有自身的優勢，主要表現為：有期限長、利率低。企業債券是保障性住房融資的有效手段。保障房企業債券不需要經過層層審批程序，可以說是保障性住房融資的重要工具。值得注意的是，開發企業債券給保障性住房建設融資帶來福音的同時，也應清醒的看到其可能存在的風險。因此，在發行企業債券的同時，相關監督部門必須加大監管力度，切實做到?？顚Ｓ?，將擔保、質押落實到位，以防地方債務規模的不斷擴大，從而為企業債券融資可持續性的實現提供有力保障。

三、結語

當前我國的保障性住房融資模式過于單一、且手續較為復雜，擔保機制還不夠成熟完善，這一系列問題都制約了保障性住房的建設進度，當務之急就是要積極探索融資新路，拓寬融資渠道，吸引更多的社會資金參與到保障房建設中來，從而為保障房建設提供可持續發展的資金，以推動保障性住房建設的順利進行。

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