城鎮化與房地產價格關系研究

摘要：本文從理論上探討了城鎮化與房地產價格變化的正反兩面關系，構建了天津房地產價格影響指標，通過數理統計分析發現城鎮化水平的提升對房地產價格的推動起著一定的正向作用，許多影響因素之間相互關聯密切。本文最后從科學推進城鎮化步伐、多種調控手段并重以及提升土地集約利用水平等方面提出了促進城鎮化與房地產市場健康發展的政策建議。

關鍵詞：天津；城鎮化；房地產價格；關系

當前我國城鎮化進程不斷加快，城鎮化水平已從1997年的31.91%提高到2011年的超過51%，同時從1997-2011的14年時間里，房地產價格年增長率8.19%，遠遠超過城鎮居民可支配收入和農村人民年人均收入增長水平。如何正確認識城鎮化與房地產價格增長的關系，以及城鎮化水平對于房地產價格貢獻的程度是制定城鎮化戰略與房地產調控政策的重要問題。

一、城鎮化與房地產價格的理論關系

（一）城鎮化對房地產價格的影響

1.城鎮化進程中人口比例變動影響房地產價格。現如今，城鎮化進程的迅速加快使得大量人口由農村向城鎮流動，城鎮人口數量不斷增大，商品房需求數量越來越龐大，因為需求的不斷增長，從而導致房地產價格持續上漲。根據“十一五”規劃中提到的要求，到2050年，我國的城鎮化水平要達到中等發達國家平均水平，這就意味著在接下來的40年里，每年會有大約1400萬人口由農村轉到城市，因此，城鎮化進程的迅速加快會造成城市房地產市場需求總量的增加，從而使得房地產市場價格不斷上漲。隨著城鎮化進程的快速發展，原城鎮居民的生活水平不斷提高，這體現在住房上便是城鎮居民人均建筑面積量的增加。1980年我國城鎮人均住宅建筑面積為7.2平方米， 2000年城鎮人均建筑面積為20.3平方米，2010年我國城鎮人均住宅建筑面積31.6平方米，對于建筑面積需求量的增加也會加快房地產價格的上漲。

2.城鎮化進程中城市結構布局優化影響房地產價格變化。在城鎮化發展過程中，城鎮建筑的建設質量有明顯提高，城市規劃布局更加合理，城市空間結構形態不斷優化。新城區開發、舊城區改造，城市環境質量提高、各種配套設施、交通便捷度以及各種管線設施的合理路由，使得城鎮人民的生活水平不斷提高。對于城市的合理規劃，使得空間結構形態有更好的利用，從更根本上、激發消費者對房地產的需求的增加，需求增加了房地產價格自然而然得到提升，這成為房地產價格上升的又一原因。

3.城鎮化進程中建設基礎設施用地規模的擴大影響土地價格。城鎮化發展過程中會伴隨許多大型社區的建設，隨之而來的是大量基礎配套設施的建設，這導致大量土地資源被占用。一方面，在城鎮中可供建設土地資源的總量是很有限的，大量的基礎設施用地需求導致土地供不應求，從而使得土地價格的上漲，進而增進了開發商的成本，使得銷售價格升高；而另一方面，我國的城市建設呈現由內向外擴張的模式，在房地產開發過程中占用大量城鎮邊緣的耕地，使一部分農業用地轉化為城鎮建設用地，這種擴張模式在一定程度上增加了城市建設土地供給量，對由土地價格上漲引起的房地產價格上升有一定的反向抑制作用。但總體來說，建設用地量的增加導致土地價格的增長，使得房地產價格上漲。

（二）房地產價格變動對城鎮化的影響

1.積極促進作用。第一，由于商品房價格上升會刺激對于房屋開發面積的增加，有利于形成大型的、具有完善配套設施以及基礎設施的居住區，提高城鎮原有居民生活環境，居住環境的不斷改善又會增加城鎮對農村人口的吸引力，吸引更多的農村人口向城鎮遷移，從而推動城鎮化發展進程。第二，建筑業發展與房地產行業息息相關，房地產業的發展本身就需要大量的建筑工人，再者，房地產建設拉動了建筑材料行業和建筑市場的快速發展，擴大了市場銷售需求，鼓勵了百姓的消費，同時大力促進了運輸業、勞務產業發展，而由房地產業衍生帶動的眾多行業也都需要大量勞動力工人，這些工人以農民工為主，進而解決了許多從農村進城民工的就業問題，這促使更多的農村人口向城鎮流動，從而從根本上加快城鎮化進程。

2.反向抑制作用。房地產價格的增長速度，房價增長的幅度遠遠超過了城鎮和農村居民收入的增長幅度，忽略了大眾的實際購買力，嚴重影響人們現有的生活水平，原有的城鎮居民在高房價面前生活環境和質量無法得到提高，而農村居民更沒有足夠的經濟能力來城市買房，導致了城鎮化速率的減緩。另外，商品房銷售價格的不斷上漲，會導致出租房租金的上升。由商品房價格上漲產生的一系列問題又成為阻礙農村人口向城鎮流動的一個門檻，從而對城鎮化發展產生了反向抑制作用。

二、天津房地產價格影響因素的實證分析

（一）指標選取及數據說明

本文擬采用多元線性回歸來研究天津市城鎮化水平與商品住宅價格的關系，重點研究城鎮化對商品房價格的影響，選取指標包括：商品住宅銷售價格Y、城鎮化水平X1、城鎮居民人均可支配收入X2、房地產開發投資額X3、商品住宅新開工面積X4、金融機構貸款利率X6、貸款額X7。

以上指標選擇天津市2001-2010年共10年作為研究對象，所有數據均來源于天津市歷年統計年鑒。

（二）數據分析

直接對各變量進行線性回歸后，估計結果為：

Y=-134389.3+2795.149X1-5.599466X2

+ 0.010608X3+ 0.044432X4 -0.424775X5 + 796.3405X6 +1.022195X7

（1.282） （-1.7925） （1.9773） （0.0489） （-0.2335） （1.0187） （1.4865）

R2=0.9942 F=49.009 D.W.=2.154

從以上結果可以看出，雖然相關性較高，F檢驗也通過，但是各變量的t檢驗皆不通過，而且符號的經濟意義也不合理。

對自變量進行簡單的相關系數檢驗，結果如下：

可以看出，各自變量之間相關性均很高，其中x2和x3的相關系數為0.9997，大于估計方程的可決系數0.9942，根據KLEIN原則，各變量存在較嚴重的多重共線性。

本文按照逐步回歸法進行估計，最后估計的方程為：

Y=-63613.17+ 1109.531X1 +0.307852X7

（2.5869） （2.5910）

R2=0.9673 F=103.55 D.W.=1.255

此結果可以說明，城鎮化率和商品房價格確實存在正相關關系，而且當城鎮化率每提高1%，商品住宅價格將提高1109.631元。

三、結論和政策建議

（一）結論

通過上述研究表明我國城鎮化進程和商品住宅價格之間有著長期穩定的均衡關系，即住宅房地產的價格會隨著城鎮化ai+tBsfJAwfsNCyhD0ydfA==的進程而不斷提高，反映了相關變量之間的信息傳導機制。雖然房地產價格的上漲在短期內會對城鎮化進程有一定的方向抑制作用，但抑制的作用并不明顯，城鎮可支配收入的增加、城鎮生活質量的提高以及各種配套設施的完善對于務農人員的吸引力還是會超過房價上漲對于農村進城人員的抑制作用。

另外，房地產業的貸款也是影響價格的重要因素之一

（二）促進城鎮化和房地產市場和諧發展的政策建議

1.調控好城鎮化進程的發展速度，不要把城鎮化當作經濟發展的唯一方式，同時政府也要充分重視城鎮化對房價的影響程度，合理調整城鎮化速度，促進房地產價格的合理變化，提高居民生活質量。

2.采取行政手段與經濟手段以及宏觀調控并用的策略。對于房價的調控要從貨幣政策、財政政策、土地政策等多方面進行。

3.提高土地集約利用水平。在我國快速城鎮化的背景下，許多土地處于空閑擱置階段，雖然有規定土地的閑置，但閑置認定的標準相對模糊，執行也不盡嚴格，未來亟需提高土地的集約水平。

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（作者單位：天津市國土資源和房屋管理研究中心）