我國廉租房政策實施中的問題研究綜述

摘要：廉租房政策是滿足低收入家庭基本居住需求的保障，是建立健全我國住房保障機制，維護社會穩(wěn)定的必然要求，為我國和諧社會的建設奠定堅實的基礎。近年來我國理論界和學術界關于廉租房政策實施中問題的研究探索很多，本文在歸納總結(jié)的基礎上，對我國廉租房政策實施中的問題做一綜述。

關鍵字：廉租房；廉租房政策；綜述

改革開放以來，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，住房政策不斷與時俱進，將市場調(diào)節(jié)與政策實施相結(jié)合，推動商品房的快速發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量，取得豐厚成果。然而隨著我國大部分城市和地區(qū)的房價逐年攀高，使得城鎮(zhèn)低收入群體無法通過自身的努力來滿足對住房的需求。我國政府根據(jù)國情需要提出了廉租住房政策，用來保障我國最低收入家庭對住房的需求，維護社會穩(wěn)定。廉租房政策實施中的問題越來越受到國內(nèi)學界重視并形成一批理論成果。

一、我國廉租房政策對象界定

關于廉租房政策保障對象的界定，有關部門指出是城鎮(zhèn)“最低收入家庭”，各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、社會現(xiàn)狀來制定標準。然而不同的地區(qū)有不同的標準，因此有關學者也從不同的角度對此問題進行了論述。

河南農(nóng)業(yè)大學錢星星認為有必要明確廉租房政策的保障范圍，科學界定保障對象。根據(jù)廉租房制度在住房保障制度中所要達到的目的，所發(fā)揮的作用和具體的實施情況來確定對象的界定。建議：1、對城鎮(zhèn)居民住房狀況進行普查。2、建立高效的收入核查機制。3、重新審視經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度的目的。山西財經(jīng)大學張雪萍指出根據(jù)目前的國家規(guī)定和各地的做法，廉租住房的保障對象主要是具有城市戶口的雙困戶家庭，這種比較狹窄的范圍界定，在廉租房體系培育的初期可以為社會的穩(wěn)定起到了重要的作用。隨著社會轉(zhuǎn)型，城市打工者、進城民工、失地農(nóng)民等構(gòu)成一個不可忽略的新住房弱勢群體，這個群體的范圍不斷擴大。如不妥善解決這個群體的住房問題，將給社會造成巨大的隱患，嚴重威脅安定團結(jié)的大好局面。四川大學經(jīng)濟學院韓立達、李耘倩指出政策實施過程中存在覆蓋面不完整，居民標準難定導致廉租對象混亂等問題。認為廉租對象應是所有住房弱勢群體，既包括低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，既買不起經(jīng)適房又非低保的“夾心層”和大量流動人口，也應包括剛畢業(yè)的高校大學生。租住標準界定及申請資格認定這兩個環(huán)節(jié)也存在缺陷，這也是我國廉租房建設進程緩慢的主要原因。其原因是我國個人信息系統(tǒng)不夠健全，尚未建立個人信用制度和個人收入申報機制。而個人收入的不透明對于確定廉租房保障對象而言無疑是一塊巨大的絆腳石。現(xiàn)階段我國廉租房政策實施過程中，補給方式主要以發(fā)放住房租賃補貼為主，這一形式卻使一些非廉租對象通過不正當手段謀取這一補貼獲取了，而真正的廉租對象無法獲取廉租房制度的應有待遇，造成廉租對象混亂的現(xiàn)象。

二、廉租房融資問題

張慶坷認為廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房開發(fā)與運作過程存在嚴重資金緊缺情況，并指出幾點原因：籌資渠道過窄；房價上揚引起廉租房建設的成本增大；地方政府的重視程度不夠等。提出拓寬廉租房政策融資方面的新途徑包括推行房地產(chǎn)證券化，發(fā)行廉租住房專項彩票等。韓立達、李耘倩認為我國目前廉租房建設資金來源主要為財政撥款、住房公積金增殖收益、土地出讓收益10%、社會保障和社會捐贈等。應該借鑒國外的經(jīng)驗，拓寬廉租房的融資渠道，實行多元化的融資方式，建立包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券等的廉租房融資體系。暨南大學譚勤舟對于我國廉租房的融資問題提出對策，主要有加大金融創(chuàng)新力度，發(fā)揮企業(yè)、市場投資等社會力量，引入私人投資機構(gòu)參與到廉租房的建設以及廉租房的后續(xù)管理等。王曉勇認為要科學安排財政預算資金。解決居民住房問題是中央政府和地方政府不可推卸的共同責任。因此資金來源主要應來自各級政府的財政投入，必須盡快出臺與廉租房建設資金來源相配套的實施細則，進一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關系等 。

以上觀點都表明，我國的廉租房政策實施正處于初級階段，融資問題已越來越成為制約廉租房發(fā)展的瓶頸。同時針對融資問題提出了很多新方法，這些建議為廉租房政策的實施提供了一定的借鑒意義。

三、廉租房的配租方式問題

湖南師范大學劉藝容、李愛娟指出目前學術界關于廉租房的配租方式主要有兩種意見。一是主張在推行住房改革推進住房福利貨幣化的進程中，政府所承擔的福利住房保障應以實物為主。二是認為租金貨幣化補貼優(yōu)于實物補貼，而且認為在租金補貼中實行分層次補貼可以提高資金的利用效率。陳予軍認為根據(jù)我國現(xiàn)階段基本國情，主要應以以實物配租方式為主。貨幣配租方式是在實物配租方式的基礎上產(chǎn)生出來的一種廉租房配租方式，而不能先于實物配租而存在。在我國現(xiàn)階段應該嚴格要求地方政府建設一定數(shù)量的廉租房，并按照實物配租的方式進行分配。姚玲珍 認為租金貨幣補貼更有利于廉租房政策的實施，更能保障低收入家庭解決住房問題，她建議我國現(xiàn)階段應該提高租金貨幣補貼的比例。康萍將選擇性支持和普及性支持進行了比較，認為在不同的政策標準下應該采取不同的配租方式。在“選擇性支持”下應采取現(xiàn)金補貼的方式，但不能完全否認實物補貼。在“普及性支持”下，應該以現(xiàn)金補貼為主，但如果補貼對象只是低收入住房困難家庭，就應該采取現(xiàn)金補貼和實物補貼相結(jié)合的方式。趙路興認為除了實物補貼和租金補貼外，還應研究建立多種模式的保障方式，如以各種優(yōu)惠政策鼓勵企事業(yè)單位解決本單位員工的住房困難 。

通過以上學者關于廉租房政策配租方式的分析，可以看到實物配租方式以及租金貨幣補貼方式各有利弊，我國在廉租房政策實施的過程中應該根據(jù)各個地方的具體情況，采取不同的廉租房配租方式，確保我國廉租房政策的有效實施。

四、廉租房政策實施過程中的退出機制

方貴躍指出我國現(xiàn)階段廉租房政策退出機制存在著廉租戶家庭收入動態(tài)鑒別難度大、約束體系不健全、騰退難度大、對騙租行為懲罰力度小等問題。針對這些問題，他提出了解決這些問題的對策，主要包括：收入鑒別制度及時、準確和高效；獎懲兼?zhèn)涞耐顺龇绞健：贝髮W商學院彭晶、段洋指出目前我國廉租房存在著只進不出的現(xiàn)象。廉租房流轉(zhuǎn)困難，退出機制不夠完善，嚴重影響了廉租房政策的實施效果。針對這些問題，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出機制的新思路：利用法律的強制性來規(guī)范廉租房退出制度；允許某些廉租房“終身制”；加強監(jiān)督，建立專門的監(jiān)督機構(gòu)。劉茜、潘令輝指出廉租房退出制度的完善與否直接決定了廉租房保障性功能發(fā)揮效果，完善我國廉租房退出機制既能保證廉租房市場的正常運轉(zhuǎn)，維護城市低收入人群的利益，又能維護社會穩(wěn)定，促進社會和諧。同時，他指出廉租房退出機制存在“一刀切”的現(xiàn)象。

廉租房政策的退出機制是廉租房政策的重要內(nèi)容，影響著廉租房政策的實施效果，上述學者對廉租房退出機制進行了詳細的論述，指出我國廉租房退出機制存在的問題，并針對問題提出了相應的建議，對各地制定相應的廉租房退出機制具有借鑒意義。

五、我國廉租房政策實施中政府角色定位問題

在廉租房政策實施過程中，各級政府所承擔的責任與義務是決定著政策實施的效果，因此對廉租房政策實施過程中政府角色定位的研究顯得尤為必要。

魏彤珊、王婧對廉租房政策實施過程中的政府角色定位提出幾點意見，包括“確立政府在廉租房建設中的主導地位，明確政府的“社會人”角色；確保廉租房制度的建設有穩(wěn)定的資金來源；確保廉租房建設的土地供給；廉租房的建設要與城市長遠發(fā)展、城市整體規(guī)劃相結(jié)合；建立有很強操作性的廉租房管理制度；用法律構(gòu)建起一個嚴格的制度，確保民生問題不縮水、不閑置。”山東經(jīng)濟學院曲順蘭、高雪琪指出政府在廉租房政策實施過程中的職能定位即政策的制定者、土地和資金供給的保障者、建設和管理過程的保障者。政府應該制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和資金保障體系；擴大覆蓋面增加房源供給；加強監(jiān)督，確保廉租房政策實施的民主化和科學化。馬君昭認為政府角色是廉租房建設的責任主體。首先，廉租房的特性決定政府是建設的責任主體；其次，政府職能是擔當責任主體的客觀要求；最后，“市場失靈”是政府作為責任主體的必然選擇。四個方面闡述政府在廉租房建設中角色定位：一是政府要作為廉租房政策以及相關法律法規(guī)的供給者；二是政府應該是廉租住房的供給者而不是直接建設者；三是政府要做好行政協(xié)調(diào)者的角色；四是政府要當好裁判員對廉租房建設的情況進行檢測，履行監(jiān)管職能。

綜合以上文獻材料的分析，可以看出政府在廉租房政策實施過程中扮演著重要的角色，只有給政府角色定好位，才能真正發(fā)揮政府在廉租房政策實施過程中的職能，使廉租房政策的實施真正做到居者有其屋，受惠于人民。

綜上，我國廉租房政策實施的研究相較于國外而言存在著起步比較晚，目前關于廉租房政策實施問題的研究還比較少，沒有形成系統(tǒng)的研究框架，很多學者只看到問題一部分，就事論事，在對政策實施的宏觀問題上也只是針對某一問題展開單方面的研究，缺乏多視角下的系統(tǒng)分析。即便是在廉租房政策的對象界定、融資問題、配租方式，退出機制以及政府職能定位上學術界都沒有形成統(tǒng)一的意見，缺乏共識。針對我國廉租房政策實施問題的研究現(xiàn)狀，我們應該進一步對其進行深入的探討，從整體上把握研究方向，拓寬研究內(nèi)容，并可以針對不同地區(qū)的廉租房政策進行地區(qū)性的研究，使廉租房政策在實施過程中更具可操作性，更能造福于民。

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（作者單位：大連海事大學）