銀行房地產貸款項目評估的困境及出路

摘要：隨著社會經濟的發展，以及城市化進程和住房制度的不斷深入，居民的住房消費已經在所有消費中占著重大的比例。房地產企業所需要的資金來源主要來源銀行貸款，大部分的土地購置和房地產開發資金直接的來自于銀行信貸，同時也給銀行貸款帶來了一定的風險。本文針對銀行房地產貸款目前的現狀進行分析，分析銀行房地產貸款項目評估的困境，以及針對評估的困境提出相應的對策，從而提高銀行房地產貸款項目評估質量。

關鍵詞：銀行房地產貸款；現狀 ；評估困境；相應對策

眾所周知，房地產業是一個高資金密度以及高風險的產業，伴隨著房地產事業的蓬勃發展，大部分城市的房價增長過快，房地產泡沫現象也相繼出現，給銀行貸款也帶來危機。房地產貸款在一定時期相對較安全，但是并不意味著高枕無憂。如果市場出現變動，那么就會帶來房地產的貸款危機，對銀行以及社會的發展帶來嚴重的損害。這就要求相關工作人員做好房地產貸款的評估，來預防房地產貸款給銀行帶來的危機。

一、目前銀行房地產貸款的現狀

所謂的房地產貸款主要是指地產或者房產的開發、經營以及消費的過程中出現有關的貸款現象。貸款主要有以下幾種貸款：個人住房貸款、土地儲備貸款、商業用房貸款。

1.房地產貸款的抵押物無法償還銀行貸款。房地產貸款主要是房地產開發過程的在建工程作為抵押、住房抵押以及土地的使用權作為抵押。在這三種抵押物中最重要的是土地抵押，然而，我國的經濟制度是社會主義市場經濟，土地大多是經過國家分配的，在放地產的法律范圍內沒有明確規定土地的儲備辦法，因此，土地的抵押有可能會出現一定的無效性。另一方面，隨著國家對房地產體質的不斷改革，房地產的市場也會不斷的調整，房價會隨之下滑，那么就造成在建工程的價值下跌，導致無法償還銀行貸款。

2.房地產的融資主要來源于銀行信貸。從房地產的資金鏈可以看出，房地產的融資主要來源于銀行房地產信貸，主要表現在這幾方面：開發商的自籌資金和工程貸款、土地儲備貸款、以及房地產開發貸款、在住房銷售的過程中出現的住房按揭貸款。由于房地產在開發的過程應付的款資比較大，主要是施工單位和供應商單位的材料款，這些資金的來源主要是通過銀行信貸來實現的。并且，在高利潤的誘惑下，各大銀行紛紛搶房地產貸款，就放松了地產貸款的條件，對一些銀行就產生貸款風險。

3.房地產貸款的還款來源沒有確定性。在社會主義市場經濟的306bc11ce3118bcca29ffdb76a35bb28時代下，一些體質的改革都要隨著市場經濟的變動而變動。經濟發展的周期以及信貸出現的膨脹情況都會導致房地產貸款的還款沒有確定性。一旦房地產市場出現變動，就會導致市場的銷售競爭，居民的購買力下降，原材料的上漲，這些都會影響房地產開發的商品房的銷售情況，使得房地產貸款的還款存在不確定性。另一方面，有可能房地產經營的情況不樂觀，不能按照之前答應購房用戶的時間來交付住房，這也會導致住房用戶不按時償還住房貸款。

二、銀行房地產貸款項目評估的困境

據調查研究發現，我國銀行對房地產貸款項目的評估現在還存在不少的問題，造成銀行內存在潛在的風險。

1.沒有完善的房地產貸款評估體系。銀行對房地產商提供貸款的主要依據是房地產商提供的抵押和擔保資產。對房地產商提供貸款的評估看上去是解決了銀行的風險：如果房地產商無力歸還銀行貸款的情況時，銀行有權利對房地產商提供的抵押和擔保進行沒收，但是仔細的進行考慮，可以發現房地產商對于抵押的資產和擔保的資產越來越多，那么對我國的銀行來說，不良資產就越來越多，這些資產存在著變動性，對銀行存在著一定的風險性。而且這種評估模式的重點主要是放在了房地商的抵押資產上，沒有注意到房地產商本身的還貸能力，只是對銀行放貸風險的一種補救措施，并沒有對銀行放貸提供前瞻性的風險預測，對銀行的發展是不利的。

2.房地產企業缺乏信用。目前大多房地產企業的籌措資金的能力相對較差，不能夠按時的進行銀行貸款的還貸，長期以來，已經形成了短債常用的觀念。即使有部分企業能夠按時的進行銀行貸款的還貸，但是為了在新一輪的房地產競爭中勝出，又開始加大房地產的規模，導致了資金的大量投入，也就沒有剩余的資金來償還銀行的貸款，長期占用銀行的資金。

3.房地產提供不真實的貸款信息。長期以來，銀行對房地d93e3743af67d3e5ea56e7ec20b0a9a1產商的貸款就看它是否提供現有的抵押資產來進行放貸的，對一些房地產企業的真實情況并不了解，銀行只能對企業之前的開發業績、財務報表等能夠看到的有限信息進行評估，來估算資金的回歸。但是，一些房地產開發企業為了能夠獲得銀行的貸款，會向銀行提供一些不真實的企業信息以及財務狀況，平時銀行也并沒有對提供的信息進行審核，后期即使銀行了解了企業的真實情況，也只能夠采取一些補救的措施，這在一定的程度上就對銀行帶來了損害。

4.房地產貸款的監督體制不完善。在銀行進行放貸的過程中，銀行并沒有對其過程進行有效監督，容易出現房地產商提供假的貸款信息，銀行放貸的時候出現資金不明流失，給銀行帶來了一定的潛在風險。

三、如何解決銀行房地產貸款項目評估的困境

要想減少銀行的放貸風險，實現銀行的可持續發展，必須完善評估體系，通過貸前以及貸后的評估、加強貸款方的信用、加強銀行財務評價體系的完善、建立貸款方的資料信息數據庫以及對貸款過程實行監督，這樣才能夠減輕銀行的風險。

1.建立完善的房地產貸款評估體系。完善的評估體系就是在對項目的評估工作中做到有章可循、有章必依，否則，即使制定了完善的評估體系也是紙上談兵，沒有落實到工作中。做好評估體系主要從以下幾方面進行有效的全面的評估：

（1）銀行對房地產企業直接還款來源得到的償還款的評估。對房地產商直接還款能力的影響因素比較多，涉及的層次、指標也比較的多?？梢詫Ψ康禺a商進行貸前以及貸后進行綜合性的評估。

貸前評估：對房地產商進行還貸能力有著影響的因素主要有一下幾方面，銀行必須對這幾方面進行嚴格的審查。房地產企業的建設項目的合規性信用記錄、公司的治理機制以及房產的銷售前景等，對這些因素進行審查，依照有關規定，完善貸款審批標準以及審批手續；確定申請貸款人的還款能力和信譽狀況，來杜絕不合理的貸款現象。

貸后評估：完善貸款人的后續評估體系，對貸款人的還貸能力進行跟蹤以及調查，不定期的進行現場檢查和非現場檢查，監測房地產商的項目進度、銷售進展以及銀行貸款發放的情況。根據實際情況對房地產商進行的抵押資產進行變動的價值評估，一旦發現抵押的資產價值不足以償還貸款的時候，立即向借款人追加額外的貸款擔保，來確保銀行的利益不受損。

（2）對房地產商的抵押物進行價值評估。抵押物價值的評估可以根據資產評估機構的評估值來進行確定。一旦發現抵押物的未來價值有所減少時，應該在原來的資產評估機構的評估值的基礎上重新對抵押物來進行評估。可以通過層次分析法來進行評估：

第一層：在現有的市場經濟環境下，來評估抵押物在這種條件下的市場價格。

第二層：不在現有的市場經濟環境下，把最新獲取的信息作為基礎，在同行業中，與類似該抵押物的價格作為評估的標準，來對抵押物的價值進行評估。

第三層：在以上的兩種情況下都無法預測到價值，通過估計抵押物的未來價格為標準，來估計它的價值。如果銀行沒有能力進行估測，可以請專門的估測機構進行估測，來確保信息的可靠性。

2.加強借款方的信用評估。借款方主要是房地產企業和個人，要完善企業和個人的資信系統，它是避免信貸危機的重要途徑。所謂的企業資信系統主要是對企業的財務狀況、抵押資產、擔保資產、欠息情況以及房產的銷售情況建立資信資料，完善已有的銀行信貸咨詢系統。個人資信系統主要是對個人的身份證、個人的社會檔案、個人信用以及歷史記錄進行審查，完善區域性的個人信用制度。這樣一來，就加強了借款方的信用。

3.加強銀行財務評價體系的完善。財務評價作為銀行放貸和房地產貸款的重要依據，有必要加強財務評價體系。銀行只有準確的掌握著貸款方的信息，明確項目的償還能力，才能對財務進行有效的評價，做出正確的貸款據決策，決策是否正確直接關系到銀行的資金安全性和銀行的效益型，所以銀行對財務的評價必須準確，才能確保銀行收到預期的投資效益。

4.建立貸款信息資料數據庫。通過建立貸款信息資料的數據庫，能夠加強房地產企業與銀行的信息交流，減少銀行放貸危險。在現在信息技術發展的時代下，充分利用計算機技術，建立各行業的資料信息數據庫，方便查詢企業的狀況，通過了解這些企業狀況進行有效的評估；評估人員應該積極的參與到項目的前期工作中，對貸款方進行評估提供第一手的資料；對各銀行之間的信息應該進行交流，銀行內部的上下級也應該及時的溝通，避免出現貸款的失誤以及重復的投資。提高辦事的效率以及準確度。

5.加強房地產貸款的監督。銀行對房地產商在進行貸款的過程進行監督是非常有必要的，進一步的完善銀行的管理系統，來應對市場經濟條件下的瞬息萬變。銀行的監管部門應該引導各大銀行金融機構充分利用銀監管會及時的記錄一些房地產貸款客戶的不守信用以及違規操作等不良信息，嚴格的檢測房地產企業的違約情況，預防和控制貸款客戶的違約行為。另一方面，銀行應該加強對房地產貸款風險情況的調查分析，建立房地產信貸的風險檢測報告以及定期的通報制度。對于房地產貸款中出現的違規經營以及造成對銀行損失的進行嚴重處罰，對于情況嚴重的，可以通報給相關媒體或者是機構進行揭露并且依照相關法規對企業實習停滯。

四、結束語

在我國，房地產貸款作為銀行的主要信貸業務之一，對其貸款所產生的風險，不僅關系到銀行的利益，也對我國的整個金融市場有著重要的影響。完善房地產的抵押貸款系統以及風險評估系統，加強監管部門的監管力度，實現信息資源的共享，建立房地產貸款風險控制機制，能夠有效的預防銀行的抵押貸款風險。銀行只有在金融機構的相關配合下，才能夠合理的躲避房地產貸款帶來的風險。

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（作者單位：湖南省工商銀行）