基于合作共贏的房地產(chǎn)融資模式分析

【摘 要】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，在當(dāng)今越來(lái)越緊的宏觀(guān)政策背景下，如何解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資問(wèn)題成為擺在企業(yè)面前的一道亟待解決的難題。采取讓施工企業(yè)墊資施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)讓利的方式，不僅能解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難問(wèn)題，而且由于增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以取得1.3倍的土地增值稅抵稅效應(yīng)，同時(shí)還可以增加施工企業(yè)的凈利潤(rùn)。文章通過(guò)具體案例予以說(shuō)明。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)融資； 融資成本； 稅收政策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。面對(duì)國(guó)家嚴(yán)格的宏觀(guān)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資受到嚴(yán)格的限制，常用的銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的時(shí)間短，成本高。因?yàn)樾枰淖C（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全銀行才放款，等到房屋銷(xiāo)售，就需要解押還款，從取得貸款至拿到房屋預(yù)售許可證，只有很短的時(shí)間。資金的使用時(shí)間短，成本應(yīng)該低，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款由于咨詢(xún)費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)費(fèi)的存在，這些費(fèi)用是按單收取，與貸款金額和貸款時(shí)間無(wú)關(guān)，使得其貸款的固定成本較高。盡管使用時(shí)間較短，但總成本卻很高，最重要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得土地使用權(quán)開(kāi)始到房屋的開(kāi)發(fā)建造直至銷(xiāo)售，哪一環(huán)節(jié)都需要巨額資金的支持，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只滿(mǎn)足了其很小一個(gè)環(huán)節(jié)的需要，并不能真正解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金缺口。在當(dāng)今越來(lái)越緊的宏觀(guān)政策背景下，如何解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難問(wèn)題成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道亟待解決的難題。

如果讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)合作，施工企業(yè)作為貸款主體，向銀行進(jìn)行流動(dòng)資金貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其土地作為抵押物，施工企業(yè)墊資為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行施工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行讓利，會(huì)達(dá)到雙贏的效果。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以突破當(dāng)今形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的限制約束，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難問(wèn)題；另一方面，由于增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以取得1.3倍的土地增值稅抵稅效應(yīng)。對(duì)施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以拓寬其業(yè)務(wù)范圍，增加其收入來(lái)源；另一方面，還可以取得墊資回報(bào)，同時(shí)，施工企業(yè)還貸款的風(fēng)險(xiǎn)也較小，因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)公司的土地使用權(quán)作抵押。下面通過(guò)具體案例進(jìn)行說(shuō)明。

一、案例介紹

日升公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，正在開(kāi)發(fā)六棟高層住宅樓，根據(jù)造價(jià)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)，該工程正常預(yù)算造價(jià)為20 000萬(wàn)元，該住宅工程可售面積120 000平方，預(yù)計(jì)售價(jià)8 000元/平方，取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款為18 000萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本每平方2 100元，房屋開(kāi)發(fā)相關(guān)的管理及銷(xiāo)售費(fèi)用為750萬(wàn)元，工程人員預(yù)計(jì)如果資金充足12個(gè)月主體能夠順利封頂。因資金困難，現(xiàn)有兩種方案可供選擇：一是日升公司以土地使用權(quán)作抵押向銀行貸款融資（以下稱(chēng)“自行貸款方案”）；二是讓施工單位通過(guò)貸款進(jìn)行墊資施工，日升公司為該筆貸款以土地使用權(quán)作抵押，同時(shí)日升公司給施工單位讓利（以下稱(chēng)“墊資方案”）。

假設(shè)日升公司可以從銀行取得一年期的貸款，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)資金成本為10%，首次付款時(shí)間為開(kāi)工時(shí)。

建筑企業(yè)甲公司，有意為日升公司墊資施工，雙方談判墊資事宜，談判情況為：施工單位墊資至主體封頂，工程造價(jià)按正常預(yù)算造價(jià)上浮11%結(jié)算。

該住宅工程符合稅法規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

下面比較自行貸款方案與墊資方案中日升公司開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售六棟高層住宅樓的稅負(fù)及凈利潤(rùn)：

方案一：自行貸款方案

在自行貸款方案下，其涉及的各項(xiàng)稅收及凈利潤(rùn)計(jì)算為：

1.計(jì)算土地增值稅

（1）銷(xiāo)售額：8 000元/平方米×12萬(wàn)平方米=

96 000（萬(wàn)元）

（2）扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額：18 000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：2 100×120 000=25 200（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：因?yàn)橘J款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用為2 000元，而土地成本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%為2 160萬(wàn)元（（18 000萬(wàn)元+25 200萬(wàn)元）×5%），則允許扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用可以選擇2160萬(wàn)元，故允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為4 320萬(wàn)元（（18 000萬(wàn)元+25 200萬(wàn)元）×10%）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：96 000×5.6%=5 376（萬(wàn)元）

加計(jì)20%扣除：（18 000+25 200）×20%=8 640（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)：18 000+25 200+4 320+5 376+

8 640=61 536（萬(wàn)元）

（3）增值額=96 000-61 536=34 464（萬(wàn)元）

（4）增值額與扣除項(xiàng)目之比=34 464/61 536=56.01%

（5）土地增值稅：

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%，故適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除率為5%。

應(yīng)納土地增值稅：34464×40%-61536×5%

=10 708.80（萬(wàn)元）

2.計(jì)算凈利潤(rùn)

利潤(rùn)總額：96 000-5 376-18 000-25 200-2 750

-10 708.80=33 965.20（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅：33 965.20×25%=8 491.30（萬(wàn)元）

凈利潤(rùn)：33 965.20-8 491.30=25 473.90（萬(wàn)元）

方案二：墊資方案

在墊資方案下，其涉及的各項(xiàng)稅收及凈利潤(rùn)計(jì)算為：

1.計(jì)算土地增值稅

（1）銷(xiāo)售額：同方案一。

（2）扣除項(xiàng)目：

取得土地使用權(quán)所支付的金額同方案一。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：因墊資施工方案的主體工程造價(jià)為正常預(yù)算價(jià)上浮11%，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為25 200

+20 000×11%=27 400（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（18 000+27 400） ×10%=4 540（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金同方案一。

加計(jì)20%扣除：（18 000+27 400） ×20%=9 080（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)：18 000+27 400+4 540+9 080+

5 376=64 396（萬(wàn)元）

（3）增值額=96 000-64 396=31 604（萬(wàn)元）

（4）增值額與扣除項(xiàng)目之比=31 604/64 396=49.08%

（5）土地增值稅：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%，故適用的土地增值稅稅率為30%，速算扣除率為0。

應(yīng)納土地增值稅：31 604×30%=9 481.20（萬(wàn)元）

2.計(jì)算凈利潤(rùn)

利潤(rùn)總額：96 000-5 376-18 000-27 400-750-

9 481.20=34 992.80（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅：34 992.80×25%=8 748.20（萬(wàn)元）

凈利潤(rùn)：34 992.80-8 748.20=26 244.60（萬(wàn)元）

二、案例分析

從上述計(jì)算結(jié)果可以看出，墊資方案應(yīng)該是最優(yōu)選擇，墊資方案比自行貸款方案凈利潤(rùn)多770.70萬(wàn)元（26 244.60-25 473.90）。按常規(guī)思維，在房地產(chǎn)公司融資難的情況下，尋求施工企業(yè)進(jìn)行墊資，會(huì)提高施工成本，即房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本會(huì)增加，凈利潤(rùn)應(yīng)該有所下降，但本案例卻相反，房地產(chǎn)公司的讓利行為不但沒(méi)有降低其凈利潤(rùn)，反而比自行貸款方案下的凈利潤(rùn)多770.70萬(wàn)元，是什么原因?qū)е氯绱瞬町惸兀慷愂照叩挠绊憽Ｈ绻豢紤]稅收政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只需考慮能否融到資金，若能融到資金的情況下，融資決策實(shí)際上就是房地產(chǎn)公司自行貸款的融資成本與墊資成本之間的比較，若墊資成本高于自行貸款成本，日升公司則會(huì)選擇自行貸款，反之選擇墊資方案。在本案例中，日升公司自行貸款，其融資成本為2 000萬(wàn)元，如果選擇讓施工單位墊資施工，需要讓利2 200萬(wàn)元，自行貸款的成本低于墊資施工的成本200萬(wàn)元，日升公司應(yīng)該選擇自行貸款才對(duì)，但分析的結(jié)果恰恰相反，正是由于稅收政策的影響，改變了這一決策結(jié)果。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行向銀行貸款的情況下，貸款成本支出2 000萬(wàn)元是記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的，而在施工企業(yè)向銀行貸款的情況下，施工企業(yè)的貸款成本支出增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的施工成本。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在自行貸款的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是25 200萬(wàn)元，在墊資施工的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是27 400萬(wàn)元，多了2 200萬(wàn)元，系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的讓利，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算其應(yīng)交納的土地增值稅時(shí)，可以多抵扣2 860萬(wàn)元（2 200×1.30）（其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可以多抵扣2 200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以多抵扣220萬(wàn)元，加計(jì)20%扣除項(xiàng)目中可以多抵扣440萬(wàn)元），起到1.3倍的抵扣效應(yīng)，使得墊資方案比房地產(chǎn)公司自行貸款方案少繳土地增值稅1 227.60萬(wàn)元。由于墊資方案下房地產(chǎn)的施工成本比自行貸款方案高2 200萬(wàn)元，而墊資方案比自行貸款方案財(cái)務(wù)費(fèi)用少2 000萬(wàn)元，所以，墊資方案比自行貸款方案利潤(rùn)總額多1 027.60萬(wàn)元，再加上所得稅的因素，導(dǎo)致墊資方案比自行貸款方案凈利潤(rùn)多770.70萬(wàn)元（1 027.60萬(wàn)元×25%）。

對(duì)施工單位而言，收入由原來(lái)的25 200萬(wàn)元變?yōu)?7 400萬(wàn)元，增加了2 200萬(wàn)元，相應(yīng)的會(huì)增加營(yíng)業(yè)稅金及附加73.92萬(wàn)元（2 200×3.36%），增加融資成本

2 000萬(wàn)元（暫假定利率為10%），最終能夠增加凈利潤(rùn)94.56萬(wàn)元（（2 200-2 000-73.92）×（1-25%））。

三、案例啟示

從上述計(jì)算和分析中可以得出以下啟示：

第一，在目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控政策越來(lái)越緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行融資的難度在加大、門(mén)檻在提高、融資成本在上升，在房地產(chǎn)公司的融資成為亟待解決的難題時(shí)，變房地產(chǎn)公司的融資為施工單位的融資，可以避開(kāi)當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資約束，不失為當(dāng)前環(huán)境下解決房地產(chǎn)公司融資難的一個(gè)現(xiàn)實(shí)良策。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位進(jìn)行墊資讓利，是一種雙贏行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，既解決了融資問(wèn)題，又可以增加凈利潤(rùn)；對(duì)施工單位來(lái)說(shuō)，通過(guò)采用墊資讓利，既拓寬了其業(yè)務(wù)范圍，又增加了收益。就本例而言，施工單位至少增加凈利潤(rùn)94.56萬(wàn)元，實(shí)務(wù)中，同樣的貸款金額，施工單位貸款的成本會(huì)低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的成本。

第三，在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)墊資施工單位讓利達(dá)3 884萬(wàn)元時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自行貸款方案與施工單位的墊資方案所獲得的凈利潤(rùn)是一樣的。只要讓利的金額低于3 884萬(wàn)元，墊資方案的凈利潤(rùn)都比自行貸款方案下的凈利潤(rùn)高，讓施工單位墊資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)讓利的方案是可取的。

第四，如果日升公司開(kāi)發(fā)的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，容積率在1.0以上，在其他條件不變的情況下，預(yù)計(jì)售價(jià)在6 300元/平方米左右，則墊資方案還可以利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，比自行貸款方案的凈利潤(rùn)多3 271.44萬(wàn)元。此時(shí)，房地產(chǎn)公司對(duì)施工單位的讓利空間更大，為6 563萬(wàn)元。

第五，在其他條件不變的情況下，房屋的售價(jià)越高，通過(guò)墊資擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方案的抵稅效應(yīng)越大。當(dāng)售價(jià)為8 200元/平方米時(shí)，墊資方案比自行貸款方案少繳土地增值稅1 287萬(wàn)元，墊資方案比自行貸款方案凈利潤(rùn)多815.25萬(wàn)元；當(dāng)售價(jià)為12 000元/平方米時(shí)，墊資方案比自行貸款方案少繳土地增值稅1 859萬(wàn)元，墊資方案比自行貸款方案凈利潤(rùn)多1 244.25萬(wàn)元；當(dāng)售價(jià)為18 000元/平方米時(shí)，墊資方案比自行貸款方案少繳土地增值稅2 717萬(wàn)元，墊資方案比自行貸款方案凈利潤(rùn)多

1 887.75萬(wàn)元。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王曉敏.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行墊資讓利決策[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2011（9）.