淺談優化房屋預告登記制度

摘要：我國于2007年通過了《物權法》，其第20條對預告登記制度進行了明確的規定，然而預告登記制度在房地產市場中卻遇到操作上的困境。鑒于此，在介紹當前我國房屋預告登記制度的基礎上，就當前我國房屋預告登記制度存在的問題進行探討，并對該制度的優化與執行提出幾點意見。

關鍵詞：房屋；預告登記；一房兩賣

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）05-0106-02

預告登記作為民法中的一項重要物權制度，始于普魯士法規定的異議登記，后來逐漸被德國、日本、瑞士等國以及我國臺灣地區的民法所接受和繼承。由于各國實際的國情與法律背景不同，各國對預告登記制度的目的、適用范圍都做出來不同的規定。我國在《物權法》頒布之前，并未對預告登記制度進行嚴格立法。直到2007年《物權法》的頒布，在第二十條法令中對預告登記制度進行了解釋和規定。然而，在執行過程中，尤其是在房地產市場中，隨著我國目前房地產過熱發展，這一制度在操作中仍然存在著很多矛盾。

一、當前我國房屋預告登記制度概況

所謂預告登記，是指為了保全不動產物權的請求權而將此項權利進行登記，通過對債權請求權的登記，賦予其對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，用來保障將來本登記的實現?！段餀喾ā返?0條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！倍课蓊A告登記是指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債權人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記，如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，已之約束開發商把已出售的住房再次出售或進行抵押。

隨著我國城市化進程中房地產業的快速發展，商品房買賣和土地使用權變動的現象呈現顯著上升趨勢，由于我國尚未對房屋買賣合同立法，最高人民法院也僅僅給出了幾個司法解釋，而且彼此還相互沖突，我國目前商品房絕大部分采用預售制，很多房地產商背信棄義，一房兩賣，購房者往往處于弱勢地位，一旦發生沖突，由于沒有全國統一立法，各地多依當地政策進行處理，而在房地產業的發展中，往往借助于地方政府的行政權力，導致問題頗多。

二、我國房屋預告登記制度執行中存在的問題

1 效力有限性。從《物權法》第20條的規定可以看出，我國在立法層面上僅僅規定了預告登記保全權力的效力，盡管預告登記制度存在的核心意義是保全當事人的請求權，但若想充分該制度的作用，不能忽略預告登記的其他權力。

此外，在時限上，《物權法》第20條第二款規定預告登記后三個月內未申請登記的，預告登記失效，但是由于這一條文沒有規定出完整的預告登記失效情形，在實際執行過程中，各利益主體間的利害關系難以協調。

2 預告登記中的約定問題。根據《物權法》第20條的規定，房屋預告登記是由房屋買賣當事人協議約定的權利，而不是法定的權利，即除非房地產開發企業在售房合同中約定可以進行預告登記外，房屋購買人本身并不當然享有登記的權利，盡管這一約定權利是針對“一房兩賣”的一種有效的事前方法措施，能直接遏制某些開發商的失信行為，但是在實際生活中，很多房地產開發商并不會率先提出一個約定的預告登記來約束自己。這樣一來，在房屋買賣中，主動權仍然掌握在放車上的手中，尤其是在房地產紅火的賣方市場下，預告登記制度的設置可謂形同虛設。

3 缺乏過渡程序。預告登記只是對不動產物權請求權的登記，其本身并不能直接發生物權變動的效力，只有將來本登記時，才能發生物權變動的效力。因此，預告登記的命運與效力依賴于日后的本登記。本登記的順位推進到預告登記之時，才能保證本登記優化順位，實現預告登記的目的。而在《物權法》第20條中，僅規定了房產預告登記失效的時限，但對如何將預告登記的期待權過渡到本登記，沒有做任何說明和規定，也沒有相應的可作參考的法律條文。由此也表明，我國在房地產預告登記制度方面存在漏洞，尚有很多地方有待補充和完善。

三、我國房屋預告登記制度的優化

綜上所述，我們認為應從以下幾個方面來優化我國房屋預告登記制度，彌補現有制度的不足與缺陷。

1 擴充預告登記效力。由于預告登記只有在其完成向本登記的過渡才具有具體的法律效力，其本身是不具任何效力的。在保全當事人的請求權之外，預告登記還可以補充順位保全效力，即根據登記時間的先后來進行判別，這便關系到預告登記保全順位的效力有無溯及力的問題。在德國，預告登記保全順位的效力以預告登記的時間為準，即當本登記實現時，在本登記之前登記的物權按其預告登記的順位排列。預告登記保全順位的效力有助于均衡各方利益，如果在某處房產上出現幾個相互沖突的預告登記，可以依據登記時間來確定誰享有優先權。這樣就可以盡可能避免在房屋預售中，一套房子出現若干買家而無法確定誰是初始買家的情況。關于預告登記的時限，如果房產的所有權人在中途出現的處分行為沒有妨礙預告登記人權利人行使預告登記權利，可以判定該預告登記仍然有效，時限也可以相應延長。

2 構建合理的制度框架。預告登記的主旨在于保全債權，因此，必須在法律條文上明確其效力和執行，這樣不僅能保護購房者的權益，也便于在糾紛發生時，行政機關和司法機關能順利開展工作。鑒于在房屋買賣中購房者處于弱勢地位，應將預告登記中的“約定”法定化，即給出明確的法律條文，強制執行該制度。為了促進房屋預告登記的執行，僅僅依靠《物權法》中的規定是無法實現的，還應有兼具原則性和操作性的法令對此進行補充和完善。

3 補充過渡程序。在預告登記中間，應該設置一個推進程序，對預告登記失效及預告登記轉為本登記的條件和完整情形作出明確的規定，避免程序上的缺失和含糊不清。在未來的物權司法解釋中或者不動產登記法中，應該有一個完整的補充，以填補法律上的漏洞。

四、結語

作為一項重要的民法制度，也為了維護在房地產市場中處于弱勢地位的購房者的權益，房屋預告登記制度蘊含著民法對公平和效益的追求，同時也是一件有力的制度武器。《物權法》確定的預告登記制度在我國尚處于初始階段，還有許多亟待完善和補充的地方，在有效保護債權人利益，促進房屋產權交易的有序化方面，還有很長的路要走。

（責任編輯：趙蕾）