基于地統計學的房地產價格空間結構分析

目前，對房地產價格的研究主要集中在兩個方面：一是從房地產價格構成方面進行研究，分析房價內部組成的合理性和變化；二是從時間規律角度對房價進行研究，其目的是在時間序列的情況下盡可能得出房地產價格的變化趨勢。從宏觀角度說，房地產價格變化的規律除受時間和內部組成影響之外，在空間分布上也存在一定的規律性。起源于20世紀60年代的地統計學，以區域化變量為理論基礎，以變異函數為主要工具，可以有效地用于分析房地產價格在一定區域范圍內的空間分布狀況及規律。 1 地統計學在房價空間分布中的引入及應注意的問題

地統計學處理的對象為區域變化量，即空間分布的變量，而房地產市場價格在空間上的分布，滿足地統計學中的兩個重要性質：在房地產市場價格的某一點，區域化變量的取值是隨機的；在研究的整個房地產價格區域內，存在一個總體或平均的結構，相鄰區域化變量的取值具有該結構所表達的相關關系。正是因為區域化變量的兩大特點是結構性和隨柵陛，因此，結構分析和空間局部是地統計學在房地產價格空間分布規律研究的主要內容。結構分析的目的是通過對房地產價格分布建立最優的半方差函數模型，能定量地描述房價區域化變量的隨機性和結構性，并進行專業化的分析和解釋。而半方差函數模型能描述房價區域變化量空間結構，揭示空間距離的變化使得區域化變量的變異情況。 對地統計學中空間局部估計通常采用克立格法，該方法充分考慮房價在空間變化的相關性和隨機性，在結構分析和半方差函數模型基礎上，對房價空間分析中具有相關性的變量取值在有限的區域內進行無偏最優估計，進而從克立格制圖中了解房價空間格局的定量特征闥。

房價空間上分布的高低反映了房地產市場區域上的區位特征，從本質上說是區域化的變量。由于房