借名買房暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)調(diào)控政策、貸款審批條件等影響下，不少?zèng)]有資格或貸款困難的買房人便借用他人名義購買房屋。由此，借名買房應(yīng)運(yùn)而生。所謂借名買房，是指實(shí)際出資人（借名人）借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益。但是這種買房方式蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，并且產(chǎn)生了許多糾紛。

借名買房有三種情況

選擇借名買房的主要有三種人。

第一種人是不具備購房資格的人。保障房政策和限購令的實(shí)施使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房。

第二種人是因年齡等原因無法辦理銀行貸款的老人。由于房屋價(jià)格上漲和銀行貸款政策調(diào)整，一些人雖有購房資格，卻因銀行貸款審批未過而無法購房，比如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。

第三種人是為了享受低價(jià)購房的優(yōu)惠政策。一些單位對內(nèi)部職工購房給予優(yōu)惠條件，比如團(tuán)購、集資建房、房改房等，價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)，使得有需求的人借用單位職工的名義低價(jià)購房。

借名買房暗藏風(fēng)險(xiǎn)

法官總結(jié)認(rèn)為，借名買房的行為存在著六類訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

第一類，沒有書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人可能因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。

第二類，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，即使簽訂了書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認(rèn)定無效的可能，借名買房人無法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。

第三類，在房屋滿足過戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨被拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。

第四類，購買房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記原則，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

第五類，即便登記人認(rèn)可自己的“背房”身份，但如果其陷入訴訟，借名人很可能受牽連。因?yàn)榻杳I房是借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)將面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。比如登記人離婚，其配偶就可以主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)進(jìn)行分割；或者登記人背上外債，債權(quán)人申請保全，就會使房屋被查封。

第六類，如果登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回來。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人就是房屋所有權(quán)人。如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會面臨喪失房屋的可能，最終的結(jié)果只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。

法院針對借名買房的訴訟風(fēng)險(xiǎn)提醒市民，一定要認(rèn)識到借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風(fēng)險(xiǎn)，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟(jì)適用房之類的保障性住房。另外，如果是因辦理貸款困難這種不違反國家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以白紙黑字的形式固定借名買房行為。如果有條件可以對協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。最后，實(shí)際出資人應(yīng)留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等。一旦出現(xiàn)房屋登記人對借名買房的事實(shí)不予認(rèn)可的情況，出資人就可以向登記人主張債權(quán)，以減少損失。

編輯/王翠萍