地產(chǎn)股率先發(fā)力多重因素支撐股價

周二早盤受外圍市場弱勢影響，A股市場早盤跳空低開，但地產(chǎn)股卻在一則誤傳的全國城鎮(zhèn)化工作會議即將召開的消息刺激下全線反彈，中華企業(yè)強(qiáng)勢漲停，新湖中寶、冠城大通、中國武夷等11股漲幅逾5%，“萬保招金”四大龍頭漲幅均超過4%。地產(chǎn)股普遍上漲，紅盤個股多達(dá)121只，占比逾9成。盡管周二晚上發(fā)改委辟謠：全國城鎮(zhèn)化工作會議不會在4月召開；但地產(chǎn)板塊具備多重因素支撐股價，從基本面上看，無論是行業(yè)還是龍頭企業(yè)，均有著相當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和業(yè)績；從技術(shù)面上看，大部分地產(chǎn)股包括四大龍頭都已經(jīng)回補(bǔ)了3月4日（國五條細(xì)則出臺）的跳空缺口，意味著利空已經(jīng)被消化，這次被當(dāng)做催化劑的傳聞被否認(rèn)，并不能抹殺板塊向好的趨勢，因此，近期地產(chǎn)股仍然會有較好的投資機(jī)會。

低PE鑄就地產(chǎn)不死傳奇

雖然新國五條細(xì)則一度引起沖擊大盤，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然自3月4日以來，地產(chǎn)板塊下跌了6.51%，但仍低于上證A股7.37%的同期跌幅。而自4月以來，地產(chǎn)板塊走勢更是連續(xù)三周跑贏滬深300指數(shù)。股指繼續(xù)探底，地產(chǎn)則拒絕新低的一個重要原因是目前行業(yè)的平均PE居于上市公司行業(yè)中倒數(shù)第二位。周二漲幅居前的地產(chǎn)股也能發(fā)現(xiàn)顯著的共同點(diǎn)，就是估值較低。漲停的中華企業(yè)市盈率為15倍，冠城大通、珠江實(shí)業(yè)、首開股份等市盈率不足10倍。四大龍頭公司中除招商地產(chǎn)市盈率為14倍外，其余3家公司的市盈率均在10倍左右。

地產(chǎn)公司業(yè)績“穩(wěn)當(dāng)” 龍頭業(yè)績靚

近期密集披露的年報(bào)及季報(bào)顯示，行業(yè)經(jīng)營狀況較佳。截至4月16日，93家房地產(chǎn)板塊上市公司披露去年年報(bào)，僅綠景控股、萬好萬家、*ST珠江三家虧損，虧損率為3%。而截至目前，1565家已披露年報(bào)的上市公司總體虧損率約6.3%。

在營業(yè)總收入和凈利潤增長率方面，房地產(chǎn)上市公司遙遙領(lǐng)先于上市公司平均值。以目前已披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上證A股營業(yè)總收入合計(jì)同比增長率僅為8.62%，地產(chǎn)板塊為26.08%；上證A股凈利潤同比增長率3.05%，房地產(chǎn)板塊為17.15%。截至去年年底，上證A股每股收益算術(shù)平均值為0.35元，房地產(chǎn)板塊則為0.40元。從每股現(xiàn)金流量凈額平均值來看，上證A股為0.17元，房地產(chǎn)板塊則為0.47元。

行業(yè)景氣、龍頭公司的業(yè)績也普遍好于預(yù)期，地產(chǎn)股四大標(biāo)桿“萬保招金”2012年業(yè)績?nèi)砍鰻t。數(shù)據(jù)顯示，四大龍頭地產(chǎn)公司去年共實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額超過3134億元，同比增長近3成。同時，這四家公司今年一季度的銷售情況也超出預(yù)期，共實(shí)現(xiàn)銷售金額920億元，同比增長超過60%。從資金流向來看，市場資金較為追捧業(yè)績靚麗的龍頭公司。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月16日當(dāng)天共有14.81億元資金流入地產(chǎn)板塊，萬科A、保利地產(chǎn)分獲4.01億元、3.34億元資金凈流入，僅這兩家龍頭公司就瓜分了整個地產(chǎn)板塊近半數(shù)的凈流入資金。

地方細(xì)則猶抱琵琶半遮面

本輪對地產(chǎn)造成巨大沖擊的國五條政策遇上地方的“化骨綿掌”。三月底各個地方省市細(xì)5o4WrcQriOFEYjf16C3KqdZ+01QRs+DHjUcBJ7yNapI=則在千呼萬喚中扭扭捏捏登場，細(xì)看之下，地方細(xì)則基本照抄央版，沒有更嚴(yán)厲的政策，以表達(dá)態(tài)度為主，在限價和限購方面似乎都留有余地，二手房20%所得稅為能核實(shí)原值就征，不能核實(shí)就不征，后續(xù)地方細(xì)則執(zhí)行空間巨大。

北京市的限購細(xì)則最為嚴(yán)厲，但也沒超越央版。新增加的禁止京籍單身人士購買第二套房的措施也不是首創(chuàng)，上海早在去年就增加了禁止滬籍單身人士購買第二套房。重慶仍然是唯一沒有實(shí)施限購的直轄市。

政府打壓地產(chǎn)的本錢不足

地方政府對執(zhí)行“國五條”的懈怠態(tài)度也是出于不得已。2 月底國五條細(xì)則一出，三月份土地市場迅速降溫，出現(xiàn)了趨冷跡象，加重了各地政府對調(diào)控這檔事“投鼠忌器”的心理。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12 家標(biāo)桿房企在1月共拿地30 塊，而到了3月，截止3 月下旬，僅拿地10 塊，特別是萬科等企業(yè)拿地相比調(diào)控前明顯趨緊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科前1至2月在全國拿下15 塊地，但3月以來截止下旬，僅在大連拿了1塊地，暫緩拿地態(tài)勢十分明顯。

國家統(tǒng)計(jì)局4月15日公布的2013年1-3月份全國房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)則更全面。1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-2月份回落2.6個百分點(diǎn)；房屋新開工面積下降2.7%，較1-2月份14.7%的增速大幅回落；1-3 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降22.0%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3.4個百分點(diǎn)；土地成交價款下降10.2%。投資新開工、土地購置的大幅下滑將使地方政府更拮據(jù)。

另外，從中央層面看，目前國家新一任領(lǐng)導(dǎo)人在各場合對樓市均無更加嚴(yán)厲的表述，多以“堅(jiān)持樓市調(diào)控”、“保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”等語句帶過，對地方已出細(xì)則也未進(jìn)一步跟進(jìn)、督促，似乎也有淡化“新國五條”的意味。

總之：地產(chǎn)板塊近期的走勢基本反映了市場對國五條細(xì)化政策的態(tài)度。政策落地、商品房成交穩(wěn)健、地產(chǎn)公司業(yè)績增長較為有保證，且估值較低，避險(xiǎn)的需求較多將對地產(chǎn)股價有支持。目前時點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注兩類公司，一是在政策加碼導(dǎo)致的行業(yè)洗牌中受益的地產(chǎn)龍頭：招保萬金；二是受此次調(diào)控政策影響相對較少的區(qū)域龍頭：陽光城、榮盛發(fā)展、華夏幸福、金科股份。